维多利亚州租赁改革终极指南： 租客、房东、学生租户在 11 月 25 日前必须采取的行动

墨尔本租房市场即将迎来重大变革

墨尔本的租赁市场正处于重大调整的边缘。从 2025 年 11 月下旬起，维多利亚州政府将禁止所有形式的租金竞价，强制执行固定价格广告，并收紧对最低标准的合规要求。以下是一份简洁明了的指南，为您解析这些变革的实际意义，并告诉您现在应该怎么做。

一、 租赁改革的实际意义

1. 强制固定价格：告别租金竞价（Rental Bidding Banned）

• 广告要求： 房源必须展示单一的租金数字——不允许有价格区间、不允许有“联系中介”的提示，更禁止任何形式的竞价。
• 违规惩罚： 房产中介和业主不得索取或接受高于广告租金的出价。

2. 房源上市即须符合最低标准（Minimum Standards at Listing）

• 合规前置： 房产必须在上市前就符合州的最低租房标准，而不是在租约开始后。
• 必备要求： 暖气、烟雾警报器、安全锁和其他安全基本设施必须从第一天起就符合规定。

3. 禁止固定期限租约的“无理由驱逐”（No-Fault Evictions Banned）1

• 有效理由： 房东只能基于有效理由进行驱逐——例如：房产损坏、租金拖欠，或业主需要自住。
• 不再允许： “租约结束，无需理由”的驱逐方式将不再被允许。

二、 变革对您的影响

对租客而言：预算保障与心理减负

• 消除焦虑： 终结“价格区间诱导”和租金竞价，消除了看房的焦虑感，并保护了您的租房预算。
• 投诉渠道： 如果您被要求竞价，请截图并投诉；这种行为将是非法的。
• 学生租户专属利好： 突如其来的高额维修费（如 $2,800$ 澳元的堵塞排水费）必须详细列明并明确证明合理性。新规下，监管机构将拥有更强有力的工具来处理学生住房中过高的成本和标准违规问题。

对房东与物业经理而言：合规与文档是关键

• 罚款风险： 不合规的广告将面临罚款。
• 自查清单： 立即对暖气、烟雾警报器、锁具、通风、霉菌/潮湿控制、潮湿区域的安全玻璃以及固定电器进行快速审计。
• 专业建议： 如果您管理学生住房或分租房，请尽量过度记录（over-documentation），以防万一。

三、 今日行动清单（Action Steps for Today）

租客立即行动：保护您的权利

• 举报您遇到的任何价格区间或竞价提示。
• 在看房期间，记录房产状况和任何标准不达标的情况。
• 当您被要求支付维修费用时，请务必索取详细发票。

房东和物业经理立即行动：确保合规

• 合规清单： 实施一个涵盖所有最低标准的“广告前合规清单”。
• 广告更新： 更新广告模板，仅显示固定价格。
• 员工培训： 培训员工关于“禁止竞价”的规定，以及如何礼貌地拒绝未经请求的出价。
• 安全文件： 验证烟雾警报器测试时间表，并保留合规证据。

双方共同行动：知悉通知期变化

• 知识更新： 了解最新的通知期限：租金上涨和退房通知现在都将延长至 90 天。
• 书面流程： 将所有流程书面化，并始终如一地遵守。

总结： 更公平租赁体验的开启

这些改革正在平衡竞争环境，降低租房市场的压力，并重建市场迫切需要的信任。在 11 月 25 日前遵循新规定、记录一切并采取行动，您将能避免罚款、稳定租赁结果，并享受一个更公平的租赁体验。

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