维州租房改革和永久租房工作组究竟对你意味着什么？

自 2025 年 11 月 25 日起，维州已禁止无理由驱逐（no-fault eviction）和租金竞价（rental bidding），并将租金上涨通知以及部分腾房通知的通知期从 60 天延长至 90 天，同时要求出租房产在发布广告前达到最低住房标准。Consumer Affairs Victoria 的租房法律变更说明

自 2026 年 3 月 31 日起，出租方和房地产经纪人还必须使用维州规定的住宅租赁申请表，并遵守更严格的潜在租客信息收集规则。第三方租赁申请平台和租金支付平台不得向租客收取申请费或支付手续费。Consumer Affairs Victoria 的租房申请指南

与此同时，执法力度也进一步加强。2026 年 8 月 31 日，Consumer Affairs Victoria 宣布，原计划运行两年的 Renting Taskforce 将成为 Consumer Affairs Victoria 的永久组成部分，并增加包括检查人员和律师在内的执法资源。Renting Taskforce 公告

对租客而言，这些维州租房改革带来的实际结果，是更强的居住保障、更清晰的租房申请规则，以及力度更大的执法体系。认为拟议租金涨幅过高的租客，还可以在未解决的争议进入 VCAT 之前，使用免费的租金评估和争议解决途径。

2025 年 11 月 25 日发生了哪些变化？

最新一轮维州租房改革中的第一批重大变化于 2025 年 11 月 25 日正式生效。

无理由驱逐已被禁止

出租方不能再仅仅因为固定期限租赁协议到期，就要求租客搬离。

发出腾房通知（notice to vacate）必须具备合法理由，即使是在固定租期结束时也是如此。Consumer Affairs Victoria 列出的合法理由包括房产出售、需要空置房屋才能进行的大规模维修或翻新、出租方本人或符合条件的家庭成员需要入住，以及租客存在特定违约行为等情况。维州终止租赁协议的相关规定

如果固定期限租赁协议到期后，双方都没有签订新的固定期限协议，那么除非租赁关系依法终止，否则通常会自动转为周期性租赁协议。

对墨尔本租客而言，这意味着过去那种“租约到期本身就足以要求租客搬走”的做法已经不再适用。

对出租方而言，则意味着准确填写通知、提供支持证据以及遵循正确程序变得更加重要。

如需进一步了解这些保障措施如何影响租赁双方，可参阅 Forge Real Estate 关于维州 2026 年租赁改革的指南。

租金上涨现在必须提前 90 天通知

出租方现在必须至少提前 90 天以书面形式通知租客租金上涨，取代此前 60 天的通知期。Consumer Affairs Victoria 的租金上涨规定

对于大多数租赁协议，租金通常也不得在 12 个月内上涨超过一次。

更长的通知期并不会阻止出租方在法律允许的情况下提高租金，但它给予租客更多时间评估涨幅、比较当地租金，并在认为涨幅过高时提出异议。

禁止租金竞价

维州出租房产必须以固定租金额进行广告宣传。

出租方和经纪人不得要求、邀请或接受高于广告租金的报价。在租房申请过程中，他们也不得要求、邀请或接受超过一个月租金的预付租金。Consumer Affairs Victoria 的租房申请规定

这意味着，租客不能通过主动提出每周比广告价格多付 20 澳元或 50 澳元，并由经纪人接受该报价的方式来获得房屋。

对出租方和物业管理人员来说，租赁申请流程需要围绕广告中公布的租金进行，而不能建立在租客相互抬价的基础上。

房产发布出租广告前就必须满足最低标准

自 2025 年 11 月 25 日起，除非出租方或经纪人有合理理由相信房产符合维州出租房最低标准，否则不得发布出租广告或将房产提供出租。维州出租房最低标准

Consumer Affairs Victoria 列出了 15 类最低标准，涉及门锁、供暖、通风、霉菌和潮湿、电气安全、建筑结构状况、浴室、厨房以及窗帘遮挡等方面。

这意味着合规要求已经提前到出租流程的更早阶段。最低标准不应等到租客入住后才由出租方开始考虑。

2026 年 3 月 31 日发生了哪些变化？

下一阶段重要的维州租房新规于 2026 年 3 月 31 日生效，重点涉及租房申请、租客隐私和租金争议。

强制使用统一租赁申请表

出租方和经纪人必须使用维州规定的住宅租赁申请表处理租房申请。官方租房申请要求

他们不能再根据房地产中介机构或第三方平台的偏好，自行设计一套包含任意问题的申请流程。

所要求提供的信息必须限制在规定流程允许的范围内，并且应当是评估申请人身份、适合程度以及支付广告租金能力等事项所必需的信息。

这一变化很重要，因为租客隐私现在已经成为一项实质性的合规问题，而不仅仅是行政管理上的选择。

例如，2026 年 7 月，Consumer Affairs Victoria 宣布，Renting Taskforce 在发现广泛使用的 2Apply 租赁申请平台存在违法提问后采取了干预行动。随后，该平台运营商同意删除这些问题。Renting Taskforce 针对租房申请问题采取的执法行动

Forge Real Estate 也提供了一份实用指南，详细说明维州 2026 年租金上涨和规定申请表规则。

禁止第三方租赁申请费和租金支付手续费

自 2026 年 3 月 31 日起，运营第三方租赁申请平台和租金支付平台的企业，不得向租客收取提交租房申请或支付租金的费用。

出租方和房地产经纪人仍然可以使用这些系统，但平台运营商不得将申请或支付相关成本转嫁给租客。Consumer Affairs Victoria 关于 2026 年 3 月租房改革的公告

对租客而言，这解决了长期以来使用租房科技平台时的一项常见困扰：仅仅为了申请房屋，或通过房地产中介指定的系统正常支付租金，就被迫额外支付费用。

永久设立 Renting Taskforce 意味着什么？

对出租方来说，这是最重要的发展之一，因为维州租房新规现在有持续性的执法机制作为支撑。

Consumer Affairs Victoria Renting Taskforce 于 2024 年开始运作，负责监督租赁市场，并针对违反《Residential Tenancies Act 1997》及相关租房规定的行为采取行动。

2026 年 8 月 31 日，Consumer Affairs Victoria 确认，原定运行两年的 Renting Taskforce 将转为永久机构。公告同时确认将扩大资源投入，包括增加检查人员和律师。Consumer Affairs Victoria 关于 Renting Taskforce 永久化的公告

Consumer Affairs Victoria 表示，自 2024 年以来，该工作组已发出超过 250 份正式警告和 130 项罚款通知，罚款总额超过 90 万澳元，同时针对更严重的涉嫌违规行为启动了法院及仲裁庭程序。

其监管工作涵盖以下问题：

虚假或违法的租赁广告

未达到最低标准的出租房产

租房申请流程

未按规定提交押金

其他影响租客安全、居住保障和福祉的违规行为。

这意味着，租赁合规不能被当作签署租约后完成一次即可的“打勾式”工作。

广告、申请、个人信息、房屋状况、租金上涨和各类通知，都可能成为合规风险点。

在维州如何对过高的租金涨幅提出异议？

如果租客认为拟议的租金涨幅高于市场水平，可以向 Consumer Affairs Victoria 申请免费的租金评估，也称为租金上涨调查（rent increase investigation）。如何对维州租金上涨提出异议

这个流程十分重要，因为针对租金过高的争议，租客并不是一开始就直接向 RDRV 提交申请。

第 1 步：申请租金评估

租客向 Consumer Affairs Victoria 提出申请，要求调查拟议的租金上涨。

Consumer Affairs Victoria 的案件工作人员会负责进行评估，并且可能需要由检查人员实地检查房产。

第 2 步：Consumer Affairs Victoria 出具报告

Consumer Affairs Victoria 会评估拟议的租金上涨是否过高，并向租客和出租方提供评估报告。

自 2026 年 3 月 31 日起，可纳入考量的因素包括：

同一地区类似房产的可比租金

当前租金与拟议租金之间的差额

Melbourne Consumer Price Index 的变化

过去 24 个月内租金上涨的金额和时间

房产状况

房产的位置、面积和设施

相关估值

某些租赁法律违规通知或裁决。

第 3 步：如果争议仍未解决，可向 RDRV 申请

如果 Consumer Affairs Victoria 的评估认为租金涨幅过高，而出租方又不同意降低涨幅，租客可以将争议提交给 Rental Dispute Resolution Victoria（RDRV）。

RDRV 是通过 VCAT 运行的免费替代性争议解决服务。它通过协调讨论、调解等方式，尝试在无需进行完整仲裁庭听证的情况下解决租赁纠纷。Rental Dispute Resolution Victoria 流程

对于租金过高争议，Consumer Affairs Victoria 表示，租客必须在收到租金评估报告后的 30 天内向 RDRV 申请听证。

第 4 步：未解决的争议可以进入 VCAT

如果 RDRV 无法解决争议，它可以协助推进案件进入 VCAT。

VCAT 最终有权确定最高租金。对于私人出租房产，该最高租金通常会适用 12 个月。

因此，虽然 RDRV 提供免费且相对非正式的争议解决途径，但针对租金过高的争议，通常仍然需要先从 Consumer Affairs Victoria 的租金评估开始。

出租方现在应该做什么？

出租方应当把这些维州租房改革视为当前已经生效的合规要求，而不是未来才需要准备的变化。

在发布房产出租广告之前，检查房产是否符合适用的最低标准。

接受租房申请时，确保使用维州规定的租赁申请流程，并确认没有要求申请人提供超出允许范围的信息。

检查正在使用的任何第三方租赁申请或租金支付平台，确保租客没有被收取被禁止的费用。

妥善保存支持各类通知、租金上涨、维修以及房产状况的相关记录。

如果房产需要进行改造以提高租客的无障碍使用条件，则应在批准或拒绝相关申请前，了解针对房屋改造和无障碍工程适用的单独规则。考虑实施实用无障碍升级的业主，也可以咨询 Mobility Access Modifications，了解无障碍住宅改造方面的信息。

Renting Taskforce 永久化意味着，这些义务将由一个持续监管市场的执法机构负责监督，而不是随着一项临时合规行动结束而逐渐停止执行。

租客应该怎么做？

对租客而言，这些改革带来了实用的权利，但其中许多权利仍然需要按照正确程序行使。

如果你正在申请出租房产，不应被要求参与租金竞价，也不应被要求支付第三方租房申请费。

如果你收到租金上涨通知，应检查生效日期、上涨金额、是否至少提前 90 天通知，以及上一次租金上涨发生在什么时候。

如果拟议涨幅看起来高于当地可比租金，应及时申请免费的 Consumer Affairs Victoria 租金评估。

如果出租方要求你搬离，不要认为固定期限租约到期就自动构成充分理由。腾房通知必须基于合法理由，并符合相应的法律要求。

如需更详细、以租客为重点的说明，请参阅 Forge 关于维州租客在租金上涨、驱逐和押金索赔方面权利的指南。

维州租房改革在实际中意味着什么？

最大的变化并不是某一张新的表格，也不是某一个通知期限。

真正的变化在于，维州当前的租赁制度把更强的租客保护、更标准化的流程和一个永久性的执法工作组结合到了一起。

对租客来说，这意味着获得更强的无理由驱逐保护、不受租金竞价和平台收费影响、租房申请信息受到更严格限制，并拥有明确的租金上涨争议处理途径。

对出租方而言，则意味着租房申请、广告、最低住房标准、通知、租金上涨以及个人信息处理，都必须符合当前的维州租房新规。

而截至 2026 年 8 月 31 日，Renting Taskforce 已经不再是一项临时性的执法计划。

它已经成为 Consumer Affairs Victoria 的永久组成部分。

维州租房改革现已全面影响驱逐、租金上涨、申请流程、最低住房标准及租客隐私。随着 Renting Taskforce 永久化，租客获得更明确的保障，而出租方也需要更加严格地遵守现行租赁法规。

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