维州租房法律改革 2025–2027：墨尔本租客与房东必知要点

维多利亚州的租房法律改革自 2025 年 11 月 25 日 起逐步实施，核心内容包括：禁止无理由驱逐、全面禁止租房竞价、延长租金上涨通知期，以及要求房屋在发布出租广告前必须符合最低租赁标准。租客不再会仅因固定租期结束而被要求搬离；房东必须提供合法理由。租金每 12 个月只能上涨一次，并且必须提前至少 90 天书面通知。

维州终止“无理由驱逐”

根据本次维州租房法律改革，房东不能再仅因固定租期到期而发出搬离通知。若要终止租约，必须依据法定理由，例如出售房产、重大翻修、自住或租客违约等。Consumer Affairs Victoria 已确认，无理由驱逐已被禁止，包括固定期限租约结束时也不例外。

VCAT 有权审查房东提出的理由，如缺乏证据支持，租客可通过正式的驱逐与占有令程序进行挑战。

租金上涨：90 天通知规则与“过高涨幅”审查

房东在提高租金前，必须提供至少 90 天书面通知，且涨租频率仍限制为每 12 个月一次。如果涨幅明显高于同类房源或市场水平，租客可向 Consumer Affairs Victoria 申请租金评估，并在无法解决时提交 VCAT 审理。

例如，如果 Brunswick 的一套公寓租金从每周 $480 一次性上涨至 $580，租客可以质疑该涨幅是否相较周边类似房源过高。

租房竞价全面禁止

维州已全面实施租房竞价禁令。房东和中介不得鼓励或接受高于标价的出价，租赁广告必须标明固定价格，而非价格区间。Tenants Victoria 将此概括为同时禁止要求与接受竞价。

中介还不得暗示“提前多付租金”可以提高申请成功率。Consumer Affairs Victoria 负责监管执行，违规行为可能面临处罚。

发布出租广告前必须符合最低标准

现在，房屋在发布出租广告或对外招租前，必须符合维州的最低租赁标准。这些标准涵盖关键的安全与居住条件，包括门锁、结构安全、照明、通风、浴室、厨房、供暖、窗帘、防霉及电气安全等。

自 2025 年 11 月 25 日起，房东还必须确保烟雾报警器正确安装并每年检测；自 2025 年 12 月 1 日起，所有室内窗帘拉绳必须固定，以防形成危险环状结构。详见 Consumer Affairs Victoria 的烟雾报警与消防安全指南。

无障碍与残障相关改造

对于有残障的租客，可能需要坡道、扶手、杠杆式水龙头或无障碍浴室等改造。Consumer Affairs Victoria 指出，NDIS 可能为残障改造提供资金支持，而像 Mobility Access Modifications 这样的服务商，则专注于在墨尔本提供符合 NDIS 标准的住宅改造。

对墨尔本房东与租客的实际影响

对于租客而言，维州租房法律改革带来的核心保障包括：租约不能在没有合法理由的情况下终止、租金上涨需提前 90 天通知、租房竞价被禁止，以及房屋必须在发布广告前符合最低标准。

对于房东来说，每套投资房在重新上市前都应进行合规审查。租金调整计划也必须符合“每 12 个月一次”与“提前 90 天通知”的要求。Forge Real Estate 关于维州租房法律变化的指南，进一步解释了这些改革如何影响墨尔本的租赁合规、房源广告以及 VCAT 风险。

本指南概述维州租房法律改革要点，包括禁止无理由驱逐、租金上涨新规、竞价禁令及最低标准要求，帮助墨尔本租客与房东理解新规对租赁市场的实际影响。

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