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维多利亚州将在 2025 年底至 2026 年实施重⼤租房改革，彻底改变墨尔本租客与房东的权利义务。新政涵盖禁⽌⽆过错驱逐、禁租⾦竞价、90 天涨租通知、最低租赁标准与申请数据隐私保护，为租客提供更稳定、安全的居住保障。
从 2026 年起，维多利亚州将扩大空置住宅土地税 VRLT 适用范围，并上调土地税、拥堵税与紧急服务征费，同时引入短租征费，显著推高墨尔本房产投资者，尤其是 CBD 公寓与短租房源的整体持有成本与现金流压力。
2025年11月25日起，维州将实施新一轮租赁改革：禁止租金竞价、取消无理由驱逐、收紧预付租金上限、将涨租通知期延长至90天，并要求出租前必须符合最低居住标准，显著提升墨尔本租客保障。
墨尔本1960–80年代红砖 walk‑up 老公寓，屋顶、防水、外立面、管道和结构混凝土等大修常通过 OC 特别征费筹资。购前务必核查 OC 证书、维护计划、基金余额和会议纪要，识别潜在大额费用风险。
在 2026 年墨尔本拍卖市场，低报报价仍普遍存在，现金利率维持 3.60%，借贷能力受限但竞争激烈。买家必须依赖真实可比成交与房产信息声明，提前设定最高出价并保持情绪纪律，才能避免在拍卖中过度溢价。
本文解析APRA自2026年实施的6倍负债收入比与20%组合上限，结合当前利率水平，说明其如何限制高收入单人和投资者的借款空间，并给出墨尔本买家在预算设定、预批时点及房源选择上的实用策略。
维州自2024年7月起对商业与工业物业引入1%年度税，从第11年开始按土地未改良价值征收。文章以实例拆解现金流变化、估值影响、持有与出售决策，并简要说明过渡贷款与用途变更的关键税务风险。
维州2026租赁改革大幅加强租客保障：固定期届满不再可“无理由驱逐”，涨租需提前90天通知并限一年一次，全面禁止租房竞价，出租前须符合最低标准，并通过标准化申请表与数据删除要求强化隐私保护。
维州2026税改提升拥堵征费并收紧VRLT豁免，商业与工业物业税口径明确。投资者需重算净收益率、核查车位与空置风险，优化区域与物业选择以降低持有成本。
