为什么 2026 年越来越多墨尔本房产选择场外交易？普通买家又该如何找到这些房源？

墨尔本房产场外交易和预上市销售之所以变得更加常见，是因为一些卖家希望先私下测试买家需求，再决定是否投入公开销售；投资者正在重新评估持有成本；而销售中介通常也更偏好与已获贷款预批、准备充分的买家进行快速、低摩擦的谈判。想进入这个“影子市场”，买家通常需要直接建立中介关系、加入中介公司的数据库提醒、聘请买方代理，或系统性地进行私人触达——而不能只依赖 realestate.com.au 或 Domain 的房源提醒。

“场外交易”和“预上市”到底是什么意思？

场外房产是指没有公开挂牌就完成出售的物业——没有门户网站照片、没有公开价格指引，通常也没有开放看房活动。预上市房产则是在正式公开发布前，先进入中介公司、房产门户或买方代理数据库的房源，可能提前几天，也可能提前几周。如今，Domain 甚至也向希望在房产全面公开广告前看到机会的买家推广 off-market property alerts。

两者的实际差别很重要。场外房源通常通过电话、邮件列表和买家数据库流转。预上市房源如果卖家没有收到合适的早期报价，仍然可能进入公开市场。

为什么 2026 年卖家更倾向于低调出售？

多个因素正在同时发挥作用。RBA cash rate target increased to 4.35% in May 2026，而借款能力仍受到 APRA 3-percentage-point mortgage serviceability buffer 的影响。在这种环境下，一些卖家担心公开销售表现疲软、开放看房人数不足，或拍卖流拍会让房产被市场“看坏”。

出售墨尔本公寓的投资者——尤其是受到维州土地税、空置住宅土地税及其他州政府持有成本影响的投资者——也可能更偏好低调退出。State Revenue Office 解释了当前的 Victorian land tax obligations，同时空置住宅土地税如今在维州适用范围更广，SRO 指出，2025 年空置的物业可能会在 2026 年触发 VRLT in 2026。

对中介而言，把场外房产卖给已筛选过的买家，意味着更低的营销成本、更少的看房安排和更快的谈判流程。对卖家而言，这也是一种测试价格、同时避免留下过长数字足迹的方式。

买家到底如何找到场外房源？

对首次置业者来说，如果你一直疑惑为什么主流房产平台上看不到像样的房源，答案往往是：部分合适的房源在公开广告前就已经被私下测试。实际可行的获取方式包括：与目标城区的销售中介建立关系、加入中介公司的“coming soon”数据库、聘请拥有中介关系和数据渠道的买方代理，以及在供给紧张的街区开展直接邮寄触达。

最常被重复提到的首次置业者场外房源技巧并不花哨：在电话打来之前，就准备好贷款预批、清晰购房需求和过户律师。买家还应将这些低调出现的机会，与公开挂牌房源、近期成交记录和流拍案例进行比较。Forge 关于 auctions versus private sales in Melbourne 的指南，有助于理解当房产没有在拍卖槌下成交时，谈判筹码会如何变化。

低调交易仍然需要尽职调查

墨尔本房产场外交易最大的风险，是买家被催促做决定。由于没有公开销售活动，买家可能缺乏可比成交背景，因而出价过高。独立房屋检查、业主委员会报告审阅和价格基准对比仍然必不可少。Consumer Affairs Victoria 的 due diligence checklist for home buyers 是签约前很好的基础清单。

对于公寓，买家应审阅 Section 32 声明所附的业主委员会证书。Consumer Affairs Victoria 在其 apartment and unit buying checklist 中指出，该证书可能包括费用、保险覆盖、维修工程、拟议工程、费用上涨以及影响房产的法律索赔。买家还应检查大楼是否存在短租限制，因为维州业主委员会现在可以制定规则来 ban short-stay accommodation。

这对墨尔本 CBD、Docklands 和 St Kilda Road 的公寓交易尤其重要，因为 strata 健康状况、短租风险、电梯维护、可燃包层历史和特别征费，都可能改变真实持有成本。

本地专家可以发挥什么作用？

像 Forge Real Estate 这样的买方代理，服务范围覆盖墨尔本 CBD、Docklands 和 St Kilda Road，通常会通过挖掘预上市和场外房源、快速安排看房与 strata 检查，并将报价与近期成交和降价数据进行基准比较来发挥作用。其核心角色本质上是“翻译”——把不透明的中介网络，转化为有结构的候选清单和有记录的尽职调查，而不是被“明天就没了”的压力牵着走。

对正在比较低调机会的买家来说，Forge 关于 real Melbourne price drops 的指南，可以帮助区分真实折扣与“原价/现价”式营销；其关于 bank valuations versus auction prices 的文章，也有助于判断某个场外要价在贷款评估层面是否站得住脚。

无障碍需求也应成为购房需求的一部分，而不是事后才考虑。需要无台阶通行、浴室改造、坡道或加宽门道的买家，应将改造成本纳入报价；如有需要，也应在承诺购入可能难以或成本高昂改造的物业前，咨询 Mobility Access Modifications 等专业机构。

在墨尔本聘请买方代理是否值得，通常取决于交易金额、可投入时间，以及买家是否有信心读懂一个正在变化、且越来越私密化的市场。

本文解析 2026 年墨尔本房产场外交易增多的原因，并说明普通买家如何通过中介关系、预上市数据库、买方代理和严格尽职调查，发现更隐蔽的购房机会，同时避免被仓促谈判和信息不足推高风险。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

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