负扣税与资本利得税变化解析：墨尔本房产持有人在 2027 年 7 月前应做什么？

联邦政府关于负扣税和资本利得税的改革已经不再只是提案阶段。Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 和 Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 已于 2026 年 6 月 26 日登记，核心负扣税与 CGT 变化计划自 2027 年 7 月 1 日起适用。

对墨尔本房产持有人来说，关键点是：在 2026 年 5 月 12 日澳东时间晚上 7:30 前持有的房产，通常可在出售前继续适用原有负扣税规则；而 2027 年 7 月 1 日之后购买的现有住宅投资物业，则不会再以同样方式把租金亏损抵扣工资收入。

实际会发生哪些变化？

负扣税变化

负扣税指用租赁亏损抵扣工资或其他非房产收入。根据 Treasury 对 2026-27 税改的说明，未来这项安排将主要限制在新建住宅投资上，现有住宅投资物业的可抵扣范围会收窄。

对于现有住宅投资物业：

在 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 前已经持有的房产，可被 grandfathered，在出售前继续使用现有负扣税规则。

在预算案公布当晚至 2027 年 6 月 30 日之间购买的房产，在这段期间仍可能负扣税，但从 2027 年 7 月 1 日起不再适用。

从 2027 年 7 月 1 日起购买的现有住宅投资物业，不能再用租赁亏损抵扣工资或薪金收入。

未使用的亏损仍可结转，用于抵扣未来住宅物业收入，包括相关资本收益。

预算税改页面把这一变化解释为：将负扣税支持引导至新建住房，从而增加住房供应。

CGT 变化

从 2027 年 7 月 1 日起，适用于个人、信托和合伙企业的 50% CGT 折扣，将被成本基础指数化和实际资本收益 30% 最低税率所取代。改革的目标，是减少长期资产持有者因 50% 折扣而获得的税务优势。

对于 2027 年 7 月 1 日之前已经持有的资产，过渡方式实际上会把收益分段处理。2027 年 7 月 1 日的资产价值，将成为区分旧规则收益和新规则收益的重要参考。

新建住宅享有特殊处理。购买合资格新建住宅的投资者，可以继续负扣税；出售时，也可在 50% CGT 折扣和新指数化制度之间选择。

这对墨尔本卖家意味着什么

“多持有一年就能抵消额外税负”这种说法过于简单。Treasury 的负扣税和 CGT 税务说明显示，结果会因通胀、收益率、持有周期和边际税率而不同。

例如，按 2.5% 通胀、$500,000 资产、持有 10 年和年回报 5% 计算，Treasury 的例子显示，在指数化规则下的应税收益可能高于现行 50% 折扣制度。

如果投资者持有的是表现不佳的物业，例如增长停滞、维护成本上升的 villa unit，税改本身通常不足以成为恐慌抛售的理由。被 grandfathered 的物业，仍可在出售前保留现有负扣税待遇。

市场环境同样重要。AMP 首席经济学家 Shane Oliver 曾警告，加息、信心下降以及投资者税务变化可能压制房价，AMP 预计 2026-27 年全国平均房价可能下跌约 5%。

2027 年 7 月前的实际步骤

1. 确认关键日期

先核实合同日期和交割历史。对于负扣税，关键在于房产是否在 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 前已经持有，或是否已签订合同。

2. 制定估值策略

如果你预计会在 2027 年 7 月 1 日之后出售，应向会计师或税务顾问确认是否需要在该日期附近取得估值。预算材料说明，纳税人可能能够使用市场估值来区分旧规则和新规则下的资本收益。

3. 建立持有与出售模型

至少比较三种情景：在 2027 年 7 月 1 日前出售、持有数年、长期持有。模型中应包括税务、销售成本、空置、维修、保险、土地税、业主委员会费用、租金增长和机会成本。

4. 不要只看税

税务只是投资判断的一部分。一个位置好、租赁需求强、维护成本合理的墨尔本物业，可能仍值得长期持有；但一个长期低增长、高费用、低流动性的物业，即使享有 grandfathering，也可能需要重新评估。

这对你意味着什么

改革已经成为法律，但主要房产税变化仍取决于未来起始日期和过渡规则。对墨尔本房产持有人来说，这创造的是规划窗口，而不是恐慌期限。

在 2027 年 7 月前，请确认购买时间、整理估值证据、测算税务影响，并根据物业本身的基本面作出决定。Forge Real Estate 等机构可提供投资物业评估和出售策略建议，但具体税务处理应由你的会计师或税务顾问确认。

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