2026 年维州租房新规有哪些？墨尔本租客和小房东需要做什么？

自 2025 年 11 月 25 日起，维州租客改革禁止无理由驱逐，禁止所有形式的租金竞价，将租金上涨和部分搬离通知期限延长至 90 天，并要求出租物业在发布广告前必须符合最低标准。自 2026 年 3 月 31 日起，出租方和中介必须使用规定的租赁申请表，且只能索取该表格列明的信息。新的出租房能源效率标准将从 2027 年 3 月 1 日起分阶段实施，到 2030 年 7 月 1 日，所有出租住宅的主要起居区都必须配备高效电力制冷设备。许多常见纠纷现在会先进入 Rental Dispute Resolution Victoria，之后才升级至 VCAT。

2026 年维州租赁法变化：租客保护

新的维州租赁法变化 意味着，即使在固定期限租约结束时，出租方也不能在没有有效理由的情况下发出搬离通知。当固定期限租约到期后，通常会转为周期性租约，除非双方同意签订新的固定期限租约，或出租方给出了有效的搬离通知。

有效理由仍然包括出售物业、重大翻修、业主或其家庭成员搬入，或租客违约。对房东而言，这意味着通知必须准确、有记录且经得起审查。对租客而言，这意味着单纯的“租约到期”已不再足够。

租金竞价也被禁止。中介和出租方不得接受高于广告固定租金的报价，也不得接受超过一个月租金的预付款。这是在现有规则基础上的进一步强化，旨在防止租客被迫在广告价格之外继续竞价。

自 2026 年 3 月 31 日起，出租方和中介必须使用 prescribed residential rental application form。他们只能要求申请人提供该表格列出的信息，例如身份证明、租赁历史以及支付广告租金的能力。

2026 年维州房东义务

出租方现在必须就租金上涨和部分搬离通知提供 90 天通知。租金通常仍然只能每 12 个月上涨一次；如果租客认为涨租幅度过高，可以通过 Consumer Affairs Victoria 和 RDRV 提出异议。Forge 关于 Victoria rent increases and Form 3A rules 的指南解释了这些通知和文件规则在实际操作中的运作方式。

如果出租方或中介没有合理理由相信物业符合维州的 rental minimum standards，则不得发布出租广告。这些标准涵盖 15 个类别，包括浴室、电气安全、门锁、霉菌和潮湿、结构稳固性、通风、窗户、窗帘及供暖。

供暖标准自 2023 年 3 月 29 日起已适用于相关新租约，通常要求主要起居区配备固定式、高能效取暖设备。自 2025 年 12 月 1 日起，所有带绳室内窗帘也必须安装固定装置，以固定绳索并防止形成松散绳圈。

出租方和中介必须为所有租赁协议安排年度烟雾报警器安全检查。自 2026 年 10 月 13 日起，额外改革将要求提供符合出租房最低标准的记录、更严格的押金索赔证据，以及每两年一次的燃气和电气安全检查。

维州出租公寓最低标准：2027–2030 年能源标准分阶段实施

新的 minimum energy-efficiency standards for Victorian rental homes 将于 2027 年 3 月 1 日开始实施。这些标准会分阶段适用，因此小房东应提前规划升级，而不是等到租约变更或紧急维修时才处理。

自 2027 年 3 月 1 日起，达到使用寿命终点的供暖和热水系统必须更换为高效电力系统，例如反循环空调或热泵热水系统。在新租约开始时，或当租约转为周期性租约时，出租住宅还必须配备 4 星级花洒，并在主要起居区提供制冷设备。

自 2027 年 3 月 1 日起，在新租约开始或转为周期性租约时，如果天花板空间没有保温层，则必须由认证安装人员进行升级。自 2027 年 7 月 1 日起，外门、窗户和墙体通风口必须安装防风密封措施。自 2030 年 7 月 1 日起，所有出租住宅的主要起居区都必须安装高效电力制冷设备，无论是否开始了新租约。

如果合规在实际操作上不可行或成本异常高昂，可能适用豁免，例如部分拥有共享天花板空间或集中供暖、集中热水系统的公寓楼。

Victorian Energy Upgrades program 可以帮助抵消部分升级成本，包括反循环空调、热泵热水、防风密封和花洒。Solar Victoria 也为符合条件的出租方提供 solar rebates for rental properties，包括最高 $1,400 的补贴和免息贷款选项。

实用示例

一套 1990 年代建成的 Docklands 一居室公寓，如果配有燃气壁炉和老旧的电储水式热水器，并不一定会因为规则变化而马上需要更换。但如果供暖或热水系统在 2027 年 3 月 1 日之后达到使用寿命终点，通常就需要更换为高效电力替代设备。

如果同一套公寓在 2027 年 3 月 1 日之后重新出租，业主可能还需要检查主要起居区是否具备合规制冷设备、花洒是否达到 4 星级标准，以及是否触发了保温层或防风密封义务。

租客现在应该做什么？

租客在申请或签约前，应对照最低标准检查广告物业。最重要的检查项目包括安全门锁、可正常使用的供暖、通风、霉菌或潮湿问题、窗帘、安全的百叶窗绳，以及结构问题迹象。

申请租房时，租客应预期使用标准申请表，且不应被要求提供规定表格之外的信息。如果租金上涨看起来过高，租客可以申请租金评估，并在需要时将问题提交至 RDRV for rent-increase disputes。

需要无障碍改造的租客，也应了解轻微变更、需同意的改动和更大规模改造之间的区别。对于坡道、浴室通行、扶手或无台阶入口规划，在向出租方申请批准或估算工程费用之前，可能值得先向 Mobility Access Modifications 等专业机构获取实用建议。

小房东现在应该做什么？

小房东应把 2026 年视为一次审计年。先从当前出租房最低标准开始，再根据租约日期、设备可能达到使用寿命终点的时间，以及业主委员会限制，规划 2027–2030 年的能源升级。

实用清单很简单：确认烟雾报警器每年检查一次，固定百叶窗绳，保留供暖和最低标准合规证据，审查租金上涨模板，停止使用不合规的申请流程，并在紧急故障迫使仓促决策之前规划未来升级。

对于同时管理税务和合规的投资者，Forge 关于 Victorian tax changes and property holding costs 的指南是有用背景，尤其适用于房东正在将更高合规成本与租金收益进行权衡的情况。

物业管理中介可以发挥什么作用？

像 Forge Real Estate 这样服务墨尔本 CBD、Docklands 和 St Kilda Road 的机构，可以根据当前及即将实施的标准审计出租物业，包括烟雾报警器、百叶窗绳安全、供暖合规、最低标准广告规则，以及未来能源效率升级。

优秀物业管理中介的职责不只是收租。到了 2026 年，它还包括将通知、租金审查、维修义务、申请规则和 RDRV 流程，用通俗语言解释给租客和出租方。这有助于减少可避免的纠纷，保护租客权益，并帮助小房东在规则持续分阶段实施时保持合规。

本文概述 2026 年维州租房新规，涵盖无理由驱逐、租金竞价、申请表、出租房最低标准及能源效率升级要求，并说明墨尔本租客和小房东应如何提前检查、留存证据、规划合规升级。

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