如何在墨尔本 2026 年的租房市场成功拿下租约？

2026 年的墨尔本租房市场是“这一代人以来最紧张的一次”，2025 年 12 月空置率约在 2.0% 左右（REIV 指出 2025 年 12 月大墨尔本为 2.4%），看房现场往往竞争激烈。想成功签下租约，租客必须把申请当成竞标：看房后数小时内提交完整材料、展示可核验收入至少比每周租金高 30%、提供近期维州租房推荐人（或等价的居住/租住证明），并严格遵守维州的租房申请规则。国际学生、签证持有人以及没有本地租房记录的人会遇到额外门槛，但仍可通过选择竞争较小的区域、接受更长租期、与物业经理建立关系，并在某些情况下先从合租或学生公寓“过渡”来建立可信度，逐步进入更理想的房源市场。

为什么墨尔本的租房市场在 2025–2026 年“失灵”了

三个结构性因素叠加爆发。第一，维州在 2024–2025 年的净海外移民超过 160,000（ABS 估算截至 2025 年 6 月 30 日的一年维州净海外移民为 87,768），主要由国际学生、技术签证持有人与回流澳洲居民推动（2024–25 年全国层面“临时学生”是最大入境群体）。第二，投资型房东因土地税上升、更高利率（2025 年浮动房贷利率平均约 6.5–6.8%；RBA 数据显示 2025 年 11 月投资房贷款存量平均利率为 5.75%）、以及更严格的租赁监管带来的合规成本与灵活性下降而退出市场。第三，建材通胀与劳动力短缺推迟了新公寓项目，导致供给在需求猛增时反而被卡住（ABS 生产者价格指数提到建筑产出价格受劳动力成本上升驱动，同时 2025 年多工种仍存在短缺，包含建筑相关职业）(链接)。

结果是：Brunswick、Fitzroy、Richmond 等区域的两居室挂牌租金上升到 $650–$750/周，同比上涨 15–20%，而这些邮区的空置率降到 0.8–1.2%。每一套房源，中介普遍会收到 25–50 个咨询、15–30 组到场看房、以及 8–15 份正式申请。甚至在 Werribee、Craigieburn、Dandenong 等外圈区域——过去更偏“房东市场”的地段——只要房况不错，也经常出现两位数申请量。

2026 年墨尔本房东和中介到底会要哪些材料

维州租房申请法限制中介可索取的信息，并且从 2026 年 3 月 31 日 起，出租方必须使用规定的申请表，且不能提出表格以外的问题。房东与中介通常只能要求：

• 身份证明（驾照、护照或等价的带照片证件）
• 可承担租金的收入证明（最近至少四周的工资单、报税记录、Centrelink 证明；或对新入职者提供已签署的雇佣合同/录用通知，注明薪资与入职日期）
• 租房历史推荐人（以往房东或中介的联系方式；如适用，覆盖至少过去 12 个月）
• 使用维州标准模板填写完成的申请表

中介不得合法要求或考虑：你是否曾对前任房东/出租方提起法律行动或发生纠纷；你的 bond 历史（包括索赔）；或包含日常流水细项的银行对账单（Consumer Affairs Victoria 指引）。同时，他们也必须以避免违法歧视的方式处理申请，符合《Equal Opportunity Act 2010》（也可参考 Consumer Affairs Victoria 的反歧视指引）。

关键点：维州禁止 rent bidding（租金竞价）——出租广告必须标注固定金额，出租方或中介不得要求、邀请或接受高于标价的出价（Consumer Affairs Victoria 关于租金广告的规则；亦可参照 2025 年 11 月 25 日起“禁止接受更高报价”的规定）。

现实中，房东更偏好能证明“收入稳定、可核验、欠租风险低、争议概率低”的申请者。以 $600/周 的房源为例，理想申请者通常需要每月税后收入 $2,600+（单人约等于年薪总收入 $78,000 左右；或情侣各自 $50,000+）。低于该门槛或依赖临时工、零工经济、学生签证的人更容易被质疑，除非能提供充分的“风险对冲”材料。

国际学生和签证持有人如何竞争

学生签证、打工度假签证或临时技术签证租客会遇到额外阻力。许多房东担心签证到期、突然离境，或离境后难以追责。为了对冲这种担忧，国际申请者可以：

• 提供学校出具的在读证明，写明课程持续时间与预计完成日期，证明租期与学业安排匹配
• 展示可核验的澳洲收入来源（临时工作工资单、奖学金证明、或父母资金转入澳洲账户的记录，并展示至少 6 个月租金的备用金）
• 提供澳洲境内的过往住宿/租住推荐人（之前的租房、homestay 或学生公寓管理方）；若没有，提供澳洲雇主、大学导师或社区组织的品行推荐信
• 考虑提前支付租金（例如首月租金 + bond；预付租金通常上限为一个月，除非租金高于 $900/周或 VCAT 批准）或担保人（担保有严格限制，且通常不能在 bond 之外再要求担保，除非租金高于 $900/周）

即便如此，在 Carlton、Parkville、Southbank 等内圈高需求区域，许多中介/房东实际上更偏好拥有稳定维州租房记录的永久居民或公民。国际申请者往往在 Footscray、Sunshine、Clayton、Glen Waverley 等中圈区域更容易成功，因为那里房源结构更适配多元租客（包含国际学生与新移民），且市场对签证租客更“习惯”。

按预算与签证情况选择更现实的区域

墨尔本租房市场按地段分层非常明显。对年收入合计 $90,000–$120,000、想租两居室的情侣或个人，下列区域通常比内城竞争更小，且租金比内城同类房源低 $50–$100/周：

• Footscray 与 Seddon：中密度存量房较多，V/Line 与 Metro 交通强，步行可达咖啡馆与市场，受年轻白领与国际学生欢迎度上升
• Coburg 与 Coburg North：电车与火车可达 CBD，多元生活配套，老式砖结构 unit 与联排较多，物业费相对更低
• Clayton 与 Glen Waverley：靠近 Monash University，租客结构多元，房东更习惯国际学生与签证人群
• Reservoir 与 Preston：持续绅士化，咖啡与商业配套改善，同等预算下 unit 通常更大
• Sunshine 与 Albion：基础设施成熟，受 Sunshine Superhub / Melbourne Airport Rail 等铁路升级项目带动

对单身申请者或年收入低于 $70,000 的人，合租仍是最可行的入口。Thornbury、Northcote、Yarraville、Bentleigh 等区域都有成熟的合租市场。先合租 6–12 个月可以积累本地租房推荐人、澳洲银行与账单支付记录，并有时间储备更充足的 bond 资金，从而显著增强后续单独租房或情侣租房的申请竞争力。

如何准备“中介真的会看”的申请包

为了提高胜率，建议在看房后 24 小时内提交完整、专业的申请，并确保符合维州规定的申请流程：

• Cover letter（求租信）：一页内、写给房东或中介，简述你的现状（全职工作/在 X 大学就读/因工作搬迁等）、为什么喜欢这套房（贴合房屋特征，比如离工作地近、符合生活需求）、以及可靠性证据（工作稳定、无租赁纠纷、不吸烟、无宠物如适用）。避免千篇一律模板；每套房、每位中介都要做“定制化”。
• 收入材料：附上最近连续四张工资单；新入职者提供公司抬头纸的已签合同，写明薪资、入职日期与岗位。自雇者提供近两年报税记录与近期银行流水，证明持续入账。学生或兼职者附奖学金证明、父母支持证明（展示规律转账），或担保方案（并注明维州对担保的限制）。
• 租房推荐人：至少提供两位过去三年内的房东或中介完整联系方式（姓名、电话、邮箱）。若缺乏澳洲租房史，可用澳洲雇主、教育机构或社区人士的推荐信补位。海外房东推荐通常很难核验，权重较低。
• 身份与资金准备：提供清晰彩色证件扫描件，并证明你已准备好 bond（通常为四周租金）+ 首月租金可立即支付（维州通常在租金 $900/周及以下，bond 上限一般为一个月租金；预付租金通常也上限为一个月）。有的中介接受余额截图，有的要求银行出具证明。
• 时间线灵活性：写明理想入住日期，但表示愿意配合房东时间。相比 6 个月，主动提出 12 个月租期通常更讨喜，因为房东能减少空置与换租成本。

看房时遇到 30+ 组人：怎么做更有效

提升实际成功率的动作包括：

• 提前到场（比约定时间早 10–15 分钟），排在队伍前端，争取更多室内停留时间
• 穿着整洁、行为专业；中介会观察并记录“麻烦风险”
• 随身携带打印版申请包（求租信、工资单、证件、推荐人信息），看完房当场递交；这样你的材料不会淹没在邮箱里
• 只问 1–2 个具体且有信息含量的问题（如“租期是否灵活？”“近期是否有计划中的维护工程？”），表现出真实兴趣，并创造短暂的“被记住”的互动
• 不要提出高于标价的租金或任何“私下交易”——维州租金竞价规则下，中介和房东不能要求、邀请或接受高于广告租金的报价

何时该接受合租或学生公寓作为“过渡”

如果你在 4–6 周内申请了 10–15 套房仍无结果，就需要调整策略。常见的反复失败原因包括：

• 收入不足以满足目标租金段的“30% 门槛”
• 缺乏本地租房推荐人，或推荐人弱/不可核验
• 竞争对手收入更强、维州租房史更稳、或愿意更长租期
• 目标区域竞争过于极端（Brunswick、Fitzroy、Richmond、St Kilda），即便强申请者胜率也不高

在这些情况下，先住合租或 purpose-built student accommodation（专门学生公寓）6 个月往往是更理性、也更“能赢”的路径。合租能带来：

• 一个可用的墨尔本住址与未来申请可用的本地推荐人
• 时间去获得更稳定的全职/兼职工作并积累工资单
• 储备更多 bond 与首月租金的资金余量
• 更快熟悉区域、交通与市场节奏

专门学生公寓通常为国际学生设计，审批流程更简单，也可以作为进入私人租房市场的跳板（see Study Melbourne’s accommodation guidance）。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au