2025–2027 年维州租赁法律有哪些变化？墨尔本公寓业主需要做什么？

维多利亚州（Victoria）的租赁法律将在 2025–2027 年分阶段改革，进一步收紧最低住房标准、通知期限要求以及租金上涨规则。墨尔本公寓业主——尤其是在 CBD、Docklands 和 Southbank 出租的业主——必须在房源挂牌前满足更新后的合规义务，否则可能根据 Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 面临处罚。租客在居住条件、安全和通知方面获得更强保护。理解具体变化及时间节点将使双方受益。

维州租赁物业最低标准的关键变化

自 2021 年起逐步实施的维州最低租赁标准，在 2025 年起将被更严格执行，依据 Victorian rental minimum standards framework。租赁物业现在必须在多个方面符合要求：

供暖（Heating）： 主起居空间必须配备固定式取暖设备，符合 heating standard requirements。便携式取暖器不符合规定。（注：法律要求为“固定取暖设备”；如 18°C 等具体温度多为指导建议而非明确立法。）

通风与霉菌（Ventilation and mould）： 卫生间和厨房必须安装并正常运作排风扇，符合 ventilation standards。因结构问题导致的霉菌需由房东负责处理——这在 Southbank 和 Docklands 较旧公寓中尤为常见。

电气安全（Electrical safety）： 房屋必须符合 electrical safety standards for rental properties，包括定期安全检查和适当的电路保护。烟雾报警器必须符合 Victorian fire safety requirements。

门锁与安全（Locks and security）： 外部门必须配备功能正常的门锁，符合 security requirements。在 CBD 高层公寓中，这还包括公共区域出入系统的合规性（如适用）。

从 2025 年起，Consumer Affairs Victoria’s compliance and enforcement approach 更强调主动检查，VCAT 在租赁纠纷中也持续严格执行最低标准。

2026 年租金上涨规则：墨尔本房东与租客须知

根据现行维州法律，每份租赁合同每 12 个月最多只能上调一次租金，详见 rules for rent increases。房东必须提前至少 60 天书面通知 才能生效，无论是固定期限还是周期性租约均适用。

法律未设定涨幅上限，但租客可通过 VCAT rent dispute processes 对“过高租金”提出挑战。实际中，2025–2026 年市中心公寓租金走势与空置率高度相关（数据为市场观察；官方数据参见 ABS housing statistics），因此严格遵守通知规定尤为关键。

维州终止租约的通知期限

通知期限取决于终止方及原因，详见 notice to vacate provisions：

• 房东终止固定租约（无理由）： 需提前 90 天通知，且仅限租期结束时。
• 房东因出售房产： 需提前 60 天通知。
• 租客终止周期性租约： 需提前 28 天通知。
• 家庭暴力情形： 在符合条件并提供证明的情况下，租客可立即终止租约，详见 family violence protections。

作为对 Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 改革的一部分，维州已取消周期性租约中的“无理由驱逐”。这一规定目前仍然有效，房东必须提供法律规定的理由才能终止租约。

出租墨尔本公寓前的实操合规步骤

在挂牌出租前，业主应完成以下检查：

1. 确认固定取暖设备符合当前标准并已维护。
2. 测试所有烟雾报警器，确保符合维州安全规定。
3. 完成电气安全检查并符合相关法律要求。
4. 检查厨房和浴室排风扇是否正常运行。
5. 确保所有外部门锁符合最低安全标准。
6. 按照 condition report rules 准备房屋状况报告。

如需进行无障碍改造（例如入口安全、浴室改造或行动便利设施），可与 accessible home modifications 专业机构合作，以满足合规与租客需求。

若在租赁开始前未满足上述标准，可能面临合规通知、租约条款执行受限，甚至被提交至 VCAT 处理。

房产管理专业服务如何提供帮助

Forge Real Estate 在墨尔本内城区公寓市场提供租前合规审查服务，对房源进行维州最低标准的系统评估。该流程包括协调安全检查、准备房屋状况报告，以及在需要整改时提供出租时间建议。对于持有较旧 CBD 或 Docklands 公寓的投资者而言，这类结构化合规检查有助于降低纠纷风险并避免出租延误——在 2025–2026 年执法趋严的背景下尤为重要。

Victoria is tightening rental laws between 2025–2027, raising compliance standards for landlords. Melbourne apartment owners must meet updated safety, heating, and notice rules before leasing. This guide explains minimum standards, rent increase laws, notice periods, and practical steps to stay compliant and avoid VCAT disputes.

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