房子真的拍卖成交了吗？了解墨尔本房产拍卖中的压低报价、虚假竞价与您的买家权益

在墨尔本购买房产参加拍卖，受到维多利亚州严格法律监管，旨在保障买家权益并提高市场透明度。房地产代理必须提供 Statement of Information（房产信息声明，SOI），其中包含真实合理的预计成交价格及 3 个近期可比成交案例；虚假竞价（Dummy Bidding）属于违法行为；而如果房产拍卖流拍（Passed In），则代表该房产并未成交。随后，买卖双方通常会进入私人协商阶段，最终成交价也可能与广告中的价格区间不同。了解这些规则，有助于买家避免常见误解，并在谈判中占据更有利的位置。

什么是压低报价（Underquoting）？

压低报价（Underquoting），是指房产以低于房地产代理合理预计售价，或低于卖家真实出售预期的价格进行宣传，从而吸引实际上难以负担该房产的买家前来看房或参与拍卖。

根据维多利亚州法律，通过房地产代理出售的每一套住宅，都必须附带一份 Statement of Information（SOI），其中包括：

预计成交价格或价格区间（价格区间最大不得超过 10%）；

最近六个月内 3 套可比成交房产（如有适用数据）；

该城区（Suburb）的房屋或公寓成交中位价。

房地产代理不得使用诸如 "offers above"（高于某价格接受报价） 或 "from"（起价） 等可能误导买家的宣传用语。同时，广告中的指导价格不得低于以下任何一项：

房地产代理对成交价格的合理估价；

卖家的要价（如有）；

已被卖家拒绝、且拒绝原因是报价过低的书面报价。

上述规定由 Consumer Affairs Victoria（维多利亚州消费者事务局） 根据 Estate Agents Act 1980 (Vic) 及 Sale of Land Act 1962 (Vic) 执行监管。

在选择可比成交案例时，房地产代理应综合考虑所有相关市场证据，而不仅仅挑选价格最低的成交案例。

目前，部分房地产行业组织曾提出改革建议，希望要求卖家在拍卖前数日公开保留价（Reserve Price）。**截至本文撰写时，这仍未成为维多利亚州法律规定。**因此，在拍卖师正式宣布房产 "On the Market"（达到保留价） 之前，买家应始终假设保留价属于保密信息。

墨尔本房产拍卖的实际流程

墨尔本房产拍卖通常遵循较为固定的流程。

有意竞拍的买家需在拍卖开始前完成登记，随后拍卖公开进行，直到出现以下两种结果之一。

达到保留价（Reserve Price）

当竞价达到或超过卖家设定的保留价后，拍卖师通常会宣布房产已经 "On the Market"（达到保留价，可正式出售）。

此后意味着：

最高出价者将获得该房产；

不享有冷静期（Cooling-off Period）；

落槌成交后，买卖合同立即成为无条件合同（Unconditional Contract）。

房产流拍（Passed In）

如果竞价始终未达到保留价，拍卖师通常会暂停拍卖，与卖家沟通后宣布房产 Passed In（流拍）。

与许多买家的理解不同，流拍并不代表房产已经售出。

相反，交易将进入拍卖结束后的私人协商阶段。

虚假竞价（Dummy Bids）与卖家竞价（Vendor Bids）的区别

许多人容易混淆这两个概念。

虚假竞价（Dummy Bidding）

虚假竞价，是指有人故意提出不存在真实购买意图的报价，仅为了人为抬高成交价格。

这种行为在维多利亚州属于违法行为。

卖家竞价（Vendor Bids）

卖家竞价则完全不同。

拍卖师可以代表卖家进行竞价，但必须明确宣布该报价属于 Vendor Bid（卖家竞价）。

卖家竞价只能按照维多利亚州拍卖规则使用，并且通常仅能在房产尚未达到保留价之前进行。

了解两者之间的区别，可以帮助买家避免误以为所有异常报价都是违法行为。

房产流拍后，会发生什么？

如果房产拍卖流拍，最高真实出价者（Highest Genuine Bidder） 通常享有优先与房地产代理进行协商的机会。

随后便进入类似普通私人出售（Private Treaty）的谈判阶段，此时：

不再进行公开竞价；

保留价仍然不会公开；

双方谈判可能持续数小时，甚至数天。

许多买家后来只会看到房产被标注为 "Sold After Auction"（拍卖后售出），却不知道最终成交价格是如何谈成的。这也是为什么拍卖成交结果有时会令人感到困惑。

由于谈判已经转为私下进行，那些提前做好可比成交案例分析、了解当地市场状况的买家，相比只依赖广告指导价格的人，将拥有更大的谈判优势。

如何在拍卖日前保护自己？

充分准备，始终是避免受到压低报价影响或情绪化竞价的最佳方式。

参加 墨尔本房产拍卖 前，建议：

仔细阅读 Statement of Information；

将 SOI 中列出的可比成交案例，与同一区域近期独立成交数据进行比较；

了解最新拍卖成交率及买家需求情况；

查看房产已挂牌销售多久；

在拍卖开始前，为自己设定最高可接受购买价格。

拍卖当天，还应特别留意拍卖师是否宣布 Vendor Bid（卖家竞价），同时牢记广告中的指导价格并不代表保留价（Reserve Price）。

如果房产最终流拍，请保持冷静，并依据近期可比成交案例进行谈判，而不是受现场情绪影响，通常更容易获得理想结果。

这对买家意味着什么？

墨尔本的房产拍卖制度监管严格，但真正理解规则的买家，往往拥有明显优势。

了解什么是 Underquoting（压低报价），能够分辨 Vendor Bid（卖家竞价） 与违法 Dummy Bidding（虚假竞价） 的区别，以及掌握房产流拍后的真实谈判流程，都有助于买家作出更明智的决策，并在议价过程中占据主动。

不少买家还会聘请专业的 Buyer's Advocate（买方顾问），协助独立审核 Statement of Information、分析可比成交案例、识别潜在的压低报价，并代表买家参与拍卖或拍卖后的谈判。

Forge Real Estate 在墨尔本内城区提供专业的 Buyer's Advocacy（买方顾问）及 Auction Representation（拍卖代理）服务，通过基于市场数据的分析和丰富的谈判经验，帮助客户更有信心地应对竞争激烈的拍卖市场。

在墨尔本房产拍卖中，了解 Underquoting、Dummy Bidding、Vendor Bid 与 Passed In 等关键规则，有助于买家正确判断市场情况、避免常见误区，并利用可比成交数据与法律赋予的权益，在拍卖及后续谈判中争取更理想的购房结果。

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