维多利亚州 2026 租房改革对墨尔本租客和房东到底意味着什么？

维多利亚州的租赁法律在 2025 年 11 月至 2026 年 3 月 期间经历了全面改革，从根本上改变了租客与房东之间的权力平衡。改革内容包括：禁止无过错驱逐（房东不能再在没有理由的情况下终止周期性租约或在固定期限结束时无理由结束租约）、禁止租金竞价、将租金上涨的通知期延长为 60 天 现在从 2025 年 11 月 25 日起为 90 天、强化并严格执行最低租赁标准、以及新增租房申请数据隐私规则，限制中介/房东可以保留哪些申请信息以及保留多久。自 2026 年 3 月 起，房东必须确保房屋在出租前满足最低标准——包括安全门锁、防风雨密封、供暖以及与霉菌相关的可居住性措施——并且从 2025 年 11 月 25 日起，最低标准必须在广告发布前就已满足。与此同时，租客也获得更明确的维权路径，可通过 Consumer Affairs Victoria 和 VCAT 执行自身权利。

禁止无过错驱逐：对租约安全意味着什么

在 2025 年末 生效的改革下，房东不能再对周期性（月租/按月续租）租约在不说明有效理由的情况下发出搬离通知；同时也不能再在固定期限租约到期时不提供正当理由就要求租客搬离。新法要求房东必须明确写明法定理由之一，包括：

• 房产出售，且买方要求“空置交付”（需满足证据要求）
• 房东或直系亲属计划入住该房产（需提供法定声明 statutory declaration）
• 进行租客在场无法完成的重大翻修，并需提供文件证据（某些情形还需要建筑许可）
• 租客违反租约（欠租、损坏房屋、违法活动），并需遵循适当通知与 VCAT 程序（see notice reasons and timeframes）

关键点在于：针对部分“房东原因”的搬离通知（出售、拆除、商业用途、自住等），法律还限制在发出通知后的一个期限内不得重新出租，除非 VCAT 批准（see the 6-month re-letting restriction notes）。

对墨尔本租客而言，尤其是住在 Footscray、Northcote、Reservoir 等正在快速变化的区域、或老式步梯公寓/独立屋的租客，这项改革能显著减少“因为提出维修或质疑租金流程就被随意赶走”的恐惧。租客也可以在认为理由不成立时向 VCAT 挑战搬离通知。

租金竞价已违法：禁令在现实中如何运作

维州的租金竞价（rent bidding）规则要求房源必须以固定价格对外发布，房东或中介不得邀请或接受高于广告标价的出价（see pricing and rent bidding rules when applying）。具体包括：

• 房源广告必须标明固定金额（不能给区间），且不得用任何方式暗示或邀请更高出价
• 房东或中介接受高于广告价格的报价属于违法（see Residential Tenancies Act s30F）
• 接受更高报价的中介或房东可能面临罚款：个人最高 $13,260、公司最高 $66,280；s30F sets 60/300 penalty units; at $203.51 per unit in 2025–26 that’s $12,210.60 / $61,053.00

尽管如此，租客在看房时仍可能听到一些“暗语式”的表达。最稳妥的做法很简单：不要让中介处在可能“接受违法高价”的位置。与其加价，不如通过更完整的材料、可核验收入、强推荐人、以及专业的申请呈现来增强竞争力——这些都是改革下中介仍可合法考量的因素。

租金上涨：新的通知期与频率限制

房东现在必须在涨租前提供 60 天 书面通知，现在从 2025 年 11 月 25 日起为 90 天 通知期。此外，多数租约的涨租频率限制为 每 12 个月最多一次（see how often rent can increase）。

维州并不设定涨租幅度上限，但如果租客认为涨幅明显高于同类市场租金，可以通过 Consumer Affairs Victoria 申请租金评估/调查（rent assessment / rent increase investigation），以挑战“过度涨租”。

一个典型的墨尔本场景：Brunswick 一套两居室公寓目前租金为每周 $580。房东发出通知将租金上调到每周 $680。租客收集同区域类似房源的挂牌与成交信息，向 CAV 申请租金评估。若争议升级，VCAT 可对租金及相关租赁事项作出裁定（see VCAT’s residential tenancies information）。

最低租赁标准：2026 年起房屋必须满足什么

维州最低标准自 2020 年起分阶段推进，要求所有出租房满足基础的健康、安全与可居住性要求。标准详见 minimum standards checklist，涵盖：

• 门锁与安全（包括必要时外门/窗的安全防护）per the minimum standards checklist
• 主起居区供暖（固定供暖要求）per the minimum standards checklist
• 防风雨与结构安全（无渗水、建筑部件安全且可正常使用）per the minimum standards checklist
• 卫浴设施、给排水与排污系统 per the minimum standards checklist
• 卧室与起居区的窗帘/遮光设施 per the minimum standards checklist
• 烟雾报警器（安装与维护；适用年度检测要求）per Victorian rental smoke alarm rules

不符合最低标准的房屋不得合法发布出租广告或出租——并且 从 2025 年 11 月 25 日起，最低标准必须在广告发布前就已满足。住在不合规房屋中的租客可书面要求维修；若房东不处理，可按维修流程升级处理，并在必要时向 VCAT 申请命令。

对于紧急维修——如水管爆裂、电气危险或关键设施故障——符合条件的租客可自行安排紧急维修（上限 $2,500）并要求报销（see urgent repairs costing $2500 or less）。

霉菌、渗漏与维修拖延：2026 框架下租客的权利

霉菌在墨尔本老旧租赁房源中很常见，尤其是通风不良的公寓、改造过的 weatherboard 房屋，以及缺乏现代防水标准的老式步梯楼。若霉菌由房屋缺陷引起（屋顶漏水、密封失效、排水堵塞、通风不足），它属于维修问题，应通过正式维修流程处理。

根据维州维修框架，房东必须立即处理紧急维修；非紧急维修则需在租客提出书面请求后的 14 天内完成（see repair timeframes）。若维修期间租客无法居住，临时安置/租金安排应协商解决，必要时可通过争议处理渠道裁定（see temporary accommodation during repairs）。

一个典型场景：Richmond 某一楼公寓的租客发现靠外墙窗边的卧室墙面出现并扩散黑霉。租客通过邮件附照片要求房东检查并维修。若房东不回应或不作为，租客可按 repairs process 升级处理，并在适当情形下向 VCAT 申请命令。

吵闹邻居与滋扰：租客实际上能做什么

噪音投诉是墨尔本中高密度租住环境中最常见的纠纷之一。租客享有“quiet enjoyment”（安静享用/安宁居住）的权利，一旦发出 breach notice（违约通知），也有明确的处理时限（see quiet enjoyment breach timeframes）。

对遭受噪音困扰的租客，可以这样做：

• 记录干扰情况：用日记记录日期、时间、持续时长与噪音类型
• 联系房东或物业经理：若邻居也由同一中介/房东管理，要求其通过正式流程处理违约（see breach notices and timeframes）
• 使用住宅噪音框架：维州针对不同噪音源（音乐、电动工具、空调等）的禁止时段由 EPA Victoria 制定（see EPA residential noise prohibited times）
• 必要时向 VCAT 申请：若无法解决，可升级为租赁争议处理（see VCAT）

重要提醒：租客应避免“自力救济”式做法，例如擅自停付租金；例如在维修框架中，规则明确指出即使在等待维修期间，租客仍必须继续支付租金（see paying rent during repairs）。

申请数据隐私：中介不能要求什么

2026 改革强化了租房申请数据规则，明确哪些信息可以收集、保存与复用。自 2026 年 3 月 31 日 起，房东与中介必须使用规定的申请表格以及“standardised information required for rental applications”（see applying for a property）。

中介和房东不得要求提供某些信息，包括（as set out in the application rules）：

• 你是否曾提起法律行动或卷入法律纠纷（除非你自愿提供）(see application rules)
• 你的押金（bond）历史 (see application rules)
• 你的银行账户日常交易明细 (see application rules)

同时，选择租客的决定也必须符合反歧视法律（see unlawful discrimination guidance）。

在数据处理方面，房东与中介必须保护租客信息，并在规定期限内销毁或永久去标识化。例如：对未成功的申请者，在租约签订后 30 天内销毁；若申请者同意复用申请，可延长至 6 个月；而对租客信息，则应在租期结束后 3 年内销毁或永久去标识化（see mandatory destruction and de-identification timeframes）。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au