墨尔本 2026 年租房新规有哪些？租客究竟可以要求什么？

截至 2026 年 7 月 15 日，维多利亚州租赁法律在驱逐、租金上涨、租房申请和房屋最低标准等方面，为墨尔本租客提供了更有力的保护。

自 2025 年 11 月 25 日起，出租方不得在缺乏法定理由的情况下发出搬离通知，即使固定期限租赁协议已经到期也不例外。租金上涨以及许多非租客过错导致的搬离通知，现在都需要提前 90 天发出；与此同时，中介和出租方不得接受高于广告租金的竞价。这些义务均受现行《1997 年住宅租赁法（维州）》约束。

自 2026 年 3 月 31 日起，中介和出租方还必须使用维多利亚州规定的租房申请表，并且只能索取该表允许收集的信息。出租房屋在刊登广告或对外招租时，就必须符合该州的最低出租标准，而不是等到租客入住前才达标。

这些改革强化了租客权益，但并不意味着每一项争议都会自动在 VCAT 获得支持。具体通知期限、证据要求和争议解决途径，仍取决于相关问题的性质。

禁止无理由驱逐

出租方不能再仅仅因为固定期限租赁协议到期，就要求租客搬离。

除非租客与出租方签署另一份固定期限协议，或出租方发出有效的搬离通知，否则租赁协议通常会转为按月延续的周期性租约。

哪些情况属于有效理由？

法律认可的理由可能包括：

房产将以空置交付的方式出售

房产将被拆除或改变用途

需要进行租客继续居住时无法完成的大规模维修或翻新

出租方、其直系亲属或受其供养的人将入住

租客造成严重损坏或危险、拖欠租金，或存在其他符合法定条件的违约行为。

通知期限取决于具体理由。因出售、拆除、大规模翻新或业主及其家人入住而要求租客搬离，通常需要提前 90 天通知。因租客过错，例如严重损坏、造成危险或拖欠租金而发出的通知，则适用较短期限。

证据不是可有可无的

许多非租客过错导致的搬离通知，必须附上证据，证明所陈述的理由真实有效。根据适用理由，证据可能包括：

法定声明

已签署的销售授权书或销售合同

建筑许可或拆除许可

照片及合格技工提供的报价

企业注册文件或规划文件。

如果某类搬离通知依法需要证据，而出租方未提供相关证据，该通知即属无效。租客可以质疑搬离通知，但对于许多因出售、翻新、拆除或业主自住而发出的通知，通常适用 30 天的申请期限。

出租方或中介也不能亲自强行驱逐租客。只有在 VCAT 作出命令并签发占有权令后，Victoria Police 才能依法执行强制驱逐。

租金上涨与租房竞价

维多利亚州租金上涨规则

对于目前大多数租赁协议，租金每 12 个月最多只能上涨一次。部分在 2019 年 6 月 19 日之前开始的旧租约可能适用例外规定。

出租方必须使用规定的租金上涨通知表格，至少提前 90 天发出书面通知。通知必须说明：

新租金金额

租金上涨了多少

上涨金额的计算方式

如果租客认为涨幅过高，可以采取哪些措施。

不符合这些要求的通知可以受到质疑。

维多利亚州并未对私人租赁市场的租金涨幅设置固定金额或百分比上限。不过，如果租客认为拟议租金高于市场水平，可以申请免费的 Consumer Affairs Victoria 租金评估。一般而言，租客必须在收到租金上涨通知后的 30 天内提出申请。

在评估租金涨幅时，Consumer Affairs Victoria、Rental Dispute Resolution Victoria 和 VCAT 可能会考虑：

同一区域内的可比租金

当前租金与拟议租金之间的差额

墨尔本消费者价格指数的变化

此前 24 个月内的租金上涨记录

房产的状况、设施、面积和位置

房产估值及相关租赁法律违规情况。

如果争议未能解决，VCAT 最终可以设定最高租金。

如需了解更详细的规定，请参阅 Forge 关于维州租金上涨通知及 2026 年租房申请规则的指南。

禁止租房竞价

墨尔本出租房产必须以一个固定金额刊登广告。中介或出租方不得：

刊登价格区间

要求或鼓励申请人提出更高报价

接受申请人主动提出的高于广告租金的金额

在申请过程中要求、邀请或接受超过一个月租金的预付金额

向潜在租客收取看房费用。

即使租客主动提出支付更高租金，也不能放弃这些法律保护。

规定的租房申请表

自 2026 年 3 月 31 日起，出租方和中介必须使用维多利亚州规定的住宅租房申请表。

他们只能索取表格允许收集、并且为评估申请人身份、适租性及支付广告租金能力所必需的信息。

例如，中介最多可以要求：

两份获允许的身份证明文件

两份用于证明租金支付能力的财务文件。

允许提交的财务文件包括工资单、Centrelink 对账单，以及不显示交易明细的银行对账单。对于个体经营者、自由职业者或收入不固定的申请人，中介可以要求不同类型的支持文件。

出租方和中介必须保护申请资料，防止其遭到滥用、未经授权的访问或披露。未成功申请者的信息通常必须在 30 天内销毁或永久去标识化。

在竞争激烈的租房申请过程中，租客也可以参考 Forge 的2026 年墨尔本成功租房指南。

最低出租标准、维修、宠物与房屋改造

问题

维多利亚州现行规则

最低出租标准

房产在刊登广告、对外招租以及新租客入住前，必须符合全部 15 类最低出租标准

霉菌与潮湿

房间不得存在由建筑结构引起或与建筑结构有关的霉菌或潮湿问题

维修

紧急维修必须立即完成；非紧急维修通常必须在收到书面请求后的 14 天内完成

宠物

租客可以提交养宠申请；如果出租方希望拒绝，必须在 14 天内向 VCAT 提出申请

业主委员会规则

公寓和单元房租客仍须遵守有关公共区域、滋扰行为和安全的适用业主委员会规则

残障相关改造

对于合理且有专业人士支持的残障改造，出租方不得在没有充分理由的情况下拒绝，但通常仍需取得书面批准

刊登广告前必须符合最低出租标准

维多利亚州共有 15 类最低出租标准，涵盖浴室、电气安全、供暖、厨房、门锁、照明、洗衣设施、通风、窗户、窗帘及遮光设施、建筑结构安全和霉菌等事项。

自 2025 年 11 月 25 日起，房产在刊登广告或对外招租时，就必须符合这些标准。自 2025 年 12 月 1 日起，室内窗帘和遮光设施的拉绳也必须妥善固定，以防形成危险绳圈。

如果出租方在没有合理依据相信房产符合最低标准的情况下刊登广告，个人最高可能被处以 60 个罚款单位，公司最高可能被处以 300 个罚款单位。

如果租客已经签署协议但尚未入住，而房产不符合最低标准，租客可以：

立即终止协议且无需支付费用，或

搬入房屋并要求进行紧急维修。

如果房产在租赁期间低于最低标准，租客可以提出紧急维修请求。

霉菌及其他维修

与建筑结构有关的霉菌或潮湿问题属于最低出租标准问题。严重霉菌如果导致房屋不安全，也可能被认定为紧急维修事项。

紧急维修必须立即处理。非紧急维修通常必须在收到书面请求后的 14 天内完成。如果出租方没有采取行动，租客可以申请 Consumer Affairs Victoria 检查，或通过 Rental Dispute Resolution Victoria 寻求协助，以取得维修命令。

宠物

租客必须使用官方养宠申请表。出租方随后有 14 天时间表示同意，或向 VCAT 申请拒绝养宠的命令。

如果出租方未在该期限内回复或向 VCAT 提出申请，租客便可以饲养该宠物。出租方也不得要求额外支付宠物押金。

对于公寓和单元房，有关公共区域和滋扰行为的业主委员会规则仍然适用。租客仍须对宠物造成的损坏、清洁问题以及对邻居产生的影响负责。

残障相关房屋改造

如果因残障需要，租客可以申请安装坡道、扶手或杠杆式水龙头等改造设施。对于合理且有专业人士支持的改造，出租方不得在没有充分理由的情况下拒绝，但租客通常需要取得出租方的书面同意；如果房产属于公寓，还需获得业主委员会批准。

在取得必要批准并落实资金安排后，Mobility Access Modifications可以协助墨尔本地区的无障碍浴室改造、坡道、扶手及其他住宅通行改善工程。

反复进行房屋检查怎么办？

出租方和中介拥有进入房产的权利，但例行检查受到限制。

一般检查：

不得在租赁协议开始后的最初三个月内进行

每六个月最多进行一次

必须至少提前七天发出书面通知

通常必须在上午 8 点至下午 6 点之间进行，并且不得安排在公共假日。

如果通知存在缺陷，或者此前六个月内已经进行过另一次例行检查，租客可以拒绝对方进入。如果进入权被违法或不合理地行使，VCAT 可以作出赔偿命令或禁止命令。

这对墨尔本租客和小型房东意味着什么？

租客应保留广告、申请表、维修请求、进入通知、租金上涨通知和搬离通知的副本。如果争议提交至 Consumer Affairs Victoria、Rental Dispute Resolution Victoria 或 VCAT，这些文件可能成为重要证据。目前，RDRV 负责处理维修、过高租金、赔偿和押金方面的争议。

租客还应尽快采取行动。租金评估通常必须在 30 天内申请，而质疑许多搬离通知时，也适用类似的期限。

小型房东面临的则是相应的合规责任：必须使用最新表格、采用正确的通知期限、记录合法驱逐理由、避免租房竞价、保护申请人数据，并在刊登广告前确认房产符合最低出租标准。

像 Forge Real Estate 这样的墨尔本物业管理公司，可以统筹最新申请表、广告合规检查、房屋检查、维修记录和法定通知。Forge 关于2026 年维州租赁法规对租客和小型房东的影响的综合指南，进一步说明了这些义务如何融入日常物业管理。

墨尔本 2026 年租房新规加强了租客在驱逐、涨租、申请隐私、维修、养宠及最低住房标准方面的保障。租客仍需留存证据、遵守申请期限，并通过 Consumer Affairs Victoria、RDRV 或 VCAT 维护自身权利。

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