2026年空置住宅土地税（VRLT）与土地税：每位墨尔本房产持有人必须知道什么

维州房产持有人在2026年将面对三项关键州税变化：空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax, VRLT）适用于在上一年度有6个月未被居住的维州住宅用地，并且自2025年1月1日起按累进税率运行，针对2025年空置的申报通知截止日期为2026年2月15日；土地税（land tax）的门槛与税率会在业主的应税土地总持有额达到$50,000门槛（信托为**$25,000**）后开始影响；以及新增征费（包括短租征费 short-stay levy）会进一步抬高持有成本。通常情况下，业主不能在房产买卖合同中将土地税转嫁给买方（2026年的年度门槛为**$10.7 million**，并会指数化调整）（SRO explains the prohibition and indexation）。若未在截止日期前向SRO申报空置住宅用地，可能会产生罚税（penalty tax），因此对墨尔本投资者而言，准确分类并主动管理空置风险至关重要。

What Is the Vacant Residential Land Tax and Who Pays It?

VRLT 是对“空置”（上一年度未被居住）住宅物业征收的年度费用，适用于全维州范围内的住宅物业。该税以物业的capital improved value (CIV)为基础计征。税率为：连续空置第一年1%、第二年2%、连续三年或以上3%。例如，一套位于Brunswick、估值$600,000的公寓若空置八个月，第一年将产生$6,000的VRLT；若下一年仍空置，则会升至$12,000。

除非物业在上一年度至少有6个月被实际居住，否则通常会被视为“空置”。满足“居住”可以是：业主（或允许居住人）将其作为主要居所，或在真实租约/短租安排下由他人居住。这里的6个月不必连续，也不必由同一位居住者完成；仅仅“可供出租或出售”（例如挂网招租或挂牌出售）并不足以满足要求。

在特定情形下存在豁免（包括部分施工/翻新及其他情况），但业主必须遵循SRO的流程与标准——参见 VRLT exemptions list 以及SRO关于即使你认为符合豁免也可能仍需在年度截止日前通知的说明（对于2025年空置，截止为2026年2月15日）。

对于那些将房产“暂时下架”以观望是否出售，或在两段租期之间让房屋长时间空置的墨尔本投资者而言，风险尤其高。若在缺乏事实支撑的情况下主张“已居住”，可能触发合规审查；而SRO也指出，未按时通知可能导致罚税（并有 penalty tax and interest 的更广泛指引）。

Land Tax 2026: Thresholds, Rates and Portfolio Impacts

土地税适用于业主在维州持有的全部应税土地的unimproved site value总和（不含可豁免用地，例如许多“自住房（principal place of residence）”情形——参见SRO’s PPR exemption guidance）。免税门槛为：个人**$50,000**、信托**$25,000**。超过门槛后，土地税将按SRO当前税率表计算；信托与absentee owners 可能面临更高税率与附加费（同页 SRO rates 说明）。

土地税由在上一年度12月31日午夜时点的土地所有者缴纳；SRO明确表示，其不会因为在评税年度内发生买卖或过户结算而对土地税进行调整（assessment explanation）。

在房产买卖合同金额低于**$10.7 million**时，业主不能将土地税转嫁给买方。过去，卖方可以在结算时协商将按比例分摊的土地税转移给买方；现在这已被禁止。即便卖方在年中出售，仍需承担全年的土地税（不过可向SRO申请退回结算后期间对应的金额）。这项变化会影响定价策略：卖方必须将全年土地税成本计入净收益，而不能通过结算分摊抵消。SRO explains the prohibition（包括CPI指数化的门槛）以及任何此类合同条款无效；并且SRO也说明以12月31日为准的所有者需负责下一年度土地税。SRO同样指出不会在评税年度内因买卖/结算而调整土地税。

Short-Stay Levy and Other New Charges

维州短租征费（short-stay levy）于2025年引入，对每年以短期住宿（Airbnb、Stayz）形式出租少于183天的物业，按**总租金收入的7.5%**征收。一个CBD公寓若短租年收入$30,000，则产生$2,250征费。长期出租或自住的物业可豁免。

短租征费按全部预订费用（total booking fees）以固定**7.5%**计征，并适用于符合条件的短住（少于连续28天）。这项征费针对通过平台出租以规避传统长租义务的投资行为，但也会让处于“短租收入与长期空置风险夹击”中的业主承受更大压力。例如，业主每晚$400出租100晚（$40,000总收入）需支付$3,000短租征费；若其余265天长期空置，还可能触发VRLT。多项费用叠加可能直接吞噬利润。

拥堵征费（congestion levy）适用于墨尔本内城部分物业的特定非路边停车位（off-street parking spaces）。从2026征费年度起，费率为：Category 1 每个车位$3,030，Category 2 每个车位$2,150；SRO指出自2026年1月1日起包括区域扩大与费率更新等变化。

Avoiding VRLT: Proactive Leasing and Vacancy Management

避免VRLT最有效的方法，是确保物业在每个日历年度内至少有六个月满足VRLT测试所要求的“实际居住”（SRO definition of “vacant”）。对投资房而言，这意味着尽快落实租客、设定具有竞争力的租金，并尽量减少换租之间的空置期。若物业从1月空置到7月（七个月），将触发VRLT；若从12月空置到5月（六个月），则不会。

若物业长期难以出租，业主应重新评估租金预期。例如，Reservoir一套公寓以$500/周挂牌四周仍无人申请，可能需要下调到$470以尽快落实租客、避免跨过六个月空置门槛。每周少收$30（全年$1,560）远低于可能产生的$6,000 VRLT账单。

若物业正在进行重大翻新且工程需要空置交付，并在两年内完成，则可能符合豁免。业主必须在2月15日前向SRO提交证据——建筑许可、承包商发票、施工进度照片等。轻微的“外观翻新”不符合条件；“重大”通常意味着结构性工程、完整更换厨房或卫浴，或需要市政审批的工程。自2026年1月1日起，SRO表示对于上一年度任何时间处于施工/翻新、或不可居住（uninhabitable）的住宅用地存在一项豁免（且不设最低期间要求），同时其他VRLT豁免也各有具体标准。业主应遵循SRO规定的通知流程与截止日期，提交申报与豁免主张（notification guidance and deadlines）。

Managing Multiple Properties and Tax Compliance

在2026年，持有多套墨尔本房产的投资者将面临更高的行政与合规负担。每套物业都需要单独评估是否触发VRLT（基于上一年度居住情况）；而土地税则以全组合的site value总和计算。一个业主若持有一套有人居住的物业与两套空置物业，可能需要为三套都缴纳土地税，并同时为两套空置物业缴纳VRLT，持有成本叠加明显。

对考虑出售的业主而言，时间安排很重要。即便在6月30日前出售，也无法免除当年的全年土地税责任，但可以避免该物业进入下一年度的评税基础。一位擅长投资者出售的房地产经纪人可以协助设计销售节奏，让结算日期与税务规划更匹配，帮助业主在扣除各项州税与征费后，清晰理解最终净回款（net proceeds）。

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