RBA 暂停加息后，现在应该在墨尔本买房还是等待？

澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia，RBA）在 2026 年 8 月 11 日将现金利率维持在 4.35%，此前已在今年三次加息。RBA 将当前货币政策描述为“略具限制性”（somewhat restrictive），并明确表示，如果通胀上行风险成为现实，可能会进一步提高现金利率。RBA 并未释放出应将短期内降息视为基本情景的信号。RBA 2026 年 8 月货币政策决定

与此同时，墨尔本房地产市场已经明显走软。Cotality 截至 2026 年 8 月 23 日当周的最终数据显示，墨尔本拍卖清盘率为 51.9%，低于前一周的 52.9%，也远低于去年同期的 70.9%。拍卖数量同样比 2025 年同期低近 40%。Cotality 墨尔本拍卖结果

那么，现在应该在墨尔本买房，还是继续等待？

没有人能够可靠地提前判断市场的绝对底部。等待或许能让你遇到更低的价格，但同时也可能面临再次加息、借贷能力变化或买家竞争重新升温的风险。现在买房可以消除部分择时风险，但前提是房产本身、成交价格以及房贷还款额在保守假设下依然合理。

更稳妥的做法，是根据房产基本面作出决定，而不是试图精准预测墨尔本房价或 RBA 利率下一步会如何变化。

RBA 暂停加息究竟意味着什么？

利率保持不变，并不一定意味着下一步就是降息。

在 8 月会议上，RBA 将现金利率目标维持在 4.35%。此前，RBA 已于 2026 年 2 月、3 月和 5 月分别加息 25 个基点。因此，今年以来现金利率累计上调了 75 个基点。RBA 现金利率历史

RBA 理事会表示，当前通胀仍然过高，其通胀预测面临的风险偏向上行。RBA 还明确表示，如果这些风险成为现实，将考虑进一步提高现金利率。RBA 2026 年 8 月货币政策声明

对于那些正在考虑是否应该等房贷利率下降后再买房的人来说，这一点尤其重要。

金融市场和经济学家可以预测未来利率走势，但 RBA 本身会根据最新的通胀、就业、消费和经济数据，在每次会议上逐次作出决定。

RBA 2026 年 8 月会议纪要显示，理事会成员同时讨论了维持现金利率不变和再次加息 25 个基点两种选择。部分成员认为进一步收紧货币政策仍可能有必要，而另一些成员则更加重视经济活动面临的下行风险。RBA 2026 年 8 月会议纪要

换句话说，如果买家是基于“短期内一定会降息”这一假设来安排购房计划，那么这一假设并没有得到 RBA 的支持。

如需进一步了解利率与本地房地产市场之间的关系，可参阅 Forge Real Estate 对2026 年 RBA 加息如何影响墨尔本房价的分析。

墨尔本房地产市场真的在下跌吗？

从整个城市来看，市场走软已经有明确的数据支持。

Domain 的 2026 年 6 月季度 House Price Report 显示，墨尔本房屋中位价在该季度下跌 3.1%，至 1,041,205 澳元。这是连续第二个季度下跌，也意味着房屋价格较 2025 年 12 月的峰值低 4.2%。Domain 2026 年 6 月 House Price Report

Domain 同时指出，买家的房源选择已经达到 2014 年以来最高水平，房产销售所需时间增加，卖方降价幅度也在扩大。

拍卖数据也指向相同方向。

截至 2026 年 8 月 23 日当周，Cotality 录得：

594 场墨尔本房产拍卖

51.9% 的最终拍卖清盘率

前一周清盘率为 52.9%

2025 年同期清盘率为 70.9%

拍卖数量比一年前同期低 39.7%。Cotality 最终拍卖清盘率

与一年前相比，这明显是一个更加谨慎的墨尔本房地产市场。

这也为准备充分的买家创造了更多议价空间，特别是在卖方确实需要出售，而市场竞争需求有限的情况下。

Forge Real Estate 的墨尔本 2026 年买方市场指南进一步分析了市场走软、拍卖环境和卖方预期如何转化为买家的议价优势。

墨尔本哪些地区的房价表现更坚挺？

市场放缓并不是均匀发生的。

这也是讨论“墨尔本房价是否正在下跌”时最大的难点之一。

不同郊区、住宅类型和价格区间完全可能出现相反的走势。

Domain 的 6 月季度研究发现，可负担性正在推动部分墨尔本郊区表现强劲。2026 年 7 月，Domain 报道称，录得较大年度房价涨幅的许多郊区都是墨尔本西部和外围地区相对可负担的替代选择，包括 Frankston North、Westmeadows、Kurunjang 和 Keilor East。墨尔本房价增长最快的郊区

这种趋势在加息环境下是合理的。

更高的房贷利率会降低借贷能力，因此更多买家会转向仍然符合银行贷款偿付能力要求的房产和郊区。

高端房地产市场的表现则可能不同，因为贷款金额越高，借贷能力下降带来的绝对金额影响也越大。

例如，目前 realestate.com.au 的数据显示，Kew 的房屋中位价约为 255 万澳元，过去 12 个月下跌 3.4%。其中四居室住宅同期下跌 8.0%。Kew 房地产市场数据

这些数据支持将 Kew 描述为一个走势较弱的高价市场，但并不足以支持“所有高端郊区都出现两位数下跌”这样的广泛结论。

Northcote 则是一个有用的反例。根据 realestate.com.au 最新数据，其整体房屋中位价在过去 12 个月上涨了 3.6%，因此不能简单将其与价格下跌的高端郊区归为一类。Northcote 房地产市场数据

实际结论很简单：不要仅凭全墨尔本的数据来决定是否在墨尔本买房。

你应该研究自己真正想购买的郊区、房产类型和价格区间。

是否应该等待墨尔本房价进一步下跌？

等待有可能奏效。

但这仍然是一种市场择时行为。

假设一套今天价值 90 万澳元的房产再下跌 5%，从账面来看，你可以节省 45,000 澳元。

但如果你等待期间房贷利率再次上涨，你的月供和借贷能力也可能随之发生变化。

同样，如果利率保持稳定，而你目标郊区的需求重新回升，那么你想买的房产可能根本不会变得更便宜。

所以，真正的问题并不只是：

“墨尔本房价还会继续下跌吗？”

更有价值的问题应该是：

“综合考虑房价、借贷能力、租金、利率以及我想购买的房产类型后，继续等待是否真的能够改善我的财务状况？”

这些变量可能朝不同方向变化。

RBA 本身指出，更高的利率已经收紧金融环境，并削弱新增住房贷款需求。RBA 同时表示，今年加息的大部分影响已经反映到计划中的房贷还款额上，不过其完整的经济影响仍需要时间才能显现。RBA 2026 年 8 月经济展望

买房前先对房贷进行压力测试

买家不应该只根据今天能够获得的房贷还款金额来判断自己的负担能力。

在出价之前，应测试如果利率进一步上升，你的预算会变成什么样。

一个简单的起点，是至少模拟房贷利率再上升 0.25 个百分点的情况。

如果你的预算本身已经比较紧张，也可以测试更大的利率缓冲空间。

问问自己：

新的还款额会是多少？

每个月还能够剩下多少可支配现金？

如果家庭主要支出增加，你还能否正常偿还房贷？

你是否必须放弃储蓄、装修或其他财务目标？

如果房产价值连续几年保持不变，你是否仍能承担这套房产？

银行会进行自己的贷款偿付能力评估，但获得贷款批准并不等于这笔贷款对你的个人财务来说真正可负担。

银行愿意借给你的最高金额，并不自动等于你应该花掉的金额。

首次置业者还可以在决定使用多少已获批贷款额度之前，阅读 Forge Real Estate 的2026 年墨尔本首次置业指南。

为什么你的预计持有期限比抄底更重要？

如果你预计只会短期持有房产，那么在下跌或停滞的市场中买入会带来更高风险。

房产交易成本相当可观。

维州印花税、产权过户费用、建筑检查费用、出售成本，以及可能产生的资本损失，都需要纳入考虑。

如果你计划长期持有房产，那么短期房价下跌的重要性就会低于另一个问题：你是否以一个可持续的价格买到了一项适合自己的资产。

因此，计划自住 5 年或 10 年的人，应该采用与预计两年后就再次搬家的买家不同的思考方式。

你还应该评估，这套房产在整个持有期间是否能够持续满足你的身体状况和实际生活需求。

如果未来无障碍需求可能变得重要，例如无台阶出入口、浴室改造、扶手或门口加宽，就应把这些潜在费用纳入购房尽职调查，而不是在成交后才考虑。Mobility Access Modifications 提供有关墨尔本无障碍设施及住宅改造工程的信息。

以合理价格买到合适的房产，可能比买到一套价格稍低、但交割后需要付出高昂成本进行妥协和改造的房产更明智。

拍卖清盘率低，就意味着应该低价出价吗？

不一定。

51.9% 的墨尔本拍卖清盘率说明整个拍卖市场与一年前相比明显偏弱。

但这个数字并不能告诉你某一套具体房产究竟值多少钱。

位于热门学区、装修完善的家庭住宅，依然可能吸引多位积极买家竞价。

而位于繁忙主干道、存在明显缺陷的房产，可能一个认真竞价的买家都没有。

你可以把较低的拍卖清盘率当作进一步调查议价空间的理由，而不是随意打折出价的依据。

需要检查：

已完成交割的可比成交记录

房产已经挂牌多长时间

销售推广周期是否已经延长

此前的要价是否发生变化

市场上的竞争房源

拍卖现场参与人数

类似房产是否出现流拍

卖方看起来有多强的出售动机。

Forge Real Estate 的如何在墨尔本拍卖中胜出而不过度出价指南解释了如何把拍卖清盘率数据与具体房产证据结合起来使用。

如果买房后利率再次上涨怎么办？

这种可能性现在就应该成为你购房决策的一部分。

RBA 8 月声明表示，当前通胀仍然过高，如果出现通胀上行风险，理事会准备进一步加息。

这并不意味着再次加息是必然的。

它意味着买家不应该建立在“利率从现在开始只会下降”这一假设之上进行购房。

如果再一次加息就会让这套房产变得无法负担，那么你目前的预算很可能过于激进。

如果再一次加息会让你感到压力，但依然处于可承受范围，并且你仍然保留现金储备和健康的每月结余，那么这项购房决定的抗风险能力就更强。

这种差异，比你能否正确预测 RBA 下一次会议的决定更加重要。

什么情况下现在买房是合理的？

如果你已经找到合适的房产、计划持有足够长时间，并且在更加保守的利率假设下仍能轻松承担房贷，那么现在买房可以是合理的选择。

当前市场环境也可能对你有利。

墨尔本房价已经从 2025 年底的峰值回落，拍卖清盘率明显低于去年同期，同时买家的房源选择也比市场强劲时期更多。Domain 墨尔本住房市场数据

因此，你现在可能拥有一些议价机会，而一旦未来借贷条件改善、买家信心恢复，这些机会可能会消失。

这并不意味着墨尔本房价一定会快速反弹。

它只是意味着，你需要在价格风险和竞争风险之间作出权衡。

什么情况下继续等待可能更合理？

如果出现以下情况，等待可能是合理的：

你的首付仍然不足

房贷还款后每月几乎没有剩余资金

你的工作或收入存在不确定性

你必须依赖未来降息才能负担这套房产

你还没有确定自己究竟想在哪个区域买、想买什么类型的房产

你预计会在较短时间内再次出售

你正在考虑的房产与可比成交相比明显价格过高。

在这些情况下，改善自己的财务状况，可能比试图利用当前疲软的墨尔本房地产市场更有价值。

总会有下一套房产。

但一旦背上金额过大的房贷，并不总有机会轻易撤销这个决定。

这对你意味着什么？

RBA 在 2026 年 8 月暂停加息，并没有给买家一个明确的“应该立即入市”信号，但同样也没有提供一个足够有力的理由，让你因为期待短期内降息而继续等待。

现金利率目前仍为 4.35%，通胀依然高于 RBA 的目标区间，而且理事会已经明确表示仍保留进一步加息的可能性。Reserve Bank of Australia

与此同时，墨尔本房地产市场已经走弱到足以为买家提供真正的议价机会。截至 2026 年 8 月 23 日当周，墨尔本最终拍卖清盘率为 51.9%，而一年前同期为 70.9%；截至 6 月季度末，墨尔本房屋价格则比 2025 年 12 月峰值低 4.2%。Cotality 拍卖数据Domain House Price Report

但这两个数字都无法告诉你某一套具体房产是不是值得买。

你的决定应该基于实际住房需求、预计持有期限、可比成交、现金储备以及真实借贷能力。

对房贷进行再次加息情景的压力测试。

假设墨尔本房价可能连续几年保持横盘。

然后问自己，在这种情况下，你是否仍然愿意并能够持有这套房产。

如果答案是肯定的，那么在一个相对疲软的墨尔本房地产市场中买房，完全可能是理性的决定。

如果这笔交易只有在你假设 RBA 会降息，或者墨尔本房价会迅速反弹的情况下才能成立，那么你的容错空间就太小了。

Forge Real Estate 的买方代理服务以这种“基本面优先”的决策方式为核心：判断墨尔本市场真正走弱的区域、根据可比成交检验房产价值，并在不依赖利率或房价走势预测的情况下进行谈判。

RBA 将现金利率维持在 4.35%，而墨尔本房价和拍卖市场同步走软。现在买房还是等待，应取决于你的借贷能力、持有期限、现金储备和目标房产价值，而不是押注短期降息或精准预测市场底部。

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