墨尔本房产拍卖又流拍了？2026年如何识破低报价陷阱，掌握拍卖竞价策略

越来越多墨尔本购房者开始提出同一个问题：为什么房产已经上市数周，卖家和中介也有充分时间了解买家意向，最终却仍然在拍卖当天流拍？最新的墨尔本房产拍卖数据并没有让这个问题自动有答案。

卖家不切实际的价格预期、令人困惑的报价区间，以及中介不断催促买家在拍卖前提交报价，都成为墨尔本房产市场讨论中的热门话题。但相比市场情绪，实际数据更值得关注。

根据 Domain 墨尔本房产拍卖结果，截至2026年10月17日当周的初步统计显示，墨尔本房产拍卖清盘率约为 52%。在已公布结果的 389 场拍卖中，有127套房产流拍（数据更新于10月18日）。

这些数字反映出部分卖家正面临较大的销售压力，但并不意味着墨尔本所有城区或房产类型都遭遇了同等程度的买家观望情绪。

更重要的是，房产流拍并不自动意味着中介存在低报价（Underquoting）行为。

什么是维州房产低报价（Underquoting）？

很多买家是通过墨尔本拍卖（Melbourne auction）认识低报价的：广告价格、保留价与真实市场价值之间的差距，往往正是在拍卖现场才真正显现。

在维多利亚州，当房地产中介宣传或向买家提供的房产价格低于某些法定价格基准时，就可能构成低报价行为。这些价格基准包括：

• 房地产中介对房产的预估售价。
• 卖家的要价或已披露的拍卖底价（Reserve Price）。
• 卖家此前因价格过低而拒绝的书面报价。

根据维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）的低报价规定，房产最终成交价高于广告价格，并不一定能够证明中介存在低报价行为。因为真实的买家竞争，也可能推动成交价上涨。

判断是否存在低报价的关键在于：房产销售期间，中介发布的广告价格是否真实反映了当时已经掌握的价格信息。

2026年10月维州房产拍卖新规有哪些变化？

维多利亚州于 2026年10月1日 推出重要的房产价格透明度改革，新要求适用于 2026年10月16日起举行的住宅拍卖及固定日期销售（Fixed-Date Sales）。

根据维州消费者事务局发布的官方指引，主要变化包括：

• 强制披露拍卖底价：房地产中介必须在拍卖或固定日期销售至少7天前，公开卖家设定的拍卖底价。
• 必须使用单一价格：公布的拍卖底价必须是一个明确的金额，不得使用价格区间，也不能附加“From（起价）”或“Offers Above（高于某价格的报价）”等表述。
• 全新房产价格声明（Property Price Statement，简称PPS）：新版PPS取代原有的房产信息声明（Statement of Information，简称SOI），并必须清晰展示相关房产信息及可比成交数据。
• 成交价格透明化：除适用例外情况外，中介通常必须在房产交易成为无条件交易后的7天内公布最终成交价格。

如果已公布的拍卖底价在拍卖前发生调整，7天的披露期限将重新计算。不过，维州官方行业问答指引也确认，卖家仍然可以在拍卖进行期间，根据现场出价和市场情况作出回应。

想进一步了解这些法律变化，可以阅读 Forge 的专题文章：维州房产低报价新规详解：2026年10月拍卖底价披露规定对墨尔本买家意味着什么。

流拍和低报价，到底该怎么区分？

流拍和低报价在表面上看起来很像，但在决定下一步之前，把两者分清楚很有价值。

• 流拍的房产，只是现场出价没有达到卖家的预期，广告价格本身完全可能是准确的。
• 低报价问题则关乎中介在销售期间掌握并发布了什么信息。如果指导价低于中介自己的预估售价，或者低于此前被书面拒绝的报价，那么问题出在广告，而不是市场。
• 在新规之下，已公布的拍卖底价给了你第三个参照点：把指导价、保留价和可比房产的实际成交价放在一起比较。

如果这三个数字相差很远，值得直接向中介询问指导价的形成依据，以及他们引用了哪些可比成交记录。你有权得到一个诚实的说明。

墨尔本房产拍卖流拍（Passed In）究竟意味着什么？

房产流拍（Passed In at Auction）是指房产未能在拍卖现场成功售出，通常是因为现场最高出价未达到卖家设定的拍卖底价。

根据维州房产拍卖官方指引，现场最高出价者通常享有与卖家优先协商的机会。

如果双方未能达成协议，中介可以继续联系其他潜在买家，或者将房产转为私人协商销售（Private Sale）。

对于购房者而言，这可能是一个难得的议价机会，因为买家可以在没有现场竞价压力的情况下，与卖家进行价格谈判。

但需要注意的是，房产流拍并不意味着卖家一定愿意大幅降价出售。

如何应对中介催促拍卖前报价的压力？

在墨尔本房产交易中，中介可能鼓励买家在正式拍卖前提交报价（Pre-Auction Offer），尤其是在卖家有意提前完成交易的情况下。拍卖前报价本身并不代表交易存在问题。事实上，如果条件合适，提前成交对买卖双方都可能有利。

不过，买家仍应做好以下准备：

• 核实已公布的拍卖底价：不要认为只要报价达到底价，卖家就一定会接受。
• 研究近期同类房产成交记录：通过实际成交数据判断房产价值，而不是完全依赖中介提供的广告价格。
• 设定最高购买预算：提前确认贷款能力、购房附加费用及自己能够承受的最高竞价金额。
• 了解合同条款：在签署合同前寻求法律意见，并完成相关房屋检查。

根据维州消费者事务局关于拍卖前报价的规定，如果买家的拍卖前报价在预定拍卖日期前不足3个完整工作日时被接受，买家通常将不再享有冷静期（Cooling-Off Period）权利。

墨尔本买家必看：房产拍卖实战攻略

1. 仔细阅读房产价格声明（Property Price Statement）

买家应认真查看房产的指导售价、已披露的拍卖底价，以及中介提供的可比成交证据。

在墨尔本大都会地区，标准的可比成交参考框架通常会考虑过去6个月内、距离目标房产2公里范围内售出的类似房产，前提是存在合适的可比交易记录。

根据新版PPS相关要求，中介还必须披露可比房产的重要特征，以帮助买家判断这些比较是否合理。这意味着买家不应只关注成交价格，还需要比较房屋面积、户型、建筑状况及其他相关条件。

2. 不要只看价格，还要调查房产本身

广告价格低，并不意味着房产一定具有投资价值或购买优势。

对于墨尔本公寓买家而言，尤其需要调查：业主委员会（Owners Corporation）的财务状况、是否存在特别征费（Special Levies）、建筑质量问题及潜在缺陷，以及建筑物的历史维护及维修记录。

Forge 的墨尔本公寓购买尽职调查指南详细介绍了买家在正式购房前值得完成的重要检查。

对于有行动便利性或无障碍居住需求的买家，还应特别留意住宅入口、楼梯设计和浴室布局。墨尔本专业服务商 Mobility Access Modifications 提供了包括无障碍坡道、扶手及无障碍浴室改造在内的住宅改善案例。不过，在决定购买前，买家应先确认相关改造是否可行，以及是否需要取得额外审批。

3. 知道什么时候应该放弃竞价

公开的拍卖底价能够反映卖家的价格预期，但并不能独立证明房产的真实市场价值。

买家仍应结合近期实际成交案例、房产状况、长期持有成本及个人财务能力进行判断。

如果现场竞价已经超过自己研究后设定的预算上限，选择退出可能比以无法长期承受的价格购房更加明智。在墨尔本房产拍卖市场中，成功并不一定意味着赢得竞价——有时候，避免高价买入同样是一种成功。

4. 利用流拍结果获取议价信息

在分析墨尔本房产拍卖清盘率时，不应只关注全市的平均数字。

买家更应该将分析范围缩小到相同城区、房产类别和价格区间，并进一步调查类似房产的实际销售情况：是否在拍卖前提前售出？是否在拍卖现场成功成交？是否因未达到底价而流拍？是否在拍卖前撤回市场？

这些信息能够帮助买家更准确地了解当地市场的真实买卖力量。我们的清盘率低于60%时代该怎么做指南，介绍了如何解读城区层面的拍卖结果，而不是简单认为清盘率下降就意味着整个墨尔本进入买方市场。

Forge Real Estate 如何帮助买家作出更明智的购房决定？

在 Forge Real Estate，我们更重视客观市场证据，而不是拍卖现场的情绪与压力。

• 可比成交分析（Comparable-Sales Analysis）：我们通过研究近期相关成交案例、房产特征及当地市场状况，帮助买家了解更合理的房产市场价值。
• 拍卖策略准备（Auction Preparation）：我们协助买家制定竞价策略、评估拍卖前报价，并设定符合财务能力的最高购买预算。
• 城区市场分析（Suburb-Level Insights）：我们研究不同城区的拍卖成交结果、流拍情况及销售环境，帮助买家更清楚地了解自己所参与竞争的具体市场。

总结：墨尔本房产拍卖，透明的价格只是第一步

墨尔本房产拍卖市场正在发生变化，而维州2026年10月实施的新法规，为购房者在竞价前提供了更多价格信息。

但更高的价格透明度，并不能取代独立的市场调查和理性的购房决策。

无论一套房产最终以高于底价的价格成交、在拍卖现场流拍，还是在拍卖前收到报价，精明的购房者始终应该关注三个核心问题：房产的真实市场价值是多少？自己正在承担哪些潜在风险？以及在不影响长期财务稳定的情况下，最高能够支付多少？

免责声明：本文更新于2026年10月26日，仅提供维州住宅房产、拍卖及物业税的一般信息，不构成法律、财务、税务或估值建议。签约、竞拍或作出投资决定前应取得独立专业意见；相关规定、起征点及选举政策均可能改变。

准备参加墨尔本房产拍卖？欢迎联系 Forge Real Estate，获取当地市场分析、近期可比成交数据及专业购房建议，为下一次购房决策做好充分准备。

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