墨尔本拍卖保留价规则：拍前报价、流拍谈判与买家准备

墨尔本拍卖保留价新规已开始适用。买家现在可以在拍卖前看到卖家的保留价，但如果拍前报价正好达到这一金额，卖家是否必须接受？答案是否定的。保留价披露提高了透明度，却不等于自动成立买卖合同。真正有用的是把公开价格转化为有依据的估值、报价和竞拍计划。

过去，一套广告标价约90万澳元的房产，可能吸引大量关注，却因卖家期待更高价格而流拍。买家在安排验房、法律审查和贷款时，未必知道广告价格与卖家预期之间的差距。

维州房产价格透明改革希望改善这种情况。对于通过房地产中介进行、于2026年10月16日或之后举行的住宅拍卖及固定日期销售，保留价须至少提前7天公开。

保留价更透明，不代表房子一定值这个价，也不代表报价达到保留价就一定可以买到。下面分别说明新规、拍前报价、流拍谈判和买家准备工作。

维州拍卖保留价规则：2026年10月改变了什么？

新法于2026年10月1日启动，相关保留价披露要求适用于10月16日起举行的拍卖及固定日期销售。中介必须确保卖家的保留价已经连续公开至少7天，才可按规定进行销售。

• 保留价必须以单一明确金额表示，而不是价格区间或“90万澳元起”。
• 房产广告及宣传资料须反映公开的保留价。
• 新版 Property Price Statement（房产价格声明，PPS）中须列明已提供的保留价。
• 未满足披露期限，相关拍卖或固定日期销售不得进行。

例如，星期六举行的拍卖，保留价须在此前至少7天已经公开。买家应核实实际公开日期，不要把广告最早出现的价格自动当成保留价。

普通没有固定报价截止日期的私人议价销售、商业物业，以及没有房地产中介参与的业主自行销售，不属于这项特定保留价披露制度的适用范围。

详细生效日期及要求可查阅维州消费者事务局的房产销售改革说明。

Property Price Statement（PPS）是什么？

PPS 取代原来的 Statement of Information，旨在让买家更清楚地了解房产定价及可比成交依据。它与产权及法律披露文件 Section 32 不同，不能互相替代。

• 房产的参考出售价格。
• 卧室、浴室、车位、面积等主要特征。
• 相关可比房产资料。
• 卖家提供后公布的保留价。
• 买卖成为无条件交易后的最终成交价，适用豁免除外。

PPS 应在网上广告中清楚提供，买家也可向销售中介索取。有关价格信息及低报房价规则，可参阅维州消费者事务局的定价与 underquoting 指引。

为什么仍要比较近期成交？

保留价公开，不代表它合理。假设一套墨尔本公寓最初参考价为82万澳元，公开保留价为85万澳元，但可比成交仅支持81.5万澳元，那么买家有依据的最高预算仍可以是81.5万澳元。这些数字只是决策示例，并非实际估值。

同一栋公寓大楼内，不同楼层、朝向、景观、户型、物业费及装修状况，都可能造成明显价差。市场价值应结合真实成交、物业状况、位置及需求独立判断，而不是直接采用卖家的最低心理价。

Forge Real Estate 的买家支持注重核实价格背后的证据，帮助买家将卖方预期与独立判断区分开来。

拍前报价达到保留价，卖家可以拒绝吗？

可以。公布85万澳元保留价，并不意味着卖家收到85万澳元拍前报价后，就自动承担将房子卖给该买家的合同义务。

1. 保留价不是保证成交的拍前叫价

卖家仍可考虑报价附带的条件、其他买家的兴趣，以及是否继续举行拍卖。拍前报价属于私人议价销售，卖家也可以接受报价并取消拍卖。

如果报价因金额过低而被拒绝，中介需要考虑相应的定价更新义务；这与卖家必须接受报价是两回事。只有符合要求的买卖合同成立后，才有相应的法律约束。

2. 拍卖前修改保留价，7天披露期重新计算

根据维州消费者事务局的行业问答，只要卖家在拍卖前修改已经公开的保留价，不论上调还是下调，都必须重新满足7天公开期限。不能只在最后一刻更改广告后照常拍卖。

3. 拍卖现场的决定与拍前修改不同

官方行业问答也说明，拍卖过程中卖家可以接受高于或低于公开保留价的出价。买家应询问拍卖师保留价、物业是否已宣布“on the market”，以及现场适用的拍卖条件。

要区分公开保留价、拍前报价与拍卖中的有效竞价。保留价既不是保证买到房子的价格，也不是最终成交价的上限。

买卖何时具有法律约束力，应结合双方签署的合同及适用规则判断。官方拍卖购房指引说明了这一流程。

墨尔本房产流拍后，最高出价者有什么机会？

当出价没有达到卖家愿意接受的水平，房产可能流拍。在维州，最高出价者首先获得与卖家谈判的机会，但不等于拥有按任何指定价格购买的权利。

例如，保留价为100万澳元，最高出价停留在97万澳元。如果房产流拍，最高出价者可以先与中介及卖家谈判；若谈判失败，中介仍可接触其他买家。

因此，流拍谈判前应准备自己的成交证据及最高预算，不要因为获得优先谈判机会就不断加价。维州消费者事务局的拍卖规则进一步解释了相关程序。

Section 32：拍卖前应检查什么？

Section 32 Vendor Statement 披露物业的法律及财务情况，可能涉及产权限制、地役权、契约限制、规划分区、市政费用、其他支出及相关山火声明。

购买公寓或联排住宅，还应审查适用的 Owners Corporation（业主法人团体）资料及附件。Section 32 不能证明建筑本身没有问题，物理状况及建筑缺陷仍需要独立检查。

新的提前14天提供要求要到2027年才开始

中介须至少在拍卖或固定日期销售前14天提供 Section 32 的新时间要求，要到2027年6月1日才开始实施。现阶段仍须在买家签署合同前提供这份文件。

这与已经实施的保留价7天披露要求并非同一项规定。不要等到签约前一刻才索取文件，应尽早安排独立律师或产权过户师审阅。官方 Section 32 指引说明了文件用途。

如何利用保留价信息，避免拍卖时付得过多？

新规并不保证房价下降；它提供了一项可以检验的公开信息。建议把以下五步结合使用。

第一步：索取 PPS

检查参考售价、保留价及可比成交。比较房源是否在面积、状况、地段及质量上真正接近，而不是只看都在同一个城区。

第二步：独立判断合理价值

公寓可优先查看同楼或附近同类项目的近期成交。独立屋则应比较土地面积、街道、装修、分区及发展潜力，不要直接把保留价当作估值。

第三步：审查 Section 32 与合同

让具备资质的律师或产权过户师识别法律限制、财务责任及合同条件，再决定是否参与竞价。

第四步：提前设定最高出价

把购房税费、贷款、可能维修及长期计划一起计算。公开保留价不应自动成为你必须追到的目标价。

第五步：准备竞拍与流拍谈判策略

想清楚何时入场、如何应对其他竞买人、到哪里停止。流拍后也应依据自己的估值谈判，而不是只跟随卖家预期。

验房、无障碍改造与未来维修预算仍然重要

价格透明并不能消除建筑风险。购买旧房、需要装修的房产或计划长期居住的住宅，应把潜在维修和无障碍改造纳入预算。

例如，浴室升级、安全入口或轮椅通行改造可能需要额外资金。专业机构 Mobility Access Modifications 提供坡道、浴室及出入口改造等方案。提前了解成本，避免在支付购房价格后才发现仍需承担大额工程。

买家必须参加拍卖吗？冷静期有什么限制？

不必。如果房产在公开保留价下仍不符合你的价值判断，退出可能比继续加价更合理。卖家愿意考虑时，也可研究拍前报价。

但维州拍卖相关合同通常不适用一般冷静期；拍卖前后3个完整工作日内达成的某些交易也属于例外。应在作出有约束力的承诺前完成贷款、合同及验房准备，并向法律顾问确认具体适用情况。

现在是否适合在墨尔本参加房产拍卖？

答案取决于具体物业，而不是只取决于新法规。利率、当地供应、买家竞争、物业状况及可比成交，仍决定一笔交易是否合理。

市场较温和时可能有谈判机会，但位置理想、状况良好的物业仍可能以高于保留价成交。与其预测全市市场底部，不如选择适合自己、价格有依据且贷款可承受的房子。

Forge Real Estate：竞拍前核实保留价背后的价值

我们的买家支持可以协助比较近期成交、评估价格依据、识别需要进一步调查的物业风险，并讨论最高出价及拍卖谈判策略。

透明的保留价很有用，有独立证据支持的购买价格更重要。准备参加墨尔本拍卖？欢迎联系 Forge Real Estate，咨询 Reserve Reality Check，在投入验房及竞拍成本前做好准备。

相关阅读：墨尔本拍卖出价与流拍谈判指南

免责声明：本文更新于2026年10月19日，仅提供维州住宅拍卖的一般信息，不构成法律、财务或估值建议。竞拍及签约前应取得独立专业意见；法规及实施指引可能改变。

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