当墨尔本拍卖清盘率约为 60% 时，如何赢得拍卖？

随着冬季接近尾声，墨尔本的拍卖清盘率目前处于 60% 出头。截至 2026 年 8 月 29 日当周，墨尔本录得 62.5% 的拍卖清盘率，高于前一周的 60.2%，但明显低于去年同期的 75.3%。不同区域之间的表现依然差异显著：Inner East 的清盘率为 58.9%，而 Outer East 达到 71.9%。

对买家而言，这意味着整体的墨尔本拍卖清盘率只能反映部分市场情况。仍有相当比例的房产未能在拍卖现场成交，这也为准备充分的买家创造了机会。根据维州拍卖规则，如果房产在低于保留价的情况下流拍，最高出价者必须优先获得与卖方协商的机会。

如果买家已经提前审阅合同、安排好融资，并设定明确的最高离场价，那么当拍卖迅速转入拍卖后议价阶段时，就会处于更有利的位置。

约 60% 的墨尔本拍卖清盘率，对你究竟意味着什么？

拍卖清盘率用于衡量已公布结果中，有多少房产最终实现了成功的拍卖成交。不过，Consumer Affairs Victoria 提醒，周度拍卖数据并不能完整反映房地产市场，因为并非所有拍卖结果都会被上报，同时私人出售也不包含在内。

按照市场上常用的经验判断，约 60% 的清盘率通常被视为市场相对均衡；高于 70% 往往意味着卖方市场更强，而低于 60% 则通常表明卖方所处的市场环境较弱。

这一点在墨尔本尤其重要，因为不同区域的拍卖市场状况可能存在巨大差异。

截至 2026 年 8 月 29 日当周：

墨尔本整体清盘率为 62.5%

Inner East 清盘率为 58.9%

Inner South 清盘率为 57.6%

Inner Urban 清盘率为 50.0%

Outer East 清盘率为 71.9%

South East 清盘率为 76.9%

而就在前一周，Inner East 一度跌至 46.8%，Outer East 则录得 70.7%，这说明各区域的拍卖结果可以在短时间内出现明显变化。

因此，与墨尔本全市的整体数字相比，你真正关注的郊区以及目标价格区间内的近期成交情况更有参考价值。我们的[墨尔本拍卖清盘率与买家策略指南]可以帮助你更好地理解这些郊区层面的差异。墨尔本拍卖清盘率与买家策略

房产在拍卖中流拍后会发生什么？

当竞价未达到卖方设定的保留价，或未达到卖方愿意接受的其他价格时，该房产就会被视为拍卖流拍。

这意味着房产尚未售出。

Consumer Affairs Victoria 规定，最高出价者拥有与卖方优先协商的权利。维州针对房地产经纪人的指引进一步明确：当房产在低于保留价时流拍，拍卖师必须先邀请最高出价者进行协商，之后才能向其他竞标者提供该房产。

如果最高出价者与卖方无法达成协议，经纪人随后可以联系其他竞标者，或者继续通过私人出售方式推广该房产。

因此，即使房产流拍，成为最高出价者仍然可能具有重要的策略价值。

与其把流拍视为一次失败的拍卖，不如把它看作另一场谈判的开始。此时，你获得了与卖方优先讨论价格的机会，同时你也已经知道，现场竞价并未达到卖方的保留价。

如需更深入了解相关流程，请参阅[墨尔本房产拍卖流拍后会发生什么]。墨尔本房产拍卖流拍后会发生什么

为什么墨尔本房产拍卖仍然可能让人感觉竞争激烈？

市场清盘率在 60% 左右，并不意味着每套房产都容易买到。

位置优越、展示条件良好的住宅仍然可能吸引多位认真竞价的买家，而几条街之外的另一套房产却可能几乎没有竞争。当前的墨尔本拍卖市场更接近于高度分化，而不是由买方或卖方统一掌控。

你产生“必须马上行动”的感觉，也有一部分来自拍卖流程本身。

Consumer Affairs Victoria 确认，在拍卖中购房时，除非卖方同意，否则买家不能让合同附加额外条件，而且拍卖成交后不存在冷静期。因此，建议买家在出价前取得独立的法律、融资及建筑检查建议，并提前确定自己的最高竞价限额。

这意味着，你必须在拍卖日之前完成合同审查、融资准备和房产尽职调查，而不是等到成功竞得房产之后再处理。

在出价前了解[维州拍卖规则、卖方出价和买家权利]，可以减少很多由拍卖流程制造出来的压力，让你更客观地判断实际竞争程度。维州拍卖规则、卖方出价和买家权利

参加墨尔本房产拍卖前应该如何准备？

在拍卖日之前，让你的产权过户师或律师审阅房屋买卖合同以及 Section 32 文件。

确认自己的融资情况，并明确知道你实际能够承担的购房金额。拍卖合同通常属于无条件合同，因此，如果在竞拍成功后才依赖贷款审批，可能会让你面临重大风险。

研究近期可比房产的成交记录，而不要只依赖广告中的价格指导区间。

然后设定一个明确的最高竞价上限。

Consumer Affairs Victoria 特别建议，在拍卖开始之前就决定自己愿意支付的最高金额，并坚持这一限额，而不是在现场压力下被推高到超出自身承受能力的价格。

你还应考虑房价之外的整体成本。如果房产在交割后可能需要进行无障碍改造，例如增设坡道、加宽门口或改造浴室，就应在竞价之前把这些费用计入总预算。计划进行此类工程的墨尔本买家，可以在购房前咨询 Mobility Access Modifications 的无障碍住宅改造服务。

房产拍卖流拍后，应该如何议价？

如果你是最高出价者，不要立即认为自己必须满足卖方的保留价。

较有利的谈判策略通常围绕以下三个数字展开：

1. 你的最终拍卖出价

这个数字能够告诉你，公开竞价真正停止在什么位置。

2. 卖方提出的价格

谈判开始后，经纪人可能会透露卖方愿意接受的价格。

3. 你基于证据得出的最高价格

这个数字应该根据可比成交、房产状况、市场上的竞争房源以及你自身的财务上限来确定，而不应只是简单取你最终出价与卖方保留价之间的中间值。

例如，如果卖方希望获得 130 万澳元，而现场竞价止步于 122 万澳元，这并不意味着这套房产的合理价值就必然位于两者之间。

拍卖本身已经提供了一项有价值的市场信息：在那个时点，现场没有其他竞标者愿意支付更高的价格。

你的任务，是判断卖方调整后的价格预期是否有可比成交数据作为支撑。

房产流拍后，可以增加合同条件吗？

有可能，但不要认为你自动拥有这项权利。

Consumer Affairs Victoria 说明，在私人出售谈判中，可以讨论融资、房屋检查以及交割条款等条件。不过，拍卖后交易的具体条款必须由买卖双方达成一致，并在合同生效之前正确写入合同。

这也是为什么当你认真参与竞拍时，最好确保产权过户师能够随时提供协助。

价格并不总是唯一的谈判筹码。卖方也可能重视交割时间、定金安排或其他条款，而一份结构合理的报价，有时会比单纯提高购房价格更具竞争力。

这对墨尔本买家意味着什么？

墨尔本拍卖清盘率在 60% 左右，并不意味着你应该自动降低出价，也不意味着每套房产都会流拍。

它真正意味着，你需要判断谈判优势究竟掌握在哪一方手中。

截至 2026 年 8 月 29 日当周，墨尔本整体拍卖清盘率为 62.5%，但各区域之间的结果从 Inner Urban Melbourne 的 50.0% 到 South East 的 76.9% 不等。

如此大的差距意味着，与单纯依赖墨尔本整体数据相比，针对具体郊区进行研究更有价值。

在拍卖日前：

让专业人士审阅合同。

确认融资情况。

研究可比成交记录。

设定最高价格。

提前想好如果房产流拍，你接下来会怎么做。

如果你成为流拍房产的最高出价者，也要记住，维州拍卖规则赋予你与卖方优先协商的机会。

买方代理还可以代表你参与竞拍、分析可比成交，并负责拍卖后的价格谈判。Forge Real Estate 在墨尔本各地区提供买方代理和拍卖支持服务，包括针对这类拍卖及流拍情形的前期准备。

在拍卖清盘率徘徊于 60% 左右的市场中，赢得一场墨尔本房产拍卖并不一定意味着你需要出价更激进。

真正关键的是，你是否准备得更充分。

墨尔本拍卖清盘率约为 60% 时，机会往往来自区域差异与流拍后的议价空间。提前审查合同、落实融资、研究可比成交并设定价格上限，有助于买家在竞拍及拍卖后谈判中保持主动。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au