2026 年维州租赁改革后：租金上涨、驱逐租客和押金索赔，你有哪些租房权益？

自 2025 年 11 月 25 日起，维多利亚州（Victoria）租客获得了一系列重要的新权益保护。房东（Rental Provider）不能再仅因固定租期届满而要求租客搬离；租金上涨必须提前 90 天以书面形式通知（由原来的 60 天延长），且每 12 个月最多只能调涨一次租金；同时，租房竞价（Rental Bidding） 已被全面禁止。

此外，自 2026 年 10 月 13 日起，房东在向 Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) 提出押金索赔前，必须至少提前 3 天向租客提供相关证明文件，例如发票、收据或照片，并且这些证据不得与入住时的房屋状况报告（Condition Report）相矛盾。

上述改革均源自维州 Residential Tenancies Act 1997（《1997 年住宅租赁法》）的修订，并由 Consumer Affairs Victoria（维州消费者事务局）负责执行与监管。

虽然这些改革进一步加强了租客保障，但墨尔本租房市场竞争依然十分激烈，全市多数地区的空置率仍低于 2%。

“无理由驱逐”禁令究竟改变了什么？

本轮改革中最重要的变化之一，就是取消了无理由驱逐（No-Fault Evictions）。

过去，房东通常可以在固定租约到期后直接终止租赁关系。而根据新规定，当固定租约结束后，租约一般会自动转为周期性租约（按月续租），除非房东拥有法律认可的理由，否则不得终止租约。

合法终止租约的理由包括：

出售房产。

房屋需要进行必须腾空才能实施的大规模翻修。

房东本人或直系家庭成员将入住该物业。

租客严重违反租赁协议，例如拖欠租金。

如果租客认为房东提出的终止理由缺乏依据或不符合法律要求，可以向 VCAT（Victorian Civil and Administrative Tribunal） 提出异议。VCAT 有权审查房东是否符合相关法律规定，并裁定终止通知是否有效。

租金上涨与 90 天通知规定

维州租客在租金调整方面也获得了更高的保障和可预见性。

房东每 12 个月只能调涨一次租金，并必须在新租金生效前至少提前 90 天发出书面通知，取代过去仅需提前 60 天通知的规定。

如果拟议的租金涨幅明显高于当地同类出租物业的市场水平，租客可以：

向 Consumer Affairs Victoria 申请租金评估（Rent Assessment）。

如不同意评估结果，可进一步向 VCAT 提出申请，由其进行裁决。

另一项重要改革是全面禁止租房竞价（Rental Bidding）。房东及房地产中介不得鼓励、邀请或要求申请人出价高于广告标示租金，以提高获得租赁资格的机会。

押金索赔：2026 年 10 月的新证据规定

自 2026 年 10 月 13 日起，租房押金索赔程序将更加透明。

房东在向 Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) 提交押金索赔前，必须先向租客提供支持索赔的书面证据，包括但不限于：

发票（Invoices）

维修报价单（Repair Quotes）

收据（Receipts）

带有时间戳的照片（Time-stamped Photographs）

更重要的是，这些证据必须与租客入住时完成的房屋状况报告保持一致。对于租客入住前已存在并已记录在案的损坏，房东不得据此成功申请赔偿。

如果双方无法就押金问题达成一致，争议将首先通过 Rental Dispute Resolution Victoria 进行处理；若仍无法解决，则可提交 VCAT 作出最终裁决。

应该提前多久开始找房？

尽管维州租房权益得到进一步加强，但墨尔本租赁市场竞争依然激烈。

目前，墨尔本住宅空置率仍约为 1.3%。在热门区域，尤其是内北区（Inner North）和内南区（Inner South），价格合理的出租房源通常会在 1 至 3 周内完成出租。

如果您的租约即将到期，建议提前 6 至 8 周开始寻找新房。

充分准备可以显著提升租房成功率。参加看房前，建议提前准备好以下材料：

身份证明文件。

最新工资单或收入证明。

房东或中介推荐信（Rental References）。

租赁历史记录。

维州统一租赁申请表（Standardised Victorian Rental Application Form）。

及时提交完整的申请资料，将有助于您在竞争激烈的墨尔本租房市场中脱颖而出。

这些改革在实际中意味着什么？

2025 年及 2026 年的租赁改革，进一步提升了维州租客的保障、透明度和居住稳定性。

这些改革虽然无法消除租房市场竞争，但确实让房东更难在没有合法理由的情况下终止租约；租客能够获得更充足的租金上涨通知时间；租房竞价被全面禁止；同时，押金索赔程序也新增了更严格的证据要求。

对于租客而言，充分了解自身的租房权益，有助于在面对不合理的终止通知、租金上涨或搬离时的押金争议时，更有效地维护自身合法权益。

对于房东而言，新法规则意味着必须更加重视租赁全过程的合规管理，包括准确保存房屋记录、严格遵守通知期限，以及妥善保留完整的相关文件和证据。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au