维州拟议的保留价披露法对墨尔本房产拍卖意味着什么？

维州已提出 Consumer Legislation Amendment Bill 2026，该法案将要求中介在拍卖或固定日期出售前至少 7 天公布房产的准确保留价。该改革计划于 2026 年 10 月 1 日开始实施，并要求在销售变为无条件后公布成交价格。不过，截至 2026 年 7 月 8 日，该法案仍被列为“Assembly — second reading”，尚未获得 Royal Assent。

如果该法案按目前形式通过，未能在 7 天期限内公布保留价的中介，将不得继续进行拍卖或固定日期出售。该法案旨在通过强制广告价格信息在拍卖日前与卖方真实最低售价保持一致，从而遏制维州低报房价问题。

这项改革实际改变了什么

根据维州现行规定，如果中介广告宣传或告知的价格低于卖方保留价或要价、被拒绝的书面报价，或中介估计售价，则构成违法的低报房价。但在销售活动期间，卖方无需披露保留价；Consumer Affairs Victoria 也指出，卖方的拍卖保留价通常会在拍卖当天确定。

这一缺口长期以来一直加剧墨尔本房产拍卖中买家的不满：一套房产可以以某个价格区间报价，吸引看房和竞拍登记，最终却以远高于许多买家所认为合理的价格成交。拟议中的维州保留价披露法将使维州成为澳大利亚第一个要求公开披露真实保留价的司法管辖区，而不只是依赖价格指南或 Statement of Information。

该法案还提出了更广泛的房产价格透明度改革，包括在销售变为无条件后公布房产最终成交价，并通过房产价格声明提供该信息。

7 天披露与价格指南有何不同

Statement of Information 是中介基于其估计售价、可比销售和城区中位数数据编制的价格文件。它并不承诺卖方会以该价格出售。

保留价则不同。它是卖方在拍卖中的最低售价。

根据拟议改革，中介需要在拍卖或固定日期出售前至少 7 天向卖方索取、与卖方确认并公布该保留价。营销材料也需要反映保留价，而不是继续显示较低的广告价格。

这并不会限制最终成交价。竞争性出价仍可能将房价推高至远高于保留价；并且，该法案的兼容性声明明确说明，卖方不会仅因为竞价达到或超过已披露的保留价就被强制出售。

案例演示：如何解读已披露的保留价

假设 Southbank 一套公寓披露的保留价为 $650,000。过去 90 天内，同一栋楼的近期可比成交价介于 $670,000 至 $700,000 之间。

买家应将 $650,000 的拍卖保留价视为底线，而不一定是可能成交价。更有用的问题是：该保留价是否与可比销售、竞拍人数、楼宇质量、业主委员会费用以及更广泛的城区市场状况一致。

在有多名活跃竞拍者的强势拍卖中，最终结果仍可能高于已披露的保留价。在市场较冷清时，如果房产流拍，保留价可能更接近后续谈判起点。若想更深入了解拍卖与私人出售中的买家策略，请参阅 Forge Real Estate 关于墨尔本拍卖与私人出售的指南。

这对买家和卖家意味着什么

对于正在权衡墨尔本拍卖与私人出售的买家来说，保留价披露应能减少不必要的尽职调查成本。Consumer Affairs Victoria 建议买家在拍卖前安排房屋和虫害检查，因为拍卖合同通常无法在未经卖方同意的情况下附加条件。已披露的保留价应让买家更容易判断，在拍卖日前支付验房、合同审查或贷款检查费用是否值得。

对于需要规划交割后成本的买家来说，这一点更为重要。例如，需要无障碍升级、坡道或浴室改造的自住买家，可能需要在印花税、产权过户、搬家费用和即时维修之外，提前为墨尔本 NDIS 房屋改造做好预算。

对于卖家而言，代价是灵活性降低。REIV 曾主张，7 天披露要求可能会促使部分卖方远离拍卖，转向私人出售方式，而谈判将在闭门环境中进行。在较疲软的市场中，这一担忧尤其相关，因为不同城区的竞拍人数和拍卖清盘率差异可能很大。Forge 关于墨尔本拍卖清盘率低于 60%的指南解释了为什么城区层面的数据比整体清盘率更重要。

法律开始实施前，买家应该做什么

在该法案通过两院、获得 Royal Assent 并正式开始实施之前，维州现行低报房价规则仍然适用。

买家仍应：

将广告价格区间与近期可比销售进行比较

尽早查看 Statement of Information

询问中介卖方是否已提供保留价或要价

在拍卖前就合同和 section 32 statement 获取法律建议

在竞价开始前确定自己的退出价格

已披露的保留价会有所帮助，但不会取代独立的价格研究。买家仍应根据近期成交证据、房产状况、土地成分、分区、业主委员会问题和城区走势来检验保留价。对于拍卖日前的竞争性情形，Forge 关于墨尔本拍卖前报价的指南说明了如何设计报价，避免被拉高到可辩护上限之上。

Forge Real Estate 等买方代理服务可以帮助买家结合可比销售和城区级定价数据解读已披露的保留价。同样的分析也可以支持卖家在销售活动早期设定一个站得住脚的保留价，尤其是在最终立法缩小后期调整保留价空间的情况下。

维州保留价披露法可能重塑墨尔本房产拍卖规则，提高价格透明度，减少低报房价争议。买家仍需结合可比成交、房况与城区走势独立判断，卖家也应更早设定合理保留价。

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