2026年维州（Victoria）租金上涨规则与Form 3A是什么？

在维州，房东（rental provider）对周期性租约（periodic lease）通常每12个月最多只能涨租一次；对固定期限租约（fixed-term lease），只有在合同中明确写明可涨租条款时，才可在租期内上涨租金，但同样一般不得少于每12个月一次。租金上涨还必须符合《Residential Tenancies Act 1997》关于不得“过度”（excessive）的要求，并遵守 Consumer Affairs Victoria 的 rent increase rules。 (AustLII)
此外，从2026年3月31日起，维州的租房申请必须使用规定的标准化租房申请表（prescribed form，常被称为 Form 3A）。该表格限制房东与中介可向申请人索取的个人信息范围，以支持合规筛选。租客可通过 Consumer Affairs Victoria 质疑“过度涨租”，必要时提交 VCAT；维州官方指引也明确，房东或中介不能因为你正在使用或打算行使你的合法权利而驱逐你（参见 Renters Guide 中的 “Threat of eviction”）。 (Consumer Affairs Victoria)

How Often Can Rent Be Increased and What Counts as "Excessive"?

维州租赁法律对租金上涨频率的核心规则是：不得在少于12个月的间隔内提高租金（适用于多数住宅租约情形）。因此，周期性租约一般是12个月最多一次。 (AustLII)

对于固定期限租约，只有当租约合同明确包含允许涨租的条款时才可上涨；并且即便允许，也通常不能突破“12个月一次”的频率限制（具体仍以合同类型与法规适用条款为准）。 (AustLII)

通知期要求（2026年适用）：房东必须使用规定表格发出书面“拟议涨租通知”（Notice of proposed rent increase），并给予法定最低通知期。自2025年11月25日起，最低通知期已从60天延长为90天，因此在2026年你会看到的标准要求是至少提前90天送达有效通知。 (Consumer Affairs Victoria)

什么算“excessive（过度）”涨租？维州并不是用固定百分比上限来定义，而是看新租金是否明显高于同区域可比房源。Consumer Affairs Victoria 在评估时通常会参考：位置、面积、房屋状况、交通与学校便利性，以及近期相似房源的租金数据等（见 rent assessment process）。 (Consumer Affairs Victoria)

租客可以先申请租金评估（rent assessment），如仍有争议，可按照官方路径推进（例如租赁纠纷调解与进一步的法律程序，如 VCAT）。同时，维州消费者指引强调：房东或中介不能因为你行使或打算行使权利而进行报复性驱逐（参见 Renters Guide 的 “Threat of eviction”）。 (Consumer Affairs Victoria)

What Is Form 3A and How Does It Change Rental Applications?

Form 3A（规定的标准化租房申请表）是维州用于统一租房申请信息收集的强制表格，目的是标准化筛选流程，并限制房东/中介在申请阶段可收集的信息范围。根据 Consumer Affairs Victoria 的说明，从2026年3月31日起：

• 房东必须向潜在租客提供规定格式（prescribed form）的租房申请表；
• 房东或中介不得在该规定表格之外要求额外信息或提出表格以外的问题。 (Consumer Affairs Victoria)

这一变化回应了长期以来对“过度、侵入式审查”的担忧，通过“统一表格 + 限制收集范围”让申请流程更一致，也更便于合规管理。申请人仍需要证明其支付租金的能力，但关键信息收集必须被限制在 prescribed form 允许的范围内。 (Consumer Affairs Victoria)

对房东而言，Form 3A 有助于降低合规风险，包括与不当筛选、潜在歧视相关的风险；维州有关租房中的 unlawful discrimination 也与《Equal Opportunity Act 2010》等保护框架相关（以官方指引为准）。 (Consumer Affairs Victoria)

Tenant Rights: Challenging Rent Increases Without Damaging Relationships

许多墨尔本租客担心：质疑涨租会不会导致被驱逐或拿到“差评”推荐信。维州官方消费者指引明确：房东或中介不能因为你使用或打算使用你的权利而驱逐你，且终止租约必须基于法定理由并遵循正确流程（参见 Renters Guide 的 “Threat of eviction”，以及 CAV 关于 notices to vacate 的总体说明）。 (Consumer Affairs Victoria)

实务上，租客可以先用较温和的方式提出复核：在正式走程序前，先向物业经理请求“租金复核/协商”，并附上同区可比房源的公开挂牌证据，很多时候可以推动重新定价或达成折中。
例如：若房东拟将 Footscray 的两居室从每周$450提高到$520，但类似房源挂牌约为$480，租客就可用这些数据提出证据并建议折中到$490。

在坚持权利的同时保持尊重与证据化沟通，通常更能保护关系。按时交租、爱护房屋、沟通主动的租客，即便在争议中也更可能获得更理性的处理结果。

Landlord Obligations: Fair Increases and Compliant Screening

对房东而言，制定涨租幅度需要在市场回报与租客留存之间权衡：若因过激涨租失去优质租客，空置期、广告费、重新招租费用，以及潜在损耗的综合成本，往往会抵消上涨带来的额外收入。

物业经理与房东应确保涨租严格遵循规定流程与时限：使用正确的 Notice of proposed rent increase 表格，并满足至少提前90天的通知要求（2025年11月25日起生效，2026年适用）。 (Consumer Affairs Victoria)
在申请环节，从2026年3月31日起必须按规定使用 prescribed rental application form（Form 3A），且不得要求超出表格范围的信息；这也有助于与维州反歧视义务保持一致，降低合规风险。 (Consumer Affairs Victoria)