2026年10月维州租赁新规：房东押金、手续费与安全合规检查
维州10月租赁新规已生效。房东应核对押金证据、手续费禁令、最低标准及安全记录，并区分现行涨租规则与2027年改革。
维州租赁新规已于2026年10月13日实施。墨尔本房东现在应检查押金扣款证据、租房申请及租金支付手续费、最低出租标准记录，以及每两年一次的燃气和电气安全检查；较早签订的住宅租约也纳入相关要求。
这份实务指南按刊登广告、租赁期间及押金申请三个阶段说明应保留的资料，并区分已经实施的涨租规定与未来分阶段推行的能源效率标准。
对于租客而言，新规意味着更高的透明度，以及针对缺乏依据的收费行为获得更充分的保障。
对于墨尔本房东，特别是仅持有一至两套投资物业的小型投资者而言，新规定则意味着需要承担更多文件保存、物业维护及行政管理责任。
不过，并非所有近期受到关注的租赁规定都是2026年10月的新政策。
例如，维州禁止无理由终止租约（No-Fault Evictions），以及租金上涨必须提前90天通知的规定，实际上已于2025年11月生效。
以下说明房东和租客现在应核对的事项，内容按截至2026年10月19日的官方指引更新。
2026年10月13日起，哪些维州租房规定已实施？
维州消费者事务局的租赁法规更新说明了10月改革。
可先核对五项重点：押金申请的提前通知及证据；禁止申请及租金支付手续费；保存最低出租标准记录；旧租约的燃气与电气检查；以及防风密封施工前的相关燃气安全检查。
这些措施是在维州此前一系列租赁改革的基础上推出，旨在进一步改善居住安全、租赁透明度及租客的住房保障。
1. 押金扣款新规：房东必须提供证据
此次改革最重要的变化之一，涉及租房押金（Rental Bond）。
过去，租客与房东经常因为退租清洁、房屋损坏或维修费用产生争议，部分纠纷甚至需要较长时间才能解决。
从 2026年10月13日 起，如果房东计划从租客押金中申请扣款，必须提前通知租客，并提供支持相关扣款要求的证据。
这一规定将进一步提高租约结束时押金处理的透明度。
对租客意味着什么？
假设一名租客在墨尔本某公寓完成12个月租约后搬离。
房东提出以下押金扣款：
退租清洁费用：$650
房屋损坏赔偿：$400
根据加强后的规定，房东不能仅凭单方面要求就主张扣款，而必须提供相关证据支持。
这些证据可能包括：
附有日期的房屋照片。
入住时的房屋状况报告（Entry Condition Report）。
退租时的房屋状况报告（Exit Condition Report）。
清洁或维修发票。
专业维修报价单。
需要特别注意的是，租客通常不需要为正常使用房屋造成的合理损耗（Fair Wear and Tear）承担赔偿责任。
例如，地毯因正常使用而产生的磨损，或油漆随着时间自然老化，与租客因疏忽造成的房屋损坏属于不同情况。
房东必须怎么做？
房东及物业管理公司应建立清晰的退租处理流程，包括：
进行并记录退租房屋检查。
将退租状况与入住时的 Condition Report 进行比较。
保存维修或清洁费用的相关发票。
以书面形式向租客说明拟扣除押金的原因及金额。
新规定并不意味着房东失去了针对实际房屋损坏或其他依法可追偿费用提出赔偿的权利。
但房东必须能够合理解释并证明所主张的扣款金额。
如果双方无法达成一致，房东和租客可以通过 Residential Tenancies Bond Authority（RTBA，住宅租赁押金管理机构）、Rental Dispute Resolution Victoria（RDRV，维州租赁纠纷解决机构），以及适用情况下的 VCAT 处理争议。
详细规定可参考 Consumer Affairs Victoria 关于押金申请与退还的官方指引。
2. 租房申请及租金支付手续费均被禁止
自2026年10月13日起，房东及房地产中介不得向租客收取租赁申请或租金支付手续费。正常、合法的租金与押金仍须按规定支付；手续费禁令不等于取消这些义务。
这项变化进一步完善了此前的租赁申请收费改革。
自2026年3月31日起，第三方租房申请及租金支付平台已经被禁止向租客收取相关费用。
10月新规将针对租赁申请及租金支付收费的禁令直接适用于房东和中介，并衔接此前对第三方平台的限制。
哪些费用不能收取？
房东或中介不得向潜在租客收取：
租赁申请处理费用。
提交租赁申请的行政管理费用。
评估租客的强制手续费，以及支付租金时收取的手续费。
不过，这并不意味着正常的租房押金或合法租金付款被取消。
合法租金和押金，与额外收取的申请或付款手续费并非同一概念。
如果租房申请平台要求付款怎么办？
租客应向物业经理询问收费原因，并确认是否有免费的申请渠道。
租客不应被要求购买平台会员资格，或支付申请处理费，才能获得租赁申请的审核机会。
对于房东而言，这项新规也意味着需要检查目前使用的租赁软件、申请平台及内部操作流程，确保符合相关法律要求。
3. 新版租赁申请表：房东可以问什么，不能问什么？
维州已于2026年3月31日推出规定格式的租赁申请表（Prescribed Rental Application Form）。
房东及物业管理公司必须使用该表格，并只能按照相关租赁申请规定索取获准收集的信息。
改革的目的是减少不必要的个人资料收集，并为潜在租客建立更一致、透明的申请流程。
房东可以要求哪些资料？
合法的租赁申请流程可以包括与以下事项有关的信息：
申请人的身份确认。
申请人的租赁适合性。
申请人支付所公布租金的经济能力。
根据规定申请表的具体内容，可能包括：
工作及雇佣信息。
收入资料。
推荐人信息。
相关租赁历史记录。
房东不能要求哪些资料？
房东及中介不得强制申请人提供超出规定租赁申请要求范围的信息，也不能将个人资料用于与申请无关的用途。
同时，房东及物业管理公司必须遵守保护租赁申请人个人信息的相关规定。
例如，不能仅仅因为某位申请人曾对房产表达兴趣，就无限期收集或保留其个人资料。
担心申请过程中被过度索取资料的租客，可以参考 Consumer Affairs Victoria 的租赁申请官方指南。
提交租赁申请后会发生什么？
提交申请并不代表租赁一定会获得批准。
同时，规定格式的租赁申请表也没有自动设定必须在某个时间内批准申请的期限。
如果中介表示申请情况良好，但租客迟迟没有收到正式确认，租客可以要求中介提供书面进度更新。
在租赁协议正式达成并完成相关文件之前，申请人不应仅凭口头或非正式的积极回应，就认定已经成功租下房产。
对于房东而言，及时且一致的沟通可以减少申请人的不确定感，避免合适的潜在租客转而选择其他房源。
4. 燃气与电气安全检查：旧租约也必须遵守新规定？
燃气及电气安全检查并不是维州首次推出的新要求。
自2021年3月起，许多住宅租赁协议就已经需要每两年进行一次相关安全检查。
不过，部分较早签订的租约此前并未受到相同强制检查要求的约束。
自2026年10月13日起，每两年一次的安全检查要求已扩展至所有住宅租赁协议，包括2021年3月29日前开始的旧租约。燃气检查适用于安装了燃气设备、装置或配件的物业。
这一变化对于长期持有投资房、且同一租客已连续居住多年的房东尤其重要。
燃气安全检查（Gas Safety Checks）
对于安装了相关燃气设备、装置或配件的出租物业，房东必须安排符合要求的燃气安全检查。
检查须由具备相应注册或执照资格的燃气技师（Gasfitter）进行。
检查内容可能包括：
燃气设备。
燃气连接装置。
室内通风情况。
排烟管道（Flues）。
潜在一氧化碳风险。
电气安全检查（Electrical Safety Checks）
出租物业也必须至少每两年由持牌电工（Licensed Electrician）进行规定的电气安全检查。
检查范围包括电气装置及配件，例如相关安全设备和电线线路。
房东现在应核对哪些检查记录？
房东应检查最近一次燃气与电气检查的完成日期，并确认相关报告是否符合适用规定。
同时，应妥善保存检查中发现的缺陷，以及后续维修工程的记录。
如果物业已经拥有有效、符合要求且仍处于规定期限内的安全检查报告，通常不需要仅仅因为法律适用范围扩大，就重新进行一次重复检查。
但对于过去未接受充分安全检查的旧租约物业，房东应优先审查其合规情况。
更多信息可参考 Consumer Affairs Victoria 关于出租物业燃气及电气安全的官方指引。
5. 出租房最低标准：房东现在必须保存合规证明
另一项重要变化涉及出租物业的合规记录。
此前，维州就已经要求出租房屋在正式刊登出租广告或向租客提供租赁之前，符合最低出租标准（Rental Minimum Standards）。
从2026年10月13日起，房东还必须保留足够的文件记录，以证明物业在规定时间符合相关标准。
这是一项十分重要的区别。
房屋实际符合标准，以及房东能够提供证据证明房屋符合标准，将同时成为出租物业合规管理的重要部分。
房东应该保存哪些资料？
根据不同物业的实际情况，有用的证明材料可能包括：
注明检查日期的最低出租标准检查报告。
记录合规设施及固定装置状况的照片。
燃气、电气及烟雾报警器安全检查记录。
房屋维修及维护发票。
供暖及通风设施的相关文件。
能够证明必要改善工程已在房产刊登广告前完成的记录。
如果 Consumer Affairs Victoria 要求提供相关合规文件，房东必须能够按规定提交。
为什么这对墨尔本公寓房东特别重要？
持有墨尔本 CBD、Docklands 和 Southbank 公寓的房东，可能认为只要大楼建成时间较新，就自然符合所有最低出租标准。
但事实上，即使是现代公寓，个别单位仍可能在以下方面存在合规问题：
室内供暖系统。
窗帘及遮光设施。
通风条件。
电气装置。
其他法定最低居住设施。
此外，Owners Corporation 负责的大楼公共设施维护，并不一定能够满足每个出租房东对其独立物业所承担的全部法定义务。
在正式刊登出租广告之前，安排有记录的最低标准检查，可以帮助房东及早发现潜在问题，避免影响租客入住或延误出租计划。
完整规定可参考 Consumer Affairs Victoria 关于出租物业最低标准的官方说明。
相关阅读：2026至2027年维州租赁改革时间表
6. 租金上涨：为什么房东必须提前90天通知？
虽然这项规定经常与2026年10月的改革一同被讨论，但维州要求房东提前90天发出租金上涨通知的制度，实际上已于 2025年11月25日 生效。
一般情况下，房东必须通过规定的通知程序，至少提前90天通知租客租金上涨。
租金调整通常每12个月不得超过一次。
对于固定期限租约（Fixed-Term Agreement），只有当租赁协议允许在固定期限内涨租，并明确说明租金上涨的计算方式时，房东才能在租期内调整租金。
房东可以随意提高租金吗？
维州并没有针对一般租金上涨设置统一的固定百分比上限。
不过，如果租客认为拟议涨幅相对于市场水平过高，可以依法提出异议。
举个例子：
某套墨尔本公寓目前的租金为每周 $600，房东计划提高至每周 $700。
即使房东已经提前90天发出通知，也不代表每周 $700 就一定属于合理市场租金。
附近同类型物业的租赁成交证据，以及房产本身的具体情况，仍然是判断租金合理性的重要因素。
这意味着双方都有实际需要注意的事项：
房东应通过适当的市场证据支持拟议租金调整，而租客则应比较周边同类物业的租金，再决定是否对涨租通知提出异议。
更多详情可阅读 Consumer Affairs Victoria 关于租金上涨的官方规定。
7. 禁止无理由驱逐租客：房东还能要求租客搬走吗？
维州禁止无理由终止租约（No-Fault Evictions）的改革，也已于2025年11月25日开始实施。
根据新规定，房东不能仅仅因为固定期限租赁协议到期，就要求租客搬离物业。
房东必须具备合法有效的终止租约理由。
不过，这并不代表租客在任何情况下都不能被要求搬离。
根据实际情况及适用法律，合法理由可能包括：
房产出售。
符合规定的特定装修或自住情况。
租客严重违反租赁协议。
部分终止租赁理由需要提供支持性证据，而法定通知期限也会因具体理由而有所不同。
对于房东而言，这意味着准确保存文件记录，以及依法履行通知程序变得更加重要。
物业经理不能再简单地认为12个月固定租约到期，就意味着房东自动有权收回房屋。
具体规定可参考 Consumer Affairs Victoria 关于 Notice to Vacate（搬离通知）的官方指南。
8. 2027年即将实施的出租房能源效率新规是什么？
除了2026年10月的改革，维州房东也应该开始准备下一阶段的租赁法律变化。
新的出租房最低能源效率标准（Minimum Energy Efficiency Standards）将从 2027年3月1日 起分阶段实施。
根据不同物业的具体情况，相关要求可能涉及：
供暖系统（Heating）。
制冷设备（Cooling）。
热水系统（Hot Water）。
淋浴喷头（Showerheads）。
天花板隔热材料（Ceiling Insulation）。
门窗及缝隙防风密封（Draughtproofing）。
不同措施的生效日期及触发合规要求的具体情况可能有所不同。
防风密封施工前的燃气安全要求
从2026年10月13日起，在进行相关防风密封工程之前，必须由符合资质的燃气技师在施工前6个月内完成适用的燃气通风安全检查。
这一要求十分重要。
因为对于安装某些燃气设备的住宅而言，封堵门窗及建筑缝隙可能影响室内通风，并产生潜在安全风险。
因此，计划进行房屋翻新或能源效率升级的房东，应在相关防风密封工程开始之前，协调必要的燃气安全评估。
对于需要开展其他改造工程的物业，包括无障碍设施改善，房东也可能需要专业建议。
例如，Mobility Access Modifications 可以协助物业业主了解与无障碍设施相关的改善工程。这些改造应与其他适用的建筑及租赁法律要求一并规划。
更多详情可参考 Consumer Affairs Victoria 关于即将实施的最低能源效率标准的官方说明。
9. 2026年10月维州房东租赁合规检查清单
对于仅持有少量投资物业的房东而言，真正的挑战往往不是理解某一项单独的法律规定，而是如何在整个租赁周期内持续跟进多项合规义务。
以下清单可以帮助房东检查目前的物业管理安排。
按出租广告、申请签约、租期及退租四个阶段检查资料。
刊登出租广告前
- 确认物业符合维州最低出租标准
- 保存注明日期的合规检查报告及支持性证据
- 检查燃气、电气及烟雾报警器安全记录
- 确认出租广告符合租金定价规定
租赁申请与签约阶段
- 使用规定格式的租赁申请表
- 确认没有向租客收取租赁申请或租金支付手续费
- 检查租赁申请及付款平台是否合规
- 保护申请人个人信息并遵守资料保存规定
租赁期间
- 每两年安排电气安全检查；有燃气设备、装置或配件的物业也须安排燃气检查
- 每年安排烟雾报警器检查
- 至少提前90天发送符合规定的租金上涨通知
- 妥善保存维修、检查及安全文件
租赁结束时
- 通过入住及退租房屋状况报告评估损坏情况
- 计划申请押金扣款时通知租客并提供支持证据
- 遵守 RTBA 及租赁纠纷处理程序
- 终止租赁时使用合法理由及规定通知程序
此清单仅供一般物业管理及行政检查参考，不代表完整的法律合规评估。
10. 为什么新规实施后，专业物业管理更加重要？
对于仅持有一套墨尔本投资房的房东而言，租赁合规管理可能很快就会变得比收取租金及安排维修复杂得多。
如今，房东需要建立可靠的管理机制，以确保：
安全检查按时完成。
相关合规证据得到妥善保存。
租赁申请符合现行规定。
押金扣款具有合理的证据支持。
各类租赁通知符合适用法律要求。
文件记录缺失可能引发租赁争议，而忽略法定义务则可能使房东及物业管理公司面临监管执法风险。
通过系统化的专业物业管理服务，房东可以在整个租赁期间维持一致的操作流程，从而降低相关风险。
Forge Real Estate 如何帮助房东？
在 Forge Real Estate，我们的专业物业管理团队为墨尔本多个地区的房东提供服务，包括 CBD、Docklands、Southbank 及周边城区。
我们的服务可协助房东：
协调安排必要的安全检查。
管理租赁申请及出租流程。
保存物业相关记录。
跟进租赁条件及物业状况。
协助执行符合法律要求的租赁管理程序。
对于没有足够时间或资源自行应对不断变化的租赁法规的房东而言，专业物业管理能够提供更加系统化的投资物业管理方式。
墨尔本物业管理：核对投资房租赁合规记录
2026年10月13日已经实施的改革，再次强调维州出租物业的安全、证据及程序责任。
对租客而言，新规进一步加强针对缺乏依据的押金扣款，以及租赁申请或租金支付手续费的保障。
对于房东而言，新规则进一步强调主动维护物业、妥善保存文件，以及依法执行租赁管理程序的重要性。
优质物业管理已经不再只是寻找租客和收取租金，更重要的是能够证明物业一直受到负责任且符合规定的管理。
对于 Melbourne CBD、Docklands 和 Southbank 的房东，注明日期的合规档案有助于物业交接、维修跟进及保存证据。可了解 Forge 的墨尔本物业管理服务。
如果您不确定自己的投资物业是否符合最新维州出租要求，欢迎联系 Forge Real Estate，咨询租赁合规检查及专业物业管理服务。
免责声明：本文更新于2026年10月19日，仅提供维州住宅租赁法律的一般信息，不构成法律建议或合规认证。房东与租客应就具体情况咨询维州消费者事务局或具备相关资质的专业人士；法规可能改变。
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