2026 年维州租赁新法：墨尔本租客和小房东最容易误解的地方

维州租赁法律改革——在 2021–2026 年间逐步推出——是该州住宅租赁规则历史上最重大的调整之一。对于墨尔本租客和房东而言，这些变化几乎影响租赁关系的每一个阶段：申请如何处理、房屋必须满足哪些条件、租金如何上涨、出租方何时可以终止租约，以及纠纷如何解决。大多数混淆源于“只知道一部分”——人们知道有些事情变了，却误用或低估了实际规则。

无过错驱逐现已被禁止

禁止无理由搬离通知，是最容易被误解的改革之一。出租方不能再仅仅因为想收回房屋，就终止周期性租约。根据 Consumer Affairs Victoria 当前指引，出租方必须为发出搬离通知提供有效理由，且该理由必须是《Residential Tenancies Act 1997 (Vic)》认可的理由。

有效理由可能包括出租方或符合条件的家庭成员搬入、房产出售并要求空置交付、拆除、用途变更，或进行重大维修或翻新。每一类理由都有各自的通知期限，有些还需要提供支持证据，例如法定声明、销售合同、建筑许可或其他规定文件。如果缺少这些证据，通知可能无效。

房东经常出错的地方是：在没有有效法定理由的情况下发出搬离通知，并以为旧的“无需理由”做法仍然适用。租客经常出错的地方是：不知道自己可以通过 VCAT 质疑无效通知；缺乏依据的通知可能不会被支持。

租赁竞价是违法的——要求竞价同样违法

租赁竞价指中介邀请或接受高于广告租金的报价。维州租赁法律已逐步限制这种做法，目前更严格的规则已经生效。出租房必须以固定金额进行广告发布；出租方或中介不得发布价格区间，不得要求、邀请或接受高于广告价格的租金报价，不得要求超过一个月的预付租金，也不得在没有合理相信房屋符合出租最低标准的情况下发布广告。被施压要求出价高于挂牌租金的租客，可以向 Consumer Affairs Victoria 举报。

新的租赁申请规则也是主要混淆来源之一。自 2026 年 3 月 31 日起，出租方和中介必须使用规定的租赁申请表，并且只能要求该表格列明的信息。他们最多只能要求两份文件来确认租客支付租金的能力，以及最多两份身份证明文件。他们也不能询问诸如申请人是否曾对出租方采取法律行动、押金索赔历史、包含日常交易明细的详细银行流水，或规定表格之外的问题。

最低标准不是可选项

维州出租房在出租前必须满足基本宜居标准。Consumer Affairs Victoria 的出租房最低标准目前涵盖 15 个类别，包括浴室、电气安全、供暖、厨房、洗衣区、照明、门锁、霉菌和潮湿、结构稳固性、厕所、通风、防虫垃圾桶、窗户、窗帘/百叶窗，以及窗帘/百叶窗固定装置。

实际细节非常重要。外部门需要配备可正常使用的门锁，厨房需要有至少两个炉头且可正常工作的炉灶，浴室需要冷热水，所有房间都必须没有因建筑结构造成或与建筑结构相关的霉菌和潮湿。自 2025 年 11 月 25 日起，出租房必须在发布广告前符合最低标准；自 2025 年 12 月 1 日起，带拉绳的室内窗帘或百叶窗必须安装固定装置，以防止绳索形成环圈。

烟雾报警器也是不可协商的安全义务。出租方必须确保烟雾报警器安装正确并可正常工作；自 2025 年 11 月 25 日起，所有出租房都必须每年进行烟雾报警器安全检查。烟雾报警器还必须符合相关 Australian Standard，具体要求见 Consumer Affairs Victoria 的烟雾报警器和消防安全指引。

房东容易出问题的地方，是把老房子视为自动豁免。规则并不只是取决于房屋建造时间。最低标准通常适用于 2021 年 3 月 29 日或之后开始的租赁协议，或在该日期或之后转为周期性租约的较早协议。虽然存在有限例外，但小房东不应在未核查当前规则的情况下，假定 2021 年之前的房产已被“祖父条款”豁免。

租金上涨：流程和金额同样重要

在维州，租金上涨必须遵循正确流程。大多数情况下，租金每 12 个月只能上涨一次；自 2025 年 11 月 25 日起，出租方必须使用正确的租金上涨通知表格，至少提前 90 天以书面形式通知租客。通知必须说明上涨金额、解释计算方式，并告知租客如果认为涨幅过高可以采取哪些行动。

如果通知遗漏必需信息或使用了错误表格，可能无效且无法执行。认为租金上涨过高的租客，可以请求 Consumer Affairs Victoria 进行免费租金评估，并在需要时向 VCAT 申请处理。自 2026 年 3 月 31 日起，Consumer Affairs Victoria 和 VCAT 在评估租金上涨时还会考虑更多因素，包括涨幅是否高于可比房产的市场区间。

宠物和业主委员会：常见混淆点

根据《Residential Tenancies Act 1997 (Vic)》，租客可以申请饲养宠物，出租方不能简单地说“不”。根据 Consumer Affairs Victoria 关于出租房宠物的指引，租客必须提交宠物申请表，出租方有 14 天时间回应。如果出租方想拒绝，必须在该期间内向 VCAT 申请，并告知租客已这样做。如果 14 天内没有回应，租客可以饲养该宠物。

不过，公寓和单元房还多了一层规则。如果出租房属于业主委员会管理范围，租客还必须遵守适用于公共区域和房屋单元的业主委员会规则，包括关于宠物、噪音和滋扰的规则。Consumer Affairs Victoria 指出，业主委员会规则既适用于业主，也适用于租客，租客应在搬入前获得一份规则副本。

这并不意味着每一个公寓宠物申请都可以被自动拒绝。它意味着出租方、租客和业主委员会规则都需要一并考虑。分契式物业中的租客在提交宠物申请前，应先查看业主委员会规则，尤其是在宠物可能使用公共区域的情况下。

无障碍改造也是合规的一部分

租赁改革中另一个经常被忽视的部分，是与残障相关的改造。Consumer Affairs Victoria 解释，租客在进行与残障相关的改动前，可能需要获得出租方的书面同意；如果存在业主委员会，也可能需要其同意。这类改动包括坡道、扶手或杠杆式水龙头等。不过，出租方不能在没有正当理由的情况下拒绝与残障相关的改造。

对于残障租客，以及希望让房产保持安全、合规和宜居的房东而言，认真规划这些申请很有价值。像 Mobility Access Modifications 这样的服务商，可以协助进行实用的住宅改造，例如坡道、扶手、浴室通行升级，以及其他与行动便利相关的改造，从而支持更安全的长期租住。

合规物业管理如何降低双方风险

在更新后的框架下运营的物业管理公司——例如 Forge Real Estate——会根据当前 Consumer Affairs Victoria 指引，管理租金上涨、维修义务、通知要求、申请流程和最低标准检查。对于房东而言，这可以降低 VCAT 纠纷、无效通知、赔偿索赔和合规处罚风险。对于租客而言，这意味着他们面对的是一位理解最低标准、有效通知、透明申请流程和维修义务均属于法律要求，而非可选善意安排的管理方。

当围绕维修、霉菌、租金上涨、宠物、残障相关改造或租约条件产生纠纷时，尽早进行内部解决通常比正式程序更快、成本更低。2026 年的关键不再只是知道维州租赁法律已经改变，而是准确知道适用哪条规则、必须使用哪份表格、需要哪些证据，以及哪个机构——Consumer Affairs Victoria 或 VCAT——才能真正解决问题。

维州租赁法律在 2026 年继续重塑墨尔本租赁市场。租客和小房东需要了解无过错驱逐、租赁竞价、最低标准、租金上涨、宠物申请和无障碍改造等核心规则，才能降低纠纷风险并保障合法权益。

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