现在是在墨尔本买房的好时机吗？投资者退出潮对首次购房者意味着什么

对于融资稳定、计划长期持有自住房的购房者而言，当前市场环境正越来越有利于买家。

墨尔本住宅价值单月下跌 0.8%，季度下跌 2.3%，住宅价格中位数为 812,621 澳元。与此同时，随着投资者逐步退出市场，买方代理表示，维州高端住宅及墨尔本内城区市场的竞争正在明显降温。(OpenAgent)

投资者减少意味着，首次购房者所关注的房产类型所面临的竞价压力有所下降。不过，购房是否合适，最终仍取决于您的贷款能力、目标区域以及长期财务状况，而不是试图精准预测市场底部。

为什么投资者正在退出墨尔本房地产市场？

当前投资者退出主要受到两个因素推动。

第一个因素是已经持续数年的趋势。由于持有成本不断上升，尤其是土地税增加，越来越多投资者正在退出维州租赁市场。

第二个因素则是联邦政府于 2026 年 5 月预算案中宣布的新政策：自 2027 年 7 月 1 日起，对于 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30 之后购买的现有住宅投资房，将取消负扣税（Negative Gearing）政策。 已持有的投资物业将适用“祖父条款（Grandfathering）”，业主可继续享受负扣税优惠，直至出售该物业。(ABC News)

此外，一些来自其他州的投资者也开始将资金转向新南威尔士州（NSW）和昆士兰州（Queensland）。相比维州，这两个州在税收政策及买家需求方面更具吸引力，因此投资环境相对更有优势。(ABC News)

当前市场数据说明了什么？

拍卖数据清楚显示，市场议价能力正在逐渐向买方倾斜。

一年前，墨尔本拍卖成交率仍高于 70%；而到了 2026 年 7 月，成交率大多维持在 40% 中段至 50% 高段之间。截至 2026 年 7 月 5 日当周，墨尔本共有 219 套房产流拍（Passed-in），意味着大量住宅未能在拍卖现场成功成交。(Cotality)

与此同时，澳洲储备银行（Reserve Bank）现金利率仍维持在 4.35%，持续压缩购房者贷款能力，也减少了高杠杆买家的竞争。结合较疲软的拍卖市场以及不断增加的流拍房源，买方代理普遍认为，目前的市场更有利于准备充分、保持耐心并善于谈判的买家，而非依赖激烈竞价。(ABC News)

这对墨尔本首次购房者意味着什么？

对于自住型购房者而言，负扣税政策调整几乎不会产生直接影响，因为该政策仅适用于投资性购房。

真正更值得关注的是，如何选择合适的区域。

交通便利、配套成熟、拥有优质学校和生活设施的成熟社区，长期以来通常比仅因价格较低而选择城市外围区域更具长期价值。即使市场较为疲软，在优质地段购买高品质房产，通常也比一味追求市场上最便宜的房源，更有利于长期资产表现。

例如，预算约 70 万澳元的首次购房者，如今可能比一年前更容易在成熟的中环（Middle Ring）社区获得议价机会。撤盘房源、流拍物业以及卖家主动调整价格预期，都正在创造过去市场火热时期难以出现的购房机会。

应该继续等待，还是现在买房？

试图精准预测市场最低点，往往很难成功。

如果您购买的是未来计划自住 7 至 10 年的住房，那么当前市场较低的竞争环境，可能比等待市场情绪回暖更具优势。很多时候，相比买在绝对最低点，以较少竞争成功购得理想房产反而更有价值，尤其是在未来买家信心恢复后，竞争可能再次升温。

当然，如果尚未做好充分的财务准备，仅因为房价有所回落便急于入市，同样会带来不必要的风险。您的贷款能力、应急储蓄以及生活规划，始终应比短期市场波动更重要。

如何获得专业帮助？

买方代理（Buyer's Advocate）能够帮助首次购房者更充分地把握当前市场机会，包括：

直接协助谈判已撤盘、流拍或降价出售的房源。

推荐兼顾预算、交通、生活便利性及长期增值潜力的购房区域。

与贷款经纪人协同合作，在开始看房前，确保贷款能力与目标区域预算相匹配。

提供完全站在买方立场的独立购房建议。

Forge Real Estate 为墨尔本首次购房者提供独立买方代理服务，帮助客户在不断变化的墨尔本房地产市场中，把握投资者退出带来的竞争减少机会，顺利购入真正适合自己的房产。

墨尔本房地产市场正处于竞争放缓阶段，投资者退出为首次购房者创造了更多议价机会。只要融资稳健、着眼长期，并选择合适区域，在当前市场环境下更有机会以理想价格购得优质自住房，实现长期置业目标。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

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