这套墨尔本房产真的在你的预算内吗，还是挂牌价格只是一个“陷阱”？

在墨尔本，你在房产门户网站筛选的价格，和最终买到房子的价格，往往不是同一个数字。

维多利亚州的 Underquoting（低报价）法规 要求中介在广告中提供合理的价格估计，该估计必须基于他们对房产价值的真实判断，并符合 Estate Agents Act 1980 (Vic) 以及 Consumer Affairs Victoria 的 underquoting 指南。

然而，在现实市场中，拍卖竞争、卖家的心理价位变化，以及诸如 “Contact Agent（联系中介）” 或 “Expressions of Interest（意向报价）” 这样的模糊标签，都会导致很多买家去看自己实际上负担不起的房子。

因此，在墨尔本买房之前，理解房产搜索价格是如何设定的，以及为什么它们往往与最终成交价出现偏差，是买家最实用的准备之一。

墨尔本房产门户价格是如何设定的（以及为什么它经常不准确）

当卖家和中介确定销售策略后，必须在房产开始广告后的 两个工作日内准备一份 Statement of Information（SOI），并向潜在买家提供。

根据 Consumer Affairs Victoria 的规定，SOI 必须包含：

• 三个可比成交案例（Comparable Sales）
• 一个价格或价格区间

该价格估计必须合理，并且要基于可比销售数据支持的真实价值判断，这是维州 underquoting 改革的一部分。

问题在于：在拍卖日之前，很难验证这个“真实价值判断”。

例如：

一套 Northcote 的联排屋报价为 $1.05m–$1.15m。
但中介可能私下告诉卖家：$1.3m 是有可能实现的价格。

这种差距正是很多买家熟悉的情况：

• 价格指南是一个数字
• 最终成交价却是另一个数字

而这种差距往往要到拍卖当天才真正显现。

“Contact Agent”“Auction”“Expressions of Interest”到底意味着什么

这些标签并不是随意使用的，它们通常传递着关于价格透明度的重要信息。

Contact Agent

通常意味着：

• 卖家还没有确定公开的报价策略
• 中介希望先筛选潜在买家，再提供价格指导

这并不代表房产更便宜。

Auction

拍卖意味着：

• Reserve Price（保留价）是卖家和中介私下确定的
• 不会提前公开给买家

广告中的价格区间只是估计值，并受到维州 underquoting 法规监管。

在墨尔本，拍卖表现通常由 Real Estate Institute of Victoria (REIV) 统计，并被 ABC News 等媒体广泛报道。在强势市场中，拍卖清盘率经常超过 70%。

Expressions of Interest (EOI)

EOI 销售方式意味着：

• 买家在截止日期前提交保密报价
• 没有公开竞价过程
• 中介不需要公开其他买家的报价

唯一的监管来自维州房地产代理法律规定的中介行为义务。

一个现实案例：$1.1m 搜索过滤器的问题

假设一位买家在 Preston 搜索房源，并在 realestate.com.au 上设置 最高预算 $1.1m。

搜索结果中出现一套房：

$980,000–$1,079,000

SOI 中列出了 三套六个月前的可比成交案例。

买家：

• 花了两个周末看房
• 花了一周做尽调

但在拍卖当天：

四名竞拍者将价格推到 $1.24m。

这位买家实际上从一开始就没有真实竞争力。

这种情况并不罕见。Consumer Affairs Victoria 也定期公布对 underquoting 违规行为的处罚案例，说明价格合规仍然是维州房地产监管的重点问题。

买家在看房之前应该做什么

在走进开放看房之前，买家可以采取一些简单但关键的步骤：

1️⃣ 查看最近 90 天的成交数据

在主要房产门户查看同一区域的已售房源。

2️⃣ 核对 SOI 的可比销售

重点关注：

• 是否是同一 suburb
• 是否在最近几个月成交

3️⃣ 直接询问中介

可以问：

“卖家的保留价预期大概是多少？”

中介没有义务在拍卖前透露 reserve，但他们的回答（或回避）通常能提供一些信号。

墨尔本买房的一个现实规则：加上 10–15% 的缓冲

在需求旺盛的墨尔本 suburb 中，买家通常会为报价范围预留 10–15% 的预算缓冲。

如果这个缓冲后：

• 房产已经超出你的真实预算

那么无论门户价格如何显示，这套房实际上都不在你的预算范围内。

不要忽视真实成本

购房成本不仅仅是成交价。

例如，如果买家计划进行：

• 无障碍改造
• 老年友好型改造
• 浴室或坡道升级

在购房前咨询专业机构（例如 Mobility Access Modifications），可以帮助了解符合规范的改造成本，避免买房后才发现预算失控。

专业人士如何帮助买家避免“报价陷阱”

Forge Real Estate 同时为卖家和买家提供价格透明度方面的专业服务。

对于买家来说，Forge 的买方代理服务包括：

• 审查房源的可比成交数据
• 评估可能的 reserve price 区间
• 提供基于当前 SOI 和 underquoting 法规的拍卖策略指导

这样买家可以在投入时间、尽调和看房成本之前，就做出明确的 go / no-go 决策。

对于卖家而言，Forge 则采用合规、可辩护的定价策略，吸引真正有购买能力的买家，而不是通过过低报价来增加门户点击量，这也符合维州 underquoting 法律和 Consumer Affairs Victoria 的监管指导。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

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