2026 会是墨尔本公跑赢独立屋的一年吗？

墨尔本的公寓市场在 2025 年末 出现了明显反转：在许多统计口径中，内城与中环成熟区域的公寓季度涨幅，已经在不少系列里超过独立屋（例如 Domain 的 2025 年 12 月《House Price Report》与 REIV 的季度数据）。许多大墨尔本郊区的公寓中位价出现了双位数的季度增长，其中像 Murrumbeena 这样的“异军突起”案例也在 REIV 的评论中被点名（REIV: “Melbourne unit market strengthens as prices increase”）。这是多年来少见的现象：在墨尔本这个传统上更偏“独立屋主导”的市场里，老式小区块公寓——尤其是 1970s–1990s 建、两居为主、且 Owners’ Corporation（业主委员会）费用可控的房源——正在重新获得需求，并在优质地段更快完成价格重估，显示市场可能进入拐点。

为什么 2026 年公寓突然变得有竞争力

2025 年有三股力量叠加。第一，墨尔本独立屋中位价突破 $1.1 million（Domain’s December 2025 House Price Report），让多数单收入买家以及不少合计收入低于 $180,000 的双收入家庭也难以触及。第二，澳洲联储（RBA）将现金利率在一段时期维持在 4.10%（例如 RBA 2025 年 4 月决议），并在 2025 年后期逐步回落至 12 月的 3.60%（RBA cash rate target history），但在 APRA 对高 DTI（负债收入比）贷款的持续关注（APRA’s DTI limit for residential mortgage lending）以及 3% 可服务性缓冲继续执行（APRA: serviceability buffer remains at 3 percentage points）的背景下，贷款可承受性仍然偏紧。第三，维州印花税门槛并未显著调整：同样是高价资产，$950,000 的公寓印花税约 $51,070，而 $1.2 million 的独立屋约 $78,070，差异约 $27,000，足以用于补足首付缺口或作为翻新/意外支出的缓冲（[under the State Revenue Office’s general rates, duty is ~$52,070 on $950,000 and ~$66,000 on $1.2 million: see Victorian land transfer duty general rates]）。

与此同时，墨尔本长期存在“位置好、真正好住”的公寓供应不足问题，导致 $800,000 以下的优质公寓形成稀缺。许多买家逐渐发现：Abbotsford 一套翻新过的两居公寓，或 Moonee Ponds 一套 1980s 的 villa unit，往往能提供步行生活圈、靠近就业中心、入门价明显低于同地段独立屋的综合优势。

现阶段市场里，什么才算“好”的公寓（Good Unit）

并不是所有公寓都在同步受益。2010 年后建成的高层塔楼，尤其是存在外墙材料（cladding）整改风险的项目，走势仍偏疲弱（see Victoria’s guidance on combustible cladding and rectification）。相反，需求最强的往往是低层、少户数的老式公寓：例如 Box Hill、Hampton 以及 Murrumbeena 的部分地段，常见 6–12 户的小楼更受追捧。这类楼盘通常具备：

• 更大的室内面积（居住体验往往明显优于不少新盘布局）
• 砖结构或抹灰外墙结构，缺陷风险相对更低
• Owners’ Corporation 运行成熟，账目与 levy 历史透明
• 地面层或低层形态，规避高密度塔楼的“刻板印象”与保险/管理复杂度

买家对 strata（业主委员会/公寓管理）文件的审查也更严格。在维州，卖方通常需要在 Section 32（vendor statement）中包含 owners corporation certificate 及相关文件（Consumer Affairs Victoria: owners corporation certificate + Section 32, and Sale of Land Act disclosure context），而潜在买家也有权查阅业主委员会登记册与记录（Consumer Affairs Victoria: access to records）。

用墨尔本公寓做 Rentvesting：首套房的可行策略吗？

对被心仪地段“挤出局”的首次置业者而言，rentvesting（买投资房、同时继续在自己想住的地方租房）已经从“理想主义”变成更现实的路径（definition and examples: NAB on rentvesting）。在内环，用 $650,000–$750,000 买入一套公寓，租金可能达到每月 $2,300–$2,600，对应毛租金回报约 4.0–4.5%（see metro Melbourne unit rent and yield benchmarks in REIV Victorian Insights）。在维州当前 land tax 体系下，若投资者的总土地持有（以未改良土地价值/应税 site value 口径）低于一定门槛，可能无需缴纳 land tax；超过门槛后税率从 0.2% 起并按阶梯递增 [land tax generally applies based on total taxable site value (land value), with rates and thresholds set annually: see SRO: land tax and SRO: site values and land tax]。

权衡点在于资本增值预期：外缘增长走廊（如 Clyde North 或 Wollert）可能以相近入门价提供独立屋，但其成长路径往往更依赖基础设施兑现与本地供给节奏。相比之下，内环公寓受益于成熟交通与就业节点，在需求高压周期里，租赁市场通常更紧（for current vacancy context, see REIV rental snapshot）。

2026 年买方代理如何在公寓市场“精挑细选”

专注中密度存量房的专业人士，往往会为客户筛出“基本面更强”的郊区与楼盘特征：业主委员会健康、低层建筑、价格带在 $850,000 以下。对首次置业者而言，这类策略通常会把可行路径拆解成更务实的选择，例如“先买内环公寓，5 年后再换外环独立屋”，或“现在就拉满杠杆去买增长走廊独立屋”，并把印花税（SRO duty rates）、贷款可服务性（APRA’s DTI limit framework and serviceability buffer）以及不同郊区的供应管线纳入比较。

投资者还会更贴近税后现金流现实，包括折旧规则：老式公寓可能缺少对二手设备（plant and equipment）的折旧扣除（很多情况下 2017 年 7 月 1 日后不再可扣：ATO – second-hand depreciating assets）；而 capital works（建筑结构折旧）在符合条件时通常按 40 年、每年 2.5%（ATO – capital works deductions）。同时，租赁端风险也会结合维州不断演进的合规要求进行评估（minimum standards and related obligations: Tenants Victoria – minimum standards）。

买公寓的风险：买太早或买太晚？

对“踩点”焦虑的担心是合理的。如果 2026 年是一个多年的公寓周期起点，早期进入优质地段的买家可能在未来几年获得更强的上涨表现。反过来，若买家追逐“头条涨幅”却买进基本面薄弱的区域——例如高层密集、供给过剩的公寓板块，或边缘地带把联排/小区房包装成“apartment”的产品——在利率仍偏高或移民需求回落的情景下，就可能面临持平甚至回撤的风险。

更稳妥的方式仍然是“资产级别”的尽调：亲自查看建筑状况，审阅业主委员会财务与证书（Consumer Affairs Victoria: records + OC certificate），检查规划叠加与未来高密度改区是否可能快速增加供给（using VicPlan to view zones and overlays），并用保守假设建模现金流（空置、利率变化、突发维修）。墨尔本的公寓市场并不均质：一套选对的成熟区公寓可以跑赢一套买错的独立屋，但前提是你清楚自己买的是什么、为什么它会赢。

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