在低价诱售、场外交易和冷清拍卖交织的墨尔本市场，如何聪明买房？

把墨尔本房产的价格指导区间当作研究起点，而不是价格上限。维多利亚州已经加强了对低价诱售（underquoting）的监管，包括在 2025 年末推出新的可比房产指南，但买家仍应使用近期真正相似的成交房产，对广告价格区间进行独立核验。

墨尔本的拍卖市场也明显变得更加冷清。Cotality 记录显示，截至 2026 年 8 月 23 日当周，墨尔本最终拍卖清盘率为 51.9%，而去年同期为 70.9%。随后一周略微回升至 53.7%，但仍明显低于 2025 年水平。

对于买家来说，这可能意味着更大的议价空间——前提是你真正了解房产值多少钱、清楚销售方式的规则，并且在谈判开始前设定明确且不可突破的价格上限。

为什么墨尔本房产价格指导仍可能误导买家

根据维多利亚州有关低价诱售的法律，房产中介给出的预计售价必须合理，并考虑相关的可比成交记录。

对于墨尔本住宅房产，Consumer Affairs Victoria 要求中介考虑他们认为最具可比性的 3 套房产。可比房产通常应具有相似的标准或状况，在过去 6 个月内成交，并且距离正在出售的房产不超过 2 公里。

自 2025 年 11 月起，中介在判断哪些成交房产真正具有可比性时，还必须遵守更严格的指南。Consumer Affairs Victoria 推出这些变化，是因为其 Underquoting Taskforce 发现，一些中介会选择相似度较低、价格更便宜的房产作为比较对象，而不是采用最具代表性的可比成交记录。(consumer.vic.gov.au)

查看 Statement of Information

所有通过房产中介出售的维多利亚州住宅房产，都必须提供一份 Statement of Information。

其中包括指导售价；如果存在足够的可比成交记录，还应列出中介使用的 3 套可比房产。该文件必须随线上广告提供，在开放看房时可以查看，并且买家提出要求时也必须提供。(consumer.vic.gov.au)

但不要止步于此。

你还应该自己寻找 3 至 5 套近期成交房产，并比较：

土地面积

住宅类型

卧室和浴室数量

房屋状况及装修质量

所在街道和周边具体位置

学区

停车条件

特殊优势或劣势

无障碍改造或结构性改造

即使表面看起来非常相似的房屋，也可能因为房屋状况或布局不同而存在合理价差。例如，专业完成的住宅无障碍改造可能会让某套房产对有行动需求的买家而言明显更加实用，而另一套看似可比的房屋在购买后可能需要进行大量改造。

真正的问题并不只是“另一套三居室卖了 110 万澳元”，而是那套房子是否真的与你正在考虑的房产具有可比性。

维多利亚州对低价诱售的执法有多严格？

低价诱售目前仍然是维多利亚州积极执法的重要问题。

2026 年 4 月，一名前墨尔本房产中介公司负责人在 Consumer Affairs Victoria Underquoting Taskforce 的调查后，被裁定支付 600,000 澳元。该案件涉及以中介自身并不认为能够成交的低价来宣传房产。

针对个人低价诱售违规行为的处罚也可能相当高。Consumer Affairs Victoria 表示，中介如果未遵守某些低价诱售规定，可能面临超过 48,000 澳元的处罚；严重违规还可能导致佣金被没收。(consumer.vic.gov.au)

还有一项经常被买家忽视的重要保护措施：如果卖家因为书面报价过低而拒绝该报价，中介必须更新指导售价以及任何更低的广告价格。

这也意味着，买家更应该把当前价格指导视为销售过程中可能发生变化的信息，而不是对最终成交价的固定预测。

疲软的墨尔本房产市场中：拍卖与私人出售有什么不同？

墨尔本仍然是澳大利亚最大的拍卖市场，但 2026 年冬季的数据表明，与一年前相比，拍卖环境已经明显走弱。

截至 8 月 23 日当周，墨尔本举行了 594 场拍卖，最终清盘率为 51.9%，低于一年前的 70.9%。拍卖数量也比 2025 年同期低近 40%。(cotality.com)

这并不意味着每一场拍卖都疲软。位于长期供不应求区域的优质房产，仍然可能吸引多名意愿强烈的买家竞争。但一个大约只有一半已报告拍卖能够成交的市场，与 10 场中有 7 场成交的市场相比，显然为买家提供了不同的谈判环境。

一场冷清的拍卖能告诉你什么？

公开拍卖可以提供私人谈判无法提供的信息。

你可以直接观察：

实际有多少人出价

竞价从什么时候开始放缓

房产是否达到保留价

拍卖师是否频繁使用 vendor bid

房产是否流拍

如果房产流拍，最高的真实出价者通常拥有与卖家优先谈判的机会。

这可能非常有价值——但不要仅仅为了获得优先谈判权而出价，除非你确实愿意以那个价格买下房产。

拍卖合同的回旋空间小得多

拍卖和私人出售之间，一个关键区别在于合同条件的灵活性。

根据 Consumer Affairs Victoria 的拍卖指南，拍卖成交通常属于无条件成交。成功竞拍后，你不能再追加“以贷款获批为前提”“以建筑检查通过为前提”等条件，而且没有冷静期。

因此，在拍卖日前完成尽职调查尤其重要。

在举牌之前，应提前准备好贷款安排、合同审查、房屋及虫害检查，并确定自己的最高出价。

为什么私人出售能给买家更多议价空间？

在私人出售中，价格只是报价的一部分。

Consumer Affairs Victoria 确认，私人出售的买家可以协商价格以及合同条款，包括在卖家同意的情况下加入贷款条件或满意的建筑检查等条件。

这意味着买家有更多方式构建一个对卖家具有吸引力的报价。

卖家可能更偏好：

特定的交割日期

更高或更低的定金

更少的附加条件

更明确的贷款确定性

灵活的交房日期

因此，名义价格最高的报价并不一定是最有竞争力的报价。

如果一名买家出价 102 万澳元，但附带许多令卖家不便的条件，而另一名买家出价略低，却正好满足卖家需要的交割安排，那么第二份报价依然可能胜出。

符合条件的私人住宅交易通常还享有 3 个工作日的冷静期，但存在重要例外——包括在公开宣传拍卖日前后 3 个完整工作日内购买房产的情况。(consumer.vic.gov.au)

“Off-market” 房产究竟是什么意思？

Off-market 房产通常指没有通过大规模公开广告宣传，而是向部分潜在买家提供出售机会的房产。

中介可能联系自己数据库中的买家、联系 buyer’s advocate，或者在决定是否正式启动公开销售活动之前，先将房产低调推荐给特定买家。

维多利亚州并不存在一个统一的官方定义，将“off-market”房产划分成独立的法律类别。如果房产中介受委托出售住宅房产，通常的房产销售及低价诱售义务仍然可能适用。

事实上，Consumer Affairs Victoria 明确规定，中介对于其受委托出售的每一套住宅房产，都必须准备 Statement of Information，无论该房产是否公开发布广告。(consumer.vic.gov.au)

Off-market 并不自动等于便宜

这是买家最需要避免的误区之一。

“Off-market”听起来很像“折扣”，但两者并不是同义词。

没有全面的公开销售活动，你面对的可见竞争可能更少——但同时，公开价格发现机制也更弱。你看不到拍卖现场的人群，也很难直观了解究竟有多少买家愿意竞争。

因此，买家自己研究可比房产成交价反而更加重要。

只有当价格和交易条件相对于房产本身的真实价值具有吸引力时，off-market 机会才算真正划算。

如何在当前墨尔本房产市场中谈判？

从证据出发，而不是从广告指导价出发。

在提交报价之前，找出最具参考价值的可比成交记录，并根据这些房产与你正在考虑的房产之间存在的实质差异进行调整。

然后确定 3 个数字：

你的首次报价——足够合理，能够开启认真谈判。

你认为代表合理市场价值的价格。

你绝对不会超过的最高离场价。

不要在谈判过程中临时发明第三个数字。

除了价格，也要利用交易条款

在较疲软的墨尔本房产市场中，交易条款可能成为重要的谈判工具。

如果你知道卖家需要 30 天交割、6 个月交割或其他特定安排，而且这种时间安排对你也合适，那么主动配合，可能在不提高购买价格的情况下增强你的报价竞争力。

同样的原则也适用于合同条件。

但不要仅仅为了让报价看起来更有吸引力，就取消贷款、建筑检查或其他保护性条件，除非你已经完全理解其中风险，并获得适当的专业意见。

谨慎处理拍卖前报价

如果卖家看重交易确定性，拍卖前报价可能非常有效；但它也可能暴露你的购买意愿，并促使其他买家加入竞争。

除非卖家已经书面指示中介不这样做，否则维多利亚州中介通常需要将买家的书面及口头报价提交给卖家。如果卖家仅因为你的书面报价价格过低而拒绝，中介还可能需要修改广告中的价格指导区间。(consumer.vic.gov.au)

还有一个容易忽略的问题：如果你在公开宣传的拍卖日前 3 个完整工作日内购买房产，通常适用于私人出售的冷静期将不再适用。

在疲软市场中，请 buyer’s advocate 值得吗？

房产市场变软并不意味着买房过程就自动变得简单。

从某些方面来看，价格发现反而可能更困难，因为房源分散在拍卖、私人出售、意向征集（expressions of interest）、预市场房源，以及从未进行大规模公开宣传的房产之间。

Buyer’s advocate 可以帮助买家：

研究可比房产成交记录

评估广告指导价

实地检查房产

联系中介寻找 pre-market 或 off-market 机会

谈判价格及交割条件

代表买家参加拍卖竞价

在情绪升温时坚持预先设定的购房上限

Forge Real Estate 为墨尔本买家提供 buyer advocacy 服务，帮助需要独立支持的购房者进行房产搜索、评估、价格谈判及拍卖竞价。

这类服务是否值得，最终应该取决于相关建议能否帮助你做出更好的购房决定，而不是仅仅看它是否让你接触到被贴上“off-market”标签的房产。

总结

想在疲软的墨尔本房产市场中聪明买房，首先要区分广告价格、市场价值以及你自己的最高出价。

这是 3 个不同的数字。

维多利亚州加强后的低价诱售规则为买家提供了更多保护，但并没有消除独立研究可比房产成交价的必要。墨尔本近期拍卖清盘率表明，与一年前相比，买家拥有更多议价空间，但优质房产仍然可能吸引激烈竞争。

参加拍卖时，可以利用现场竞价情况判断市场，但绝不能让其他买家的出价替你决定自己的上限。

私人出售时，除了价格，也要谈判交易条款。

面对 off-market 房产时，也要记住：稀缺感和独家机会并不能证明一套房产物有所值。

真正有优势的买家，通常不是拥有最多房源渠道的人，而是在谈判开始之前，就已经清楚知道这套房产究竟值多少钱的人。

在疲软的墨尔本房产市场中，聪明买房的关键是独立判断真实价值，而不是追随广告指导价。通过研究可比成交、理解拍卖和私人出售规则、谨慎评估 off-market 房源，并提前设定最高价格，买家可以获得更强的议价能力并降低冲动购买风险。

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