维多利亚州 2026 空置土地与州税变化如何影响墨尔本投资者？

从 2025 年 1 月 1 日 起，维多利亚州的 Vacant Residential Land Tax（VRLT，空置住宅土地税） 已扩展为全州适用（不再仅限大墨尔本指定区域），并采用递进税率：若住宅用地在相关年度内空置超过 6 个月且不符合豁免，通常按土地的 capital improved value（CIV） 计征——首年 1%、连续第二年 2%、连续第三年及以后 3%。同时从 2026 年 1 月 1 日 起，VRLT 还会覆盖大墨尔本范围内某些连续 5 年或以上未开发、且具备住宅开发条件的土地（未开发土地规则）。凡在 2025 年 满足“空置”触发条件的业主，通常都需要在 2026 年 2 月 15 日 前向 State Revenue Office（SRO） 提交 VRLT 通知（即使你认为适用豁免，也通常仍需申报）。与此同时，维州针对“土地税在交割时向买方分摊/调整”的惯例也有重大变化：自 2024 年 1 月 1 日 起，对于成交价低于按 CPI 年度调整的门槛金额的合同，卖方不得将其 land tax 通过合同条款转嫁给买方；而 2026 年（自 2026 年 1 月 1 日起的年度门槛）为约 $10.7 million。再叠加 2026 年拥堵税（Congestion Levy）费率上调及征收范围扩展等因素，这些变化将显著重塑墨尔本（以及 Geelong、Bendigo 等全维州）投资者的土地囤积（land banking）、开发节奏、持有成本与现金流模型。

什么是 VRLT？为什么会从墨尔本扩展到全维州？

VRLT 最初于 2018 年推出，主要目的是抑制在住房需求强烈地区的“空置囤房/囤地”，促使房源出租、出售或开发。早期适用范围集中在大墨尔本的部分地方政府区域；但从 2025 年 1 月 1 日 起，VRLT 的空置住宅规则已扩展至全维州：无论你的房产/住宅用地在 Brunswick、Tarneit，还是 Geelong、Ballarat、Mildura，只要满足“空置”定义且不在豁免范围，就可能触发 VRLT。

这里的“空置（vacant）”通常指：土地上没有可居住住宅；或住宅虽存在但长期无人居住，且并非真实、有效地对外出租或出售。是否空置通常按“该年度是否被居住超过 6 个月”来判断；仅仅挂牌并不必然自动免除 VRLT 责任。常见豁免包括（以 SRO 规则为准）：

• 原本就免征 land tax 的土地（包括符合条件的自住房主居所相关用地）
• 符合条件的度假屋（holiday home）
• 相关年度内发生所有权变更（change of ownership）
• 当年才变为住宅用地的情形（通常为时间限定豁免）
• 土地客观上无法进行住宅开发
• 与自住房相邻、符合条件的附属土地
• 某些工作住宿（work accommodation）
• 自 2026 年 1 月 1 日起：对“上一年度期间处于施工/翻修或不可居住状态”的住宅用地，存在相应豁免安排（以具体条款与证据要求为准）

税率方面，VRLT 为递进结构：空置并产生 VRLT 责任的首年 1%，连续第二年 2%，连续第三年或以上 3%（按 CIV 计算）。例如 Tarneit 一块 CIV 为 $450,000 的空置地块：第一年约 $4,500，第二年约 $9,000，第三年约 $13,500——这类成本会快速侵蚀“慢开发/囤地等待升值”的收益空间。
另外，针对未开发土地（undeveloped land）：从 2026 年 1 月 1 日 起，VRLT 适用于大墨尔本范围内符合条件、且连续 5 年或以上未开发的土地（包括完全空地，或部分建成但从未被居住的住宅）。

2026 年 2 月 15 日通知截止：错过会怎样？

SRO 已明确：如果你拥有在 2025 年 符合 VRLT 触发条件的相关住宅用地，通常需要在 2026 年 2 月 15 日 前完成 VRLT 通知申报。申报通过 SRO 在线 portal 提交，通常需要填写物业信息、空置期间说明，以及你主张豁免时所依据的理由与证据（如入住/租约证据、施工许可/工程文件等）。
如果你以前已经提交过通知，通常只有在情况发生变化时才需要更新申报；但是否需要重新申报应以 SRO 指引为准。

维州 2026 年 land tax 与“调整禁令”如何重塑回报

除了 VRLT，维州一般 land tax 仍以**持有日（通常为上一年 12 月 31 日）**的土地持有情况与合并应税价值为基础计算，并按累进税率计征。对多套房投资者而言，组合持有很容易跨过免税门槛，年度 land tax 支出会成为稳定且不可忽视的持有成本。

更具结构性影响的变化是：卖方不得在交割结算中向买方分摊卖方 land tax 的“调整禁令”。该禁令自 2024 年 1 月 1 日 起已生效：若合同成交价低于当年门槛金额（按 CPI 每年调整），合同中要求买方承担卖方 land tax 的条款将被视为无效，并且卖方将承担相应合规风险。对于 2026 年，门槛金额约为 $10.7 million。
这会改变投资者的出售期现金流与定价策略：过去卖方常在交割时按持有天数向买方“结算分摊”当年 land tax；而在新规则下，多数住宅交易中，卖方往往需要承担全年 land tax 成本，即使当年只持有该物业几个月。买方的有效购置成本相对降低，但卖方需要把 land tax 成本更直接地计入净回款与心理底价。

内城拥堵税与 Absentee Owner Surcharge：哪些投资者会被击中

在墨尔本部分内城与内东区域，**Congestion Levy（拥堵税）**适用于某些商业或混合用途物业的非街边停车位。多数纯住宅投资者影响有限，但如果你持有带独立产权车位、某些短租/服务式公寓相关资产，可能需要关注适用条件与豁免边界。到 2026 年，拥堵税费率上调并且 Category 2 征收范围扩展：Category 1 为 $3,030/车位/年，Category 2 为 $2,150/车位/年，并按上一年度的使用情况评估。

对于“absentee owner（通常涉及长期不在澳居住、或符合相关定义的个人/实体）”，维州还存在 Absentee Owner Surcharge（海外/缺席业主附加税）：自 2024 land tax 年度起附加税率为 4%（叠加在一般 land tax 之上，且与是否出租并不直接挂钩）。这与 VRLT 的“空置触发”不同：即使房屋有正常出租，只要符合 absentee owner 定义，也可能需要缴纳附加税并按要求完成通知。

投资者在 2026 年 2 月 15 日前必须做什么

四个动作最关键：

1. 盘点 2025 年的空置情况：审查名下所有维州住宅用地/住宅物业在 2025 年是否空置超过 6 个月；如触发条件，准备证据并在 2026 年 2 月 15 日 前完成 VRLT 通知（即使主张豁免，也通常要按要求申报）。
2. 重新测算 land tax + VRLT 的组合持有成本：按合并应税价值估算 2026 年 land tax，并把潜在 VRLT（1%/2%/3%）纳入现金流压力测试。
3. 对囤地/慢开发资产做决策：对大墨尔本符合“连续 5 年或以上未开发”风险的地块，评估是否加速开发、改变用途规划路径或处置；拖延可能让 VRLT 逐年递进，显著吞噬 IRR。
4. 若计划出售，重做定价与合同策略：考虑“land tax 调整禁令”对卖方净回款的影响；对大多数低于门槛金额的交易，卖方不应依赖向买方转嫁 land tax 的结算调整，需在价格与现金流安排中提前消化。

2026 年买方代理如何进行“税务敏感”的尽调与收购

更成熟的买方在 2026 年往往会把“税务触发器”纳入交易尽调清单，例如：

• 目标物业在 2025 年是否可能触发 VRLT（空置超过 6 个月、是否真实对外出租/出售等）
• 目标物业是否存在“施工/翻修/不可居住”期间及其豁免证据链
• 大墨尔本目标地块是否存在“连续 5 年或以上未开发”的 VRLT 风险
• 卖方是否因 VRLT 递进税率即将上升而倾向于“提前抛售”以降低未来税负

对墨尔本投资者而言，2026 年的核心不再只是“买到什么”，而是“持有什么状态、如何证明状态、以及税制如何在不同状态下迅速改写现金流”。

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