墨尔本拍卖清盘率承压：2026 年仍然是卖方市场吗？

不是——至少不是全面意义上的卖方市场。如果你看到的是一个较低的清盘率快照，例如 36%，那将明显低于通常被认为有利于卖方的水平。更近期的公开拍卖追踪数据显示，截至 2026 年 5 月下旬，墨尔本/维州的拍卖清盘率更接近 50% 出头至 50% 中段区间，其中 Domain 报告墨尔本为 55%，realestate.com.au 报告维州为 53%，对应截至 2026 年 5 月 24 日的一周。

但这仍然并不意味着墨尔本房产市场整体处于卖方市场。2026 年的墨尔本更适合被描述为一个分化市场：增长走廊和投资者占比较高的公寓片区更具议价空间，而供应稀缺的内环成熟城区中，条件良好、展示出色的房源仍可能吸引激烈竞价。如今，“卖方市场”这个标签更适用于具体城区，而不是整个城市。

拍卖清盘率真正说明了什么

拍卖清盘率衡量的是在拍卖前、拍卖当天或拍卖后不久售出的房产，占已报告拍卖结果的比例。Cotality 解释称，清盘率是根据已知售出结果与已知拍卖结果计算的，其中包括流拍和撤拍的拍卖。

作为经验法则，澳大利亚房产评论人士通常将 70% 以上的清盘率视为有利于卖方，60–70% 视为更均衡，低于 60% 则通常代表更疲软或更偏向买方的拍卖环境。因此，墨尔本拍卖清盘率低于 60%，说明买家信心已经降温，即便部分个别城区仍表现强劲。

当前市场反映了挂牌量较高、可负担性压力以及对利率变化敏感等多重因素。澳大利亚储备银行的现金利率目标在 2026 年 5 月 6 日达到 4.35%，这使借贷能力和还款信心继续成为影响买家行为的核心因素。

维州哪些地区的降价最明显

房价下调和上市周期延长的压力，在以下区域最为明显：

• 外围增长走廊，例如 Clyde North、Pakenham、Wyndham Vale、Tarneit 以及其他供应量较大的新开发社区，新房源增加可能削弱买家的紧迫感。
• CBD、Docklands 和 Southbank 公寓房源，这些区域投资者占比较高、单元密度较大，买家往往会更加挑剔。
• 中端价位的 Mornington Peninsula 房产，尤其是部分卖家仍然参考 2021–22 年生活方式型市场高峰期定价的房源。

相比之下，在 Footscray、Thornbury 和 Preston 等成熟内环及中环城区，低于 750,000 澳元的房源，如果价格指引合理、物业展示良好，且营销活动能够制造紧迫感，仍可能吸引多名竞买人。

这也正是长期实用性变得重要的地方。买家在比较适合家庭居住、支持原地养老或具有无障碍潜力的住宅时，可能会更看重实用布局、无台阶入口、更宽敞的通行空间，或未来在不过度资本投入的前提下增加墨尔本住宅改造的可能性。

“拍卖流拍”对卖家意味着什么

房产在拍卖中流拍，并不一定代表销售失败。根据维州拍卖指引，如果出价未达到保留价，或未达到卖家愿意接受的其他价格，该房产就会被“流拍”；同时，Consumer Affairs Victoria 确认最高出价者拥有优先谈判权。

如今，墨尔本相当一部分交易正是在拍卖后的这一谈判窗口完成。卖家如果没有清晰的保留价策略，或仍将价格预期锚定在 2021–22 年的可比销售案例上，就更可能面临折价。

上市天数同样重要。在较疲软的拍卖环境中，如果房源在首轮营销周期之后仍未售出，就可能开始显得“滞销”。Forge Real Estate 关于拍卖清盘率低于 60%的指南指出，当一套房源上市超过 45 天后，买家通常会获得更大的谈判筹码。

现在买家和卖家应如何解读市场

对卖家而言，现实问题是：现在是否应顺应市场定价、降价后重新挂牌，或转为出租。这个决定应基于持有成本、贷款结构、本地可比销售以及具体城区的吸收率，而不是泛泛的市场情绪。

对买家而言，低清盘率环境为谈判创造了空间，尤其是在流拍房源和滞销房源上，CBD 公寓和增长走廊住宅尤其如此。但这并不意味着每一套房产都会打折。内环住宅如果户型优秀、展示良好、具备学区吸引力或翻新潜力，仍可能引发竞争性竞价。

首次置业者也应区分表面的墨尔本拍卖清盘率与自身预算现实。市场转软并不意味着可以忽视低报价格、可比销售、银行估值以及维州首次置业支持政策等因素。Forge Real Estate 关于2026 年墨尔本哪里值得买、银行估值与拍卖价格的差异，以及维州 Help to Buy 与 First Home Owner Grant 如何配合使用的指南，都是开展尽职调查的实用起点。

Forge Real Estate 服务范围覆盖墨尔本 CBD、Docklands 和 Southbank 片区，为卖家和买家提供营销活动层面的数据，包括流拍率、降价时间线和上市天数基准，帮助他们在这类市场环境中做出更扎实的决策。

2026 年墨尔本房产市场并非全面卖方市场。拍卖清盘率偏低、部分区域降价和上市周期延长，使买家拥有更多谈判空间；但内环优质房源仍具竞争力。买卖双方都应根据具体城区、房源质量和本地数据判断。

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