为什么您的墨尔本房地产经纪人突然要求提供额外身份证明和资金来源证明？

自 2026 年 7 月 1 日起，提供指定房地产服务的澳大利亚企业正式成为《反洗钱和反恐融资》（AML/CTF）制度下的申报实体。这包括卖方经纪人、买方经纪人以及部分房地产开发商；新纳入监管的企业必须在 2026 年 7 月 29 日前向 AUSTRAC 完成登记。

房地产经纪人现在必须核实买卖双方的身份，并了解交易的性质和目的。在风险较高的情况下，他们还可能需要获取有关客户资金来源或财富来源的信息或证明。

经纪人提出这些问题，并不一定意味着他们怀疑您存在不当行为。这些要求属于一套以风险为基础的法律框架，与长期适用于银行及其他金融服务机构的身份和交易审查类似，也是墨尔本房地产反洗钱合规流程的一部分。

普通的物业管理活动，包括住宅租赁和大多数商业租赁，通常不属于这些指定房地产服务。只有当物业管理企业同时提供受监管的服务，例如促成房产出售或购买时，才需要承担 AML/CTF 义务。

客户尽职调查究竟意味着什么？

客户尽职调查通常简称为 CDD，是确认客户身份、确定是否有人代表客户行事，以及了解客户为何使用该经纪机构服务的过程。

初始客户尽职调查

对于个人买家或卖家，经纪人通常会收集以下信息：

姓名全称

出生日期

居住地址

代表该人士行事的任何代理人或代表的详细信息

交易的性质和目的。

随后，经纪人必须使用可靠信息核实客户身份。有效的驾驶执照、护照或年龄证明卡均可能符合要求，但 AUSTRAC 并未要求每家经纪机构都必须取得经认证的复印件。房产交易身份验证也可以通过查看原始证件、可靠的证件副本，或使用获认可的电子身份核验流程完成。AUSTRAC 的指引说明了适用于个人的各类身份验证方式。

公司、信托和合伙企业需要接受额外审查，以确定其所有权、控制结构、代表及实益拥有人。

资金来源证明何时需要进一步核查？

资金来源审查旨在了解某笔特定交易所使用的资金是如何取得的。可能的资金来源包括工资储蓄、企业收入、投资回报、出售另一处房产所得、赠与或遗产继承。

这与单纯确认资金从哪个银行账户转出并不相同。AUSTRAC 的资金来源和财富来源指引重点关注资金背后的实际来源。

并非每一位住宅房产客户都必须自动提交详细文件。当交易或客户具有较高的洗钱风险时，可能需要提供额外证据，例如：

大额实体现金付款

资金规模与客户实际情况明显不符

复杂的公司、信托或海外所有权结构

无法解释的第三方付款

与较高风险司法管辖区存在联系

涉及外国政治公众人物，或与其他高风险政治公众人物存在关系。

在这些情况下，强化客户尽职调查可能包括审查银行对账单、贷款文件、销售合同、遗嘱认证文件、公司记录或其他可靠证据。

维多利亚州及澳大利亚全国的监管背景

相关义务源自《2006 年反洗钱和反恐融资法》，以及 2024 年通过的改革措施。该改革将澳大利亚的 AML/CTF 制度扩展至房地产、产权转让、法律、会计及其他部分专业服务领域。

AUSTRAC 登记于 2026 年 3 月 31 日开放，新义务于 2026 年 7 月 1 日开始实施，新纳入监管的企业必须在 2026 年 7 月 29 日前完成登记。

受监管的经纪机构必须制定与自身规模、服务和风险相适应的 AML/CTF 计划。机构还必须确认相关客户及实益拥有人是否属于政治公众人物，或是否被列入澳大利亚定向金融制裁名单，同时监控交易和行为、保存记录，并在达到法定申报门槛时提交可疑事项报告。

在墨尔本房产交易中，这些审查将与现有要求并行实施，而不会取代原有流程。买家仍需审查合同及维多利亚州的 Section 32 卖方声明，确认融资安排，并完成适当的房产调查。

实际操作中会是什么样？

对卖家而言

当卖家签署销售授权书或委托经纪人促成房产出售的协议时，卖方经纪人通常就开始向卖家提供指定服务。因此，经纪人一般会在房源挂牌及客户登记阶段完成卖家的身份核验。

对买家而言

当可以合理预期交易将继续进行时，卖方经纪人通常开始向买家提供受监管的服务——一般是在报价被接受且合同已经签署之时。

买方经纪人则会更早开始向买家提供相关服务，即买家签署协议，授权经纪人为其寻找或物色房产之时。这意味着，委托买方代理的客户可能会在最初的登记流程中被要求提供身份证明。

在拍卖会上

在拍卖槌落下之前，经纪机构可能并不知道最终买家是谁。在立即完成初始 CDD 会干扰正常业务流程的有限情况下，AUSTRAC 允许延后进行初始客户尽职调查，但经纪机构必须遵守延迟验证规则，并在规定期限内完成相关审查。

因此，准备参加竞拍的买家应随身携带合适的身份证明，并确保其持有房产的所有权结构和融资安排清晰明确。他们还应完成常规的法律及房产审查，包括了解墨尔本拍卖保留价规则，以及在签署合同前安排适当的建筑和虫害尽职调查。

如异常活动引发了依法需要申报的怀疑，经纪人可能必须提交可疑事项报告。如果披露某份可疑事项报告已经提交或必须提交，可能会对调查造成不利影响，经纪人便不得透露能够证实该报告存在的信息。这项限制通常称为泄密罪。

这对您意味着什么？

墨尔本买家和卖家应预期，身份验证将成为正常房产交易流程的一部分。如果经纪机构的风险评估或交易具体情况要求进一步审查，也可能需要回答有关资金来源或财富来源的问题。

提前准备有效身份证件、融资批准文件，以及对资金安排简单清晰的说明，有助于减少延误。如果资金来自遗产、赠与、企业、海外账户、信托或此前出售房产的所得，将相关证明文件妥善保存并确保随时可以提供，可能有助于经纪人高效完成核查。

像 Forge Real Estate 这样受监管的墨尔本房地产经纪机构，可以将 AML/CTF 验证纳入销售及买方支持的客户登记流程，使墨尔本房地产反洗钱合规与房产估价、合同准备、房产尽职调查及谈判工作同步进行。

除 AML/CTF 合规要求外，需要住宅支持无障碍通行、安全移动或原居安老的买家，还应在决定购买房产前评估改造的可行性。Mobility Access Modifications在墨尔本各地提供无障碍住宅改造服务，包括坡道、浴室改造、扶手及门口通行解决方案。

自 2026 年 7 月起，墨尔本房地产经纪人须核实买卖双方身份，并在较高风险交易中审查资金或财富来源。提前准备身份证件、融资证明及相关支持文件，可帮助买卖双方顺利完成客户尽职调查并减少交易延误。

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