为什么墨尔本拍卖保留价可能很快会公开？

截至 2026 年 7 月 15 日，维多利亚州的《2026 年消费者立法修正法案》仍在立法议会进行二读审议。如果法案按现有文本获得通过，经纪人将必须在墨尔本住宅拍卖或固定日期销售前至少七天，以单一、准确的金额公开房产保留价。

相关修正案拟于 2026 年 10 月 1 日生效，但在生效后最初 14 天内举行的拍卖和固定日期销售将获得过渡性豁免。在法案经议会通过并获得御准之前，这些仍只是拟议中的维州拍卖保留价规则，而非现行法律。

这项改革旨在打击低价引流，并减少买家为审查合同、安排房屋检查和准备贷款而产生的费用——尤其是当相关房产实际上从未处于其预算范围内时。Real Estate Institute of Victoria 对这一模式表示反对，认为强制公开保留价可能促使卖家转向透明度更低的销售方式。

房地产低价引流究竟是什么意思？

根据维多利亚州现行的低价引流法律，当住宅房产的广告价格低于经纪人估计的售价、低于卖家的要价，或低于卖家此前已经拒绝的书面报价时，便可能构成低价引流。

广告价格区间与最终成交价之间存在较大差距，并不自动证明存在低价引流。激烈竞争可能推动拍卖价格大幅超出预期。法律上的关键问题在于，经纪人在营销期间作出的价格陈述，是否根据当时掌握的信息合理且符合法律规定。

根据 Estate Agents Act 1980 (Vic)，低价引流已经属于违法行为；与此同时，澳大利亚消费者法也对误导性陈述提供更广泛的法律保护。截至 2025 年底，Consumer Affairs Victoria 的常设低价引流专项工作组已开出超过 200 张罚单，罚款总额逾 230 万澳元，并发出数百份正式警告。

拟议改革针对的是一个特定的时间差问题。目前，经纪人需要编制一份信息声明，列出指导售价及可比成交案例，但卖家可能直到拍卖当天才确定拍卖保留价。Consumer Affairs Victoria 承认，如果营销期间市场兴趣升温，最终保留价可能高于此前公布的价格区间。

拟议的保留价公开规则将如何运作？

在拍卖或固定日期销售前，经纪人必须以书面形式要求卖家确认保留价。该价格必须以一个准确的金额表示，而不能写成“70 万澳元起”“超过 70 万澳元”或“70 万澳元以上”。

经确认的保留价随后必须在拍卖或固定日期销售前连续至少七天出现在广告中，并持续公开至销售活动举行。如果未满足这一要求，经纪人将不得按原定计划举行拍卖或固定日期销售。

法案并未明确使用“锁定”一词。但在实际操作中，新修改的保留价不可能已经在销售前紧接的完整七天内公开。因此，临时更改保留价可能导致拍卖或报价截止日期必须推迟，以便重新计算七天公示期。

任何包含低于卖家确认保留价的广告，也必须进行修改或撤下。一般而言，经纪人在收到保留价后，必须在一天内更正线上广告；其他形式的广告则需要在切实可行的情况下尽快更新。

例如，一套最初以“70 万至 77 万澳元”进行推广、后来确认保留价为 82 万澳元的公寓，必须在最后七天内公开显示 82 万澳元的保留价。此前的价格区间不得继续出现，以免让买家误以为该区间仍然代表实际的购房门槛。

公开保留价是否能保证房产成交？

不能。公开墨尔本拍卖保留价可以让买家更清楚地了解卖家的价格预期，但它既不是房产估值，也不代表卖家承诺以该价格出售房产。

法案的相容性声明指出，即使竞价达到或超过已公开的保留价，卖家也不会因此在法律上被强制出售房产。因此，买家应将公开价格视为一项重要的价格信号，而不是取得房产购买权的法律依据，也不能将其视为房产公平市场价值的证明。

竞争性竞价仍可能将最终售价推高至远高于保留价的水平。相反，房产也可能因竞价未达保留价而流拍，随后进入私人协商阶段，届时价格和合同条款均可能发生变化。Forge 关于低清盘率市场下墨尔本房产拍卖的指南解释了，为何分析具体城区的可比成交案例并预先设定退出价格，仍比直接将保留价视为房产估值更有参考价值。

拍卖、固定日期销售与意向征集

这项改革将适用于住宅拍卖和“固定日期销售”。法案将固定日期销售定义为卖家设定具体日期和时间，并要求潜在买家在该截止时间前向经纪人提交报价的销售方式。

这一定义意味着，许多以意向征集或“报价截止”为宣传方式的销售活动，只要要求买家在特定截止时间前提交报价，就可能受到新规约束。意向征集活动不会仅仅因为竞价以非公开形式进行，就自动成为规避保留价公开要求的方式。

没有固定报价截止日期的传统私人协商销售，不属于这些特定的七天保留价公示规定范围。REIV 认为，这一区别可能促使部分卖家放弃拍卖，转而采用私人销售或场外协商。考虑参与非公开销售的买家，可以通过 Forge 的墨尔本场外房源寻找与评估指南比较其中的风险。

这对墨尔本买家和卖家意味着什么？

对买家而言

公开墨尔本拍卖保留价，有助于买家在支付产权转让律师费、房屋检查费和贷款准备费用之前，识别超出预算的销售活动。买家也可以更方便地将保留价与指导售价及近期真实成交价格进行比较。

买家仍应：

将目标房产与条件高度相近的近期成交案例进行比较

根据房产价值和自身借贷能力设定明确的最高出价

在竞拍前完成法律审查和建筑尽职调查

牢记公开保留价未必等于最终成交价。

当房产未能达到保留价时，了解如何在拍卖流拍后进行谈判，可能与参加拍卖本身同样重要。

对卖家而言

卖家需要更早作出定价决定，并以书面形式确认保留价。如果卖家希望等到拍卖当天早晨，再根据现场人数、登记竞拍者数量或最后一刻的买家反馈调整保留价，其操作空间将会缩小，否则可能影响原定销售安排。

这意味着，准确分析可比成交案例并制定现实的价格策略将变得更加重要。保留价设得过高，可能在拍卖日前就令潜在竞拍者却步；保留价设得过低，则会公开一个可能削弱卖家谈判地位的金额。

像 Forge Real Estate 这样的墨尔本买方代理服务，可以结合近期可比成交案例、建筑状况、业主委员会相关负债及当前城区需求，评估已公开的保留价，而不是仅依赖经纪人的营销价格区间。

买家还应考虑该房产是否能长期满足家庭的实际生活需求。如果未来可能需要增设坡道、改造更安全的浴室、拓宽门口或开展其他无障碍工程，Mobility Access Modifications可以协助评估并实施大墨尔本地区的无障碍住宅改造，让买家在确定最终预算前将相关费用纳入考虑。

维州拟要求住宅拍卖及固定日期销售提前七天公开准确保留价，以减少低价引流和无效购房成本。新规若获通过，将提高价格透明度，但公开保留价并不保证成交，也不能替代独立估值与尽职调查。

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