墨尔本租客与房东需要了解的 2025-26 租赁法律变化要点

维州于 2025年11月25日 起实施的新一轮租赁改革（Melbourne/维州租房新规）包括：通过将“接受高于挂牌租金的报价”定为违法行为来禁止租金竞价（rental bidding）；通过要求必须有合法终止理由来取消无理由驱逐（no-fault evictions，包括固定期到期时的无理由终止）；限制预付租金（rent-in-advance）做法（包括限制接受超过一个月租金的预付款）；将租金上涨通知期从 60天延长至90天；并要求房屋在挂牌出租前就必须符合租房最低标准（minimum standards）。

这些变化回应了租客常见痛点，包括：入住时卫生状况差（这与最低标准不同，出租方必须在租期开始时确保房屋处于“合理清洁”状态）；过于频繁的例行检查（每年最多四次，且需提前7天通知；Consumer Affairs Victoria 表示一般检查最多每6个月一次）；维修责任不清（房东需在24小时内处理紧急维修；CAV 说紧急维修必须立即完成）；以及任意驱逐（在禁止无理由驱逐后，遵守租约的租客不能在无正当理由情况下被要求搬离）。

Rental Bidding Ban Explained
租金竞价禁令详解

What’s prohibited:
禁止行为：房东和中介不得要求、鼓励或接受高于广告标价的租金报价，且出租房源必须以固定金额发布（不能用区间价）。自 2025年11月25日 起，接受高于标价的报价属于违法。广告上标示的周租金即为初始报价/租约可接受的最高租金。

Why it matters for Melbourne:
为何对墨尔本重要：竞争激烈的内城公寓市场（CBD、Docklands、South Yarra）过去更容易出现“加价抢租”。固定价格挂牌与禁止接受更高报价的改革，旨在让租金形成机制更透明。

Compliance requirement:
合规要求：即使租客主动提出高于标价的租金，中介也必须拒绝，因为接受高于标价的租金是违法的。被施压要求“竞价”的租客应记录证据并举报相关行为。

No-Fault Eviction Elimination
取消无理由驱逐（No-Fault Eviction）

New requirements:
新要求：出租方必须在终止租约时写明法律规定的终止依据，且在固定期结束时也不能在没有合法理由的情况下发出搬离通知（no-fault eviction ban）。常见合法理由（部分需要证据）包括：欠租、严重损坏、违法用途、出租方/家属自住、出售/为出售做准备、需要空置才能进行重大维修/翻新等，详见 Notice to vacate reasons and notice periods。

Notice periods:
通知期：多数终止情形要求 90天通知；在租客有过错的情况下（例如某些严重违约情形）仍可能适用更短通知期。请参阅当前的 notice-to-vacate tables。

Renter security impact:
对租客居住稳定性的影响：按时交租、维护房屋状况且遵守租约的租客，将获得更强的“反任意驱逐”保障，有助于形成更长期的居住稳定，尤其对家庭、学生及稳定就业者更为关键。

Advance Rent Payment Caps
预付租金上限（Rent in Advance）

Maximum four weeks:
最多四周：房东最多可要求 四周租金作为预付——通常相当于首月租金。CAV 的规则一般是最多预付一个月租金；按周计费的协议预付上限为14天；若租金高于 $900/周，可能不存在上限，可最多收至协议全额。

Why caps matter:
为何重要：过高的预付租金要求对低收入租客与新移民/新到者影响更大，因为他们往往难以一次性拿出大额前期资金。限制预付租金能提升租房可及性，同时房东仍可通过押金（bond）获得一定保障。

Bond plus advance rent:
押金+预付租金：常见做法是签约时支付四周押金 + 四周预付租金（合计约两个月）。签约时应核对：押金是否不超过一个月租金（除非租金高于 $900/周），以及预付租金是否符合 rent-in-advance 的限制。

Rent Increase Notice Extension
租金上涨通知期延长

90-day minimum notice:
至少90天通知：租金上涨通知必须在生效前至少提前 90天——由原来的60天延长。参见 Rent increases。结合“每12个月最多涨一次”的规则，这意味着两次涨租生效日期之间通常会形成至少 15个月的间隔；CAV 表示多数情况下租金不能在12个月内上涨超过一次。

Tenant planning benefit:
对租客规划的好处：更长通知期让租客有更多时间做预算、协商、申请复核/挑战涨租，或在涨幅超过承受范围时寻找替代住房，而不必在更短时间内被迫做决定。

Minimum Standards for Advertised Rentals
挂牌出租前的最低标准（Minimum Standards）

Required standards before listing:
挂牌前必须达标：房屋在发布出租广告前就必须符合最低标准，包括（部分示例）：主起居区必须有固定供暖设备（fixed heater）、具备足够通风（包括浴室/厕所/洗衣房）、结构安全且防风雨（structurally sound and weatherproof），以及在可能作为卧室或起居区的房间配备可关闭、可遮光并能提供隐私的窗帘/遮挡物。参见 Rental properties – minimum standards。

Move-in cleanliness:
入住时清洁：这不属于最低标准的分类，但出租方仍必须确保租客入住时房屋已空置且处于“合理清洁”（reasonably clean）状态。

Renter recourse:
租客救济途径：如果已签署租赁协议但租客尚未入住，而房屋不符合最低标准，租客可以立即无费用终止协议，或选择入住并将其作为紧急维修处理。若出租方不采取行动，租客可按 Renters’ rights when minimum standards are not met 的路径维权。

Inspection Frequency and Tenant Rights
例行检查频率与租客权利

Maximum four inspections annually:
每年最多四次：例行检查不得超过每三个月一次（12个月最多四次）。CAV 表示一般检查最多每6个月一次（在协议开始满3个月后）。

Seven-day written notice:
提前7天书面通知：所有一般检查都必须至少提前 7天以书面形式通知，并说明进入原因。

Inspection conduct:
检查规范：中介/出租方必须尊重租客隐私；一般仅可在 上午8点到下午6点进入（公共假日除外），除非租客另行同意。“要求像皇室级别那样一尘不染”并非法律标准——法律要求是“合理清洁”，而不是“无瑕疵”。

Tenant presence optional:
租客是否必须在场：租客不必在检查时到场；只要符合法定进入条件，租客无需必须在家。

Repair Responsibility Clarity
维修责任更清晰

Urgent repairs:
紧急维修：涉及安全、安保或关键服务的故障，房东需要在 24小时内处理；CAV 说紧急维修必须立即完成。若房东未响应，租客可在规定额度内安排紧急维修（目前约 $2,500）并申请报销；CAV 设定上限为 $2500 并说明了报销流程。

Non-urgent repairs:
非紧急维修：一般维护（家电维修、小型管道问题或外观性损耗等）应在合理期限内处理（通常视严重程度为14–30天）。CAV 表示非紧急维修应在书面请求后 14天内完成。租客应以书面方式报修，并提出具体的期望处理期限。

Who pays for what:
谁承担费用：对正常使用损耗、设备老化故障或非租客原因导致的房屋劣化，房东应组织并承担维修费用；CAV：如果不是租客的过错，出租方必须安排并支付维修。租客需为超出正常使用、由自身造成的损坏承担费用。

Share House Specific Considerations
合租房（Share House）的特别注意事项

Share houses face particular challenges under new regulations given tenant turnover and multiple occupant dynamics.
由于人员流动频繁与多住户关系复杂，合租房在新规下会面临更突出的问题与操作细节。

Individual lease compliance:
单独租约：若合租者各自签订独立租约，每位租客都在禁止无理由驱逐下获得独立法律保护。

Joint lease implications:
共同租约：共同租约下，租客通常共同承担责任并共享权利；参见 co-renting (renting with other people) 以及 Tenants Victoria 对 share houses 的概览。

Heating requirements:
供暖要求：合租房同样必须在主起居区提供固定供暖设备（fixed heater），以满足最低标准。最低标准通常并不强制要求每个卧室都必须有独立供暖（针对一般住宅租赁）。

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