维州拟议的拍卖保留价规则从 2026 年 10 月起对墨尔本买卖双方意味着什么？

直接结论

维州正拟议对拍卖保留价规则进行重大改革，但截至 2026 年 8 月 24 日，这些规定尚未正式成为法律。《2026 年消费者立法修正法案》（Consumer Legislation Amendment Bill 2026）已获维多利亚州议会两院通过，但立法委员会（Legislative Council）于 8 月 14 日对法案作出修订，立法议会（Legislative Assembly）仍需审议这些修正案。

根据最初提交的法案文本，房地产中介必须在拍卖或固定日期销售前连续至少七天，以单一具体金额公布卖方的保留价。如果未满足这一要求，中介不得主持该次销售。维多利亚州政府已宣布拟于 2026 年 10 月 1 日开始实施，不过法案同时规定了一项过渡豁免：在新规生效后 14 天内举行的拍卖和固定日期销售可不适用相关规定。

需要特别注意的是，法案并没有规定只有提高保留价才会重新启动七天期限。最初提交的文本要求，卖方的保留价必须在销售前紧接的七天内持续公布；而议会辩论也特别提出了卖方在此期间调整——包括降低——保留价可能带来的问题。

“保留价”究竟是什么意思？

保留价是卖方在拍卖中愿意接受的最低金额。它不同于房地产中介给出的预计售价，也不同于目前维州房产《信息声明》（Statement of Information）中显示的指导价格。

根据维州现行规定，卖方可以选择直到销售活动后期才向中介披露拍卖保留价，而且 Consumer Affairs Victoria 说明，保留价通常会在拍卖当天才确定。不过，如果卖方已经向中介提供了保留价，则房产不得依法以低于该保留价的价格进行广告宣传。

这一区别十分重要，因为维州现行的低价引流（underquoting）法规已经禁止房地产中介以低于相关价格基准的金额推广住宅物业。Consumer Affairs Victoria 的常设 Underquoting Taskforce 会监察房产销售活动和拍卖、调查投诉并采取执法行动。

目前违反低价引流规定可能面临相当高额的处罚。Consumer Affairs Victoria 表示，未遵守相关低价引流要求的中介可能面临超过 $48,000 的罚款，并且还可能被没收销售佣金。

拟议的七天拍卖保留价披露规则如何运作？

该法案第 26 条拟在 **《1980 年房地产中介法》（Estate Agents Act 1980）**中新增第 47AG 至 47AI 条。

在拍卖或固定日期销售之前，中介必须以书面形式要求卖方确认保留价。拟议法律要求该保留价必须以单一具体金额表示，不得使用“起价”“高于”“从……开始”或“+”等限定表述。

随后，中介必须在销售前至少七天公布卖方的保留价，并持续公布直至拍卖或固定日期销售举行。法案进一步规定，除非该保留价已经在销售前紧接的七天内持续公布，否则中介不得主持该场拍卖或固定日期销售。

广告内容也必须反映已披露的保留价。法案拟要求中介修改或删除任何包含低于卖方保留价的售价或预计售价的广告，包括在收到保留价后一天内修改线上广告。

卖方可以在这七天内更改保留价吗？

这里正是此前对这项改革的解读需要修正的地方。

最初提交的法案文本并没有明确规定：卖方降低保留价不会产生影响，而只有提高保留价才会重新启动七天期限。相反，第 47AI 条的措辞重点在于，卖方的保留价是否已经在销售前紧接的完整七天内持续公布。

这意味着，如果卖方在临近拍卖时更改其已确认的保留价，可能会影响该拍卖能否合法如期进行。在议会辩论期间，一名议员特别举例讨论了卖方希望在拍卖前不久降低保留价的情况，并指出七天披露要求可能导致拍卖无法按原定日期举行。

由于该法案目前仍在议会审议，而且已经由立法委员会作出修订，卖方和房地产中介在依据某种特定流程调整保留价之前，应先确认最终正式通过的法律文本。

达到已公布的保留价后，卖方是否必须出售？

不是。拟议的保留价披露要求不会让保留价自动成为一项具有合同约束力的出售承诺。

维多利亚州议会针对该法案发布的兼容性声明（statement of compatibility）明确指出，卖方不会仅仅因为收到等于或高于已披露保留价的出价，就被强制要求出售房产。

对于墨尔本买家而言，这是一个重要区别。公开保留价能够让买家更清楚地了解卖方的价格立场，但并不保证房产一定会出售给第一个出价达到该金额的竞拍者。

买家同样不应假设保留价就是最终成交价。Consumer Affairs Victoria 指出，买家之间的竞争可能将房产最终售价推高至远高于广告价格的水平，而较高的成交价本身并不能证明发生了低价引流。

拟议新规对墨尔本买家意味着什么？

对于墨尔本买家而言，强制披露拍卖保留价可能有助于他们更早判断某场拍卖是否真正处于自己的预算范围内，从而在支付房屋建筑检查、合同审查或其他拍卖前尽职调查费用之前作出更合理的决定。

不过，保留价仍应被视为一个价格起点，而不是房产估值。买家应将其与近期真正具有可比性的房产成交记录进行比较，并在参与竞拍之前设定明确的最高出价和止损价。

现行《信息声明》制度已经要求房地产中介提供可比房产成交信息。对于墨尔本大都会地区的房产，Consumer Affairs Victoria 通常要求所列可比房产必须是在过去六个月内成交，且距离正在销售的房产两公里以内。

价格也只是尽职调查的一部分。对于需要房屋支持轮椅通行、原居养老（ageing in place）或未来行动能力变化的买家，在确定整体购房预算之前，也可以考虑未来进行住宅无障碍改造的可行性和相关费用。

无论拟议的保留价披露改革最终能否减少拍卖定价的不确定性，如果买家怀疑存在低价引流，仍应向 Consumer Affairs Victoria 举报。

拟议新规对墨尔本卖家意味着什么？

对于墨尔本卖家而言，最大的变化将是必须在销售活动更早阶段确定一个真实的拍卖保留价。

目前，卖方通常可以等到临近拍卖日时再最终确定保留价。而在拟议的新制度下，房地产中介需要足够早地获得卖方确认的保留价，以满足连续七天公布的要求。

这可能会降低拍卖营销活动最后阶段的灵活性。如果买家兴趣在拍卖前短时间内明显增强或减弱，更改保留价可能会引发合规问题，甚至影响拍卖能否按原定日期进行。

因此，卖方在确认保留价之前，应密切关注可比房产成交情况、看房人数、潜在买家反馈以及收到的书面报价。同时，也应向房地产中介或律师确认，在法案完成全部议会程序后，最终法律将如何处理保留价变更问题。

维州新的拍卖保留价规则何时开始实施？

维多利亚州政府已宣布，拍卖保留价披露改革计划于 2026 年 10 月 1 日开始实施。

不过，最初提交的法案中包含一项重要的过渡性规定。该规定指出，新的保留价公布条款将不适用于新规生效日起 14 天内举行的拍卖或固定日期销售。

此外，还有一个更为直接的前提：截至 2026 年 8 月 24 日，该法案仍被列为修正案待审议状态。立法委员会已于 8 月 14 日通过修订后的版本，但相关修正案仍需要立法议会审议。

对于正在规划 2026 年春季销售活动的买家、卖家和房地产中介来说，更稳妥的做法是持续关注法案最终通过情况以及 Consumer Affairs Victoria 发布的官方指引，而不是假设最初提交的版本已经成为最终法律。

维州拟于 2026 年 10 月改革拍卖保留价披露制度，要求卖方提前七天公布具体保留价。新规或提高墨尔本拍卖透明度，但法案目前仍未最终成为法律。

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