2026年维州租赁法有哪些新变化？墨尔本租客和房东必须做出哪些调整？

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根据 Consumer and Planning Legislation Amendment (Housing Statement Reform) Act 2025，维多利亚州多年来最大规模的租赁改革已于 2025 年 11 月 25 日生效。2026年维州租房新规的关键变化已经明确：禁止无理由驱逐、禁止租房竞价、出租物业在广告发布前必须符合最低标准、烟雾报警器必须每年检查一次，以及租金上涨和部分搬离通知的通知期已从 60 天延长至 90 天。

从 2026 年 3 月 31 日起，中介和出租方必须使用规定的租房申请表，并遵守更严格的信息索取规则。更多合规变化将于 2026 年 10 月 13 日开始实施，包括更严格的押金索赔证据规则、证明符合最低标准的记录，以及适用于所有租赁协议的每两年一次燃气和电气安全检查。新的出租物业最低能效标准随后将从 2027 年 3 月 1 日起分阶段实施。

无理由驱逐的终结

最重要的变化是禁止无理由驱逐。根据 Consumer Affairs Victoria 关于租赁法新变化的说明，出租方不能再在没有有效理由的情况下向租客发出搬离通知，即使固定期限租约已经到期也不例外。

当固定期限租约结束时，除非双方同意签订新的固定期限租约，或出租方发出有效的搬离通知，否则租约会自动转为按月周期性租赁协议。有效理由仍可包括出售、翻新、拆除、业主自住，或严重违约，例如拖欠租金，但相关理由必须有法律依据支持。

收到搬离通知的租客应检查通知依据、通知期以及任何必需证据。房东应停止将“租约到期”作为单独理由，并确保每一份通知都有记录、可证明且经得起审查。

租房竞价与广告规则

维州现在已禁止所有类型的租房竞价。出租广告必须显示固定价格，而不是价格区间、“联系中介”或“offers from”等表述。出租方和中介不能要求、邀请或接受高于广告租金的报价，即使租客主动提出支付更高租金也不可以。

同一规则也限制提前支付租金的报价。根据 Consumer Affairs Victoria 的申请出租物业指南，中介和出租方在广告或提供出租物业时，不能要求、邀请或接受超过一个月的预付租金。另外，维州的预付租金规则通常也禁止出租方要求或接受超过一个月的预付租金，除非租金按周支付，或租金超过每周 $900。

违反租房竞价规定将面临处罚。法律以 penalty units 设定罚则，因此具体金额会随每个财政年度变化。对于固定价格和租房竞价相关违法行为，Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 列明，对自然人的处罚为 60 个 penalty units，对法人团体的处罚为 300 个 penalty units。

租金上涨以及如何提出异议

租金通常每 12 个月只能上涨一次，并且从 2025 年 11 月 25 日起，出租方必须至少提前 90 天发出书面通知。维州并未对租金上涨设置一般性的金额上限，但如果租客认为拟议涨幅过高，可以提出异议。

Consumer Affairs Victoria 提供免费的租金评估流程，如果租客认为租金上涨高于可比物业的市场区间，可以申请调查。例如，一名 Brunswick 租客目前每周支付 $580 租金，如果收到通知称租金将上调至每周 $680，就可以收集可比房源并申请评估。

从 2026 年 3 月 31 日起，Consumer Affairs Victoria、VCAT 和 Rental Dispute Resolution Victoria 在判断拟议租金上涨是否过高时，可以考虑更多因素。Rental Dispute Resolution Victoria 于 2025 年 6 月推出，是一个针对押金、赔偿、维修和过高租金纠纷的免费解决渠道。

Forge Real Estate 关于维州租金上涨通知规则的指南解释了为什么正确表格、计算方式和通知期如今与涨幅本身同样重要。

最低标准与安全时间表

出租物业最低标准现在被前置到广告阶段。自 2025 年 11 月 25 日起，出租方和中介必须确保物业在广告发布或出租前符合维州的租赁最低标准，而不只是等到租客入住前才满足要求。

这些标准涵盖 15 个类别，包括浴室、电气安全、供暖、厨房、洗衣设施、照明、门锁、霉菌和潮湿、结构稳固性、厕所、通风、垃圾桶、窗户、窗帘以及窗帘固定锚点。从 2025 年 12 月 1 日起，带绳室内窗帘还必须配备固定锚点，以防形成绳环。

烟雾报警器义务也已收紧。出租方必须确保烟雾报警器正确安装、正常工作、在需要时装有电池，并且至少每 12 个月测试一次。

从 2026 年 10 月 13 日起，出租方需要保存证明物业符合最低标准的记录，在提出押金索赔前提供证据，并为所有租赁协议安排每两年一次的燃气和电气安全检查。从 2027 年 3 月 1 日起，新的能效标准将围绕供暖、制冷、热水、淋浴喷头、天花板隔热和防风密封分阶段实施。到 2030 年 7 月 1 日，所有出租物业的主要起居区域都必须配备高效固定制冷设备。

租房申请与隐私

从 2026 年 3 月 31 日起，出租方和中介必须使用规定的租房申请表。他们只能要求申请人提供该表格列明的信息，例如身份证明、租房记录以及支付广告租金的能力。

他们不能要求申请人提供未经允许的信息，包括是否曾与前任出租方发生纠纷、详细日常银行交易记录，或押金历史详情。Consumer Affairs Victoria 的租房申请指南也确认，出租方和中介在评估申请人时必须遵守反歧视规则。

这会改变租客和房东双方的实际流程。租客应准备清晰、相关的文件，而不是过度分享个人信息。房东和中介应更新申请模板、删除不必要的已存储数据，并培训员工不要索取被禁止的信息。Forge 关于如何在 2026 年成功租到墨尔本房源的指南，对希望在不违反新规则的情况下保持竞争力的租客很有帮助。

改造、无障碍与残障相关变化

租赁法变化也与现有的租客改造物业规则并行。一些轻微改动可以无需许可进行，而另一些则需要书面同意。对于残障相关改造，Consumer Affairs Victoria 表示，如果相关改造根据 Equal Opportunity Act 2010 属于合理改动，并由职业治疗师或其他规定从业者支持，出租方不能无合理理由拒绝。

这对需要坡道、扶手、杠杆式水龙头、浴室改造、更安全出入口或其他残障相关改造的租客很重要。NDIS 可能为其中部分工程提供资金，而 Consumer Affairs Victoria 关于租客改造物业规则的说明，解释了何时需要同意、业主委员会批准以及是否存在恢复原状义务。对于墨尔本实用的住宅无障碍升级，Mobility Access Modifications 是一家相关的残障通行与 NDIS住宅改造服务提供商。

这对你意味着什么

租客现在拥有更强的居住保障、更清晰的广告规则、更好的隐私保护，以及更有力的依据来反对过高租金上涨、无效搬离通知或不达标物业。最大的变化在于实际操作：租客应记录一切，保留通知和申请副本，并在发现问题时尽早使用 Consumer Affairs Victoria 或 RDRV。

房东则面临前置合规要求。在发布广告前，他们应审查最低标准、烟雾报警器、门锁、供暖、电气安全、窗帘以及证据记录。他们还需要把更长通知期纳入现金流规划，并停止依赖非正式的申请、租金上涨或驱逐流程。

Forge Real Estate 等机构提供以合规为核心的物业管理服务：根据当前和即将实施的标准审查物业、记录押金证据、管理通知，并将租赁法要求转化为通俗语言，以减少可避免的纠纷。Forge 关于墨尔本租客和房东需要了解的维州租赁新法的概览，是追踪 2025–2027 年改革落地进程的实用补充。

2026年维州租赁法强化了租客保障，也提高了房东合规要求。墨尔本租客应保存通知与申请记录，房东则需提前检查最低标准、安全义务和证据文件，避免无效通知、押金争议和租赁纠纷。

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