维州低报房价新规详解：10月1日起的保留价规则对墨尔本买家意味着什么？

维州即将迎来多年来住宅房产价格透明度方面最重大的改革之一。

从 2026年10月1日 起，一系列新的维州低报房价（underquoting）法规将陆续生效。改革将引入全新的 Property Price Statement（房产价格声明，简称 PPS）、强制公布成交价格，并进一步收紧可比成交房产的相关规定。对于 2026年10月16日或之后 举行的拍卖和固定日期销售，房产中介还必须至少提前7天公布卖家的保留价（Reserve Price）。

这个时间差非常重要。虽然改革从10月1日开始实施，但 Consumer Affairs Victoria 明确指出，新的保留价披露和 Property Price Statement 要求，将适用于 2026年10月16日起 举行的拍卖及固定日期销售。例如，如果拍卖日期为10月16日，保留价必须最迟于10月9日公布。Consumer Affairs Victoria — 新的房产销售及低报房价法规

对于长期困扰于 underquoting（低报房价）、模糊价格指引，以及直到拍卖开始竞价后才知道卖家真正保留价的墨尔本买家来说，新制度应该能让他们在拍卖日前获得更多关键信息。

但这并不意味着买家可以省略可比成交价研究。

维州新的低报房价法规具体有哪些变化？

此次改革将改变住宅房产销售流程中的多个环节。

对于受新规约束的拍卖及固定日期销售，中介必须以书面形式取得卖家的保留价，并在 拍卖或固定日期销售至少7天前公布。保留价必须以 单一金额 显示，而不能使用价格区间，或“from”“over”“+”“starting at”等表述方式。Consumer Affairs Victoria — 保留价披露指南

一旦卖家确定保留价，广告也必须同步更新。通常情况下，中介收到保留价后的一个工作日内，就需要更新线上广告。

更重要的是，如果保留价没有按照规定连续公布满7天，拍卖或固定日期销售将不能如期进行。

这将为参加墨尔本拍卖的买家创造一个截然不同的信息环境。

过去，买家可能花费数周看房、安排贷款、寻求法律意见并准备竞拍，却始终不知道卖家的实际保留价是否远高于广告中的价格指引。

在新制度下，进入拍卖前最后一周时，这种不确定性应该会大幅降低。

Statement of Information 与 Property Price Statement 有什么不同？

另一项重大变化，是维州大家熟悉的 Statement of Information（房产信息声明） 将被新的 Property Price Statement（房产价格声明，PPS） 所取代。

SEMrush 的澳大利亚搜索数据显示，目前 “statement of information Victoria” 的既有搜索量仍高于许多新的 underquoting 相关搜索词，因此在市场过渡至新制度期间，买家很可能同时看到这两个名称。

Property Price Statement 并不仅仅是更换文件名称这么简单。

Consumer Affairs Victoria 表示，PPS 必须列出待售物业及作为参考依据的可比物业的重要特征，包括建筑类型、卧室数量、浴室数量、车位数量、室内面积及土地面积。此外，它还必须更醒目地展示在网上房源广告中，而不能像过去一样隐藏在页面较下方的位置。Consumer Affairs Victoria — Property Price Statement 要求

对于买家来说，这使他们更容易提出一个真正有价值的问题：

这些被用作参考的可比物业，真的具有可比性吗？

例如，一套两房一卫、没有车位、室内面积65平方米的公寓，对于判断另一套两房两卫、有车位、室内面积90平方米并拥有无遮挡景观的公寓价值，可能并没有太大的参考意义——即使两套房产位于同一栋大楼。

新的 PPS 将为买家提供更多信息，帮助识别这些重要差异。

可比成交房产规则也将进一步收紧

可比物业仍然是维州低报房价法规中的核心部分。

在墨尔本大都会地区，一套可比物业通常需要与待售物业具有相近的标准或状况，并且是在过去6个月内成交，同时距离待售物业不超过2公里。

新规进一步明确，在存在合适案例的情况下，中介必须考虑 最具可比性的3套物业。

更重要的是，如果只能找到1套或2套真正具有可比性的成交案例，中介不能再因为数量不足3套，就完全忽略这些可比成交证据。这1套或2套成交案例仍必须被纳入考量，并列入 Property Price Statement。Consumer Affairs Victoria — 可比物业要求

对于成交量较少的墨尔本热门住宅区，或一些较为独特、难以找到真正可比成交案例的物业来说，这一点可能尤其有帮助。

但这并不意味着中介选择的每一个可比案例都能够完整反映房产价值。

楼层、朝向、装修质量、土地位置、学区、街道品质、景观、大楼状况以及业主委员会（Owners Corporation）的潜在负债，都可能对房产价值产生实质影响。

因此，买家仍然需要 结合当地市场情况检验 Property Price Statement 是否合理，而不能把 PPS 当成一份独立的专业估值报告。

Forge 关于当低报房价、拍卖与 Off-Market 房源同时出现时，如何在墨尔本市场更理性地买房的指南解释了，为什么广告价格、市场价值以及你自己的最高出价，应当被视为三个不同的数字。

公布保留价后，墨尔本拍卖中的 Underquoting 就会消失吗？

不一定。

新规会为买家提供更多信息，但并不意味着每套物业都会以公布的保留价成交，也不代表所有买家都会认同中介在销售前期对房产价值的估计。

从本质上来说，保留价是卖家在当时情况下愿意在拍卖中接受的最低价格。

它并不等同于独立估值。

保留价也有可能发生变化。Consumer Affairs Victoria 表示，如果卖家修改保留价，新的保留价必须重新公布，而通常情况下，在修改后的保留价公开满规定的7天之前，拍卖不得进行。Consumer Affairs Victoria — 关于调整保留价的行业问答

从实际角度来看，这项改革最大的改善，是买家应该能够在拍卖日前获得更清晰的信息。

过去，买家可能到了拍卖现场还在猜测：一套广告价格约为 $900,000 的物业，卖家实际是否期待 $1.05 million。新制度下，买家应该能够在进入销售活动最后阶段之前看到已经公布的保留价。

如果房产从标价出售改成拍卖，会发生什么？

这是最容易令买家困惑的情况之一。

一套物业可能最初以指导售价进行营销，之后再改为拍卖或其他固定日期销售方式。

单纯改变销售方式，并不能证明此前存在低报房价行为。

在销售过程中，价格预期可能因新的可比成交案例、卖家指示、书面报价、买家反馈，或销售方式改变而发生变化。

真正重要的是，中介在整个销售活动的每一个阶段，其广告和价格表述是否符合维州相关规定。

根据现行 underquoting 规定，广告价格不得低于中介预计售价、卖家要价，或卖家因价格太低而拒绝的书面报价。一旦相关价格信息发生变化，广告也必须相应更新。Consumer Affairs Victoria — 了解房产价格与低报房价

新的拍卖规定生效后，买家还将多一个重要参考依据：拍卖前7天内公开的卖家保留价。

房产成交价格将更容易查询

此次改革并不仅仅涉及保留价。

从 2026年10月1日 起，通常情况下，在房产销售合同转为无条件合同后的7天内，中介必须在 Property Price Statement 中更新最终成交价。

更新后的 PPS 必须继续公开至少 18个月。只有少数情况下可以获得豁免，包括涉及家庭暴力或人身暴力的特定情形。Consumer Affairs Victoria — 成交价格披露规定

对于未来的买家来说，随着时间推移，这可能逐渐建立起一条更加清晰的信息轨迹：

最初的指导售价，

公开的保留价，

以及最终成交价。

这些信息应该能让未来的可比成交价研究变得更加有参考价值。

墨尔本买家应该如何使用新的 Property Price Statement？

最大的误区，是把 Property Price Statement 当成最终答案，而不是分析房产价值的起点。

在出价之前，买家应该将 PPS 与自己掌握的市场证据进行对比，并判断其中列出的可比成交房产是否真的与目标物业相匹配。

尤其需要仔细比较土地面积、室内面积、房屋状况、停车位、楼层、朝向、建筑品质以及近期装修情况等差异。

对于公寓买家来说，还需要进一步深入调查。

单纯的价格分析无法揭示业主委员会纠纷、大规模整改工程、特别征费（Special Levy）或建筑缺陷等问题。Forge 的墨尔本公寓尽职调查指南解释了，为什么调查整栋建筑本身，有时与研究房产价格同样重要。

长期使用需求同样值得考虑。如果买家知道房产未来可能需要进行无障碍改造，就应提前判断入口、浴室以及室内通行空间是否能够实际进行相应调整。墨尔本的专业服务商，例如 Mobility Access Modifications，专门提供住宅无障碍改造服务，包括坡道、浴室改造以及其他住宅通行设施的调整。

新规实施后，Buyer Advocacy 会发生什么变化？

新的保留价披露规定并不会消除买方代理（Buyer Advocacy）的作用。

真正改变的，是买方代理能够掌握的信息。

在拍卖前7天，买家现在应该能够基于更清晰的信息，分别回答三个问题：

卖家愿意接受的价格是多少？

市场成交证据显示这套物业值多少钱？

这套物业对我而言值多少钱？

这三个数字不需要完全相同。

卖家公布的保留价是 $1 million，并不意味着买家就应该出价 $1 million。

同样，如果真正具有可比性的成交案例支持更高的市场价值，而且现场有多位了解市场的买家竞争，那么最终成交价格仍有可能超过保留价。

因此，买方代理真正有价值的作用，并不仅仅是读取卖家的保留价，而是将这个保留价与近期成交证据进行对比，识别不同可比物业之间的重要差异，制定有纪律的最高竞价上限，并在拍卖进入情绪化竞争阶段时代表买家执行既定策略。

Forge 关于墨尔本拍卖准备与竞价策略的指南进一步介绍了如何提前安排贷款、分析可比成交价，并在拍卖开始前确定自己的最高离场价格。

2026年10月低报房价新规对墨尔本买家意味着什么？

维州新的房产销售规定，应该会让买房过程中至少一个重要环节变得更加透明。

对于2026年10月16日起举行的拍卖及固定日期销售，买家应该能够在预定销售日期至少7天前看到卖家实际设定的保留价。

同时，买家还将获得内容更加详细的 Property Price Statement、更严格的可比成交房产披露，以及在房产无条件成交后更快公开的最终成交价格。

这些改变应该能够减少过去与 墨尔本拍卖低报房价 相关的部分猜测空间。

但公开的保留价仍然只是判断房产价值的其中一块拼图。

更稳妥的做法仍然是：将保留价与真正具有可比性的近期成交案例进行比较，了解房产本身的优势和潜在风险，在拍卖日前决定它对你而言值多少钱，并在竞价开始之前设定明确的最高出价。

Forge Real Estate 在墨尔本提供买方代理、可比成交分析及拍卖竞价代理服务，为希望在购房前独立评估 Property Price Statement、当地市场证据及竞价策略的买家提供专业支持。

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