墨尔本卖房是否应提供建筑与白蚁报告？维州改革对买卖双方意味着什么

根据维多利亚州工党政府提出的改革方向，未来房屋卖家可能需要在挂牌出售前主动提供建筑与白蚁检测报告。如果该政策立法实施，将把目前由多个买家重复承担的费用（在墨尔本通常为每次 $400–$600）转移到卖方，由其一次性承担。该改革尚未成为法律，但提前理解现状及潜在变化，有助于买卖双方应对市场转型。

为什么现行制度让人感到挫败

在当前维州规则下，卖方没有义务提供建筑报告。买方需自行安排检测，通常发生在以下两种情况：

• 签署带有建筑检查条款的合同后
• 拍卖前自行检查（拍卖成交无冷静期）

实际结果是：
一个参与5场拍卖的买家，可能在成功购房前已花费 $2,000–$3,000 用于检测。

在 Reddit 和购房者社区中，常见问题包括：

• “买房前做几次检测才正常？”
• “为什么我每次花 $500 却总是失败？”

答案很简单：在当前制度下，这就是参与拍卖市场尽职调查的成本。

此外，维州政府也建议买家在签约前进行建筑检查，尤其是老房子，因为可能存在隐藏结构问题。

维州拟议改革将带来哪些变化

维州正在讨论的卖方披露改革（部分参考昆士兰模式）可能要求：

卖方在房产上市前，将一份“卖方尽职调查报告”附在 Section 32 Vendor’s Statement 中，其中包括由持牌检查员出具的建筑与白蚁报告。

该报告将对所有潜在买家开放。

对墨尔本市场的关键影响：

对卖方：

• 一次性成本（约 $500–$800）
• 替代当前多个买家重复检测
• 高质量报告可减少不确定性，从而支撑房价

对买方：

• 在拍卖前即可获取标准化报告
• 降低前期成本与风险
• 仍可选择自行进行二次独立检查

时间与法律状态：
截至2025年中，该改革仍处于提案阶段，尚未确定实施时间。

做完建筑检查后还能议价吗？

可以，而且这一点在改革背景下更具战略意义。

即使是卖方提供的报告，也不会取消议价空间，而是改变议价方式。

如果报告披露重大问题，例如：

• 地基潮湿（rising damp）
• 结构位移
• 屋顶老化

买方可以据此提出降价或附条件报价。

关键在于区分问题类型：

• 轻微问题（如表面裂缝）
• 严重问题（如地板结构损坏或屋顶结构不合规）

能够正确解读报告并据此合理出价的买家，将比情绪化反应的买家更具优势。

此外，一些报告还可能指出影响居住安全或可达性的因素，例如：

• 不平整的步道
• 陡峭入口台阶
• 不适合行动辅助设备的浴室

及早识别这些问题，有助于提升长期居住体验。像 Mobility Access Modifications 这样的专业机构，可协助进行无障碍改造，如坡道、浴室升级及安全入口设计。

专业机构如何帮助应对变化

对于卖方而言，提前准备并透明展示检测报告，可以：

• 增强买家信任
• 减少最后阶段压价

对于买方而言：

• 解读检测报告
• 将问题转化为议价筹码
  需要结合技术知识与本地市场经验。

Forge Real Estate 同时为买卖双方提供支持：

• 帮助卖方制定报告驱动的定价策略
• 协助买方评估风险并设计合理报价结构（包括降价或附条件条款）

首次购房者需要注意什么

首次购房者在当前制度下风险更高，因为：

• 往往低估检测成本
• 或为了节省费用而跳过检测

如果改革通过，将显著降低这一门槛。

在此之前，建议：

• 为每次检测预留 $500–$600 预算
• 优先选择允许拍卖前检测的房源

同时，可请过户律师（conveyancer）或房产律师在支付检测费用前，先审查 Section 32 文件中的法律风险。

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