墨尔本新保留价规则：低报价格为何将更难隐藏

对于墨尔本买家来说，参加房产拍卖时最令人困扰的问题之一，一直是广告价格指导与卖家真正愿意接受的价格之间存在多少差距。

从 2026 年 10 月开始，这个差距将变得更难隐藏。

维多利亚州新的房产价格透明度规定将于 2026 年 10 月 1 日开始实施。对于在 2026 年 10 月 16 日或之后举行的拍卖及固定日期销售，卖家必须至少提前 7 天，以单一明确金额公布房产的保留价（reserve price）。此后，所有房产广告也必须同步更新，以反映该保留价。

如果保留价没有连续公开满 7 天，则拍卖或固定日期销售不得进行。如果卖家修改已经公布的保留价——无论是上调还是下调——7 天期限都将重新计算。

对于多年来一直无法判断墨尔本房产拍卖价格指导究竟与卖家的真实预期有多大关系的买家来说，这是一个重要变化。

2026 年 10 月 1 日究竟会发生什么变化？

根据维多利亚州现行的**低报价格（underquoting）**规定，房地产中介不得以低于以下任何一项的价格宣传住宅物业：中介预计的出售价格、卖家已经提供的要价，或此前已经因为价格过低而被卖家书面拒绝的报价。

对于拍卖买家而言，过去的问题在于，卖家通常可以一直不确定保留价，直到销售活动非常后期——有时甚至直到拍卖当天才最终决定。

新制度将改变这一情况。

对于 2026 年 10 月 16 日起适用新规的拍卖，中介必须以书面形式从卖家处取得保留价，并至少在拍卖前 7 天公布，同时更新房产的所有营销资料。保留价必须以明确的单一金额表示，而不能使用“起价”“高于”或“$X+”等模糊表达。

维多利亚州还将以新的 **Property Price Statement（房产价格声明）**取代现有的 Statement of Information，其中将包含更多有关目标房产及可比成交的信息。在房产成交转为无条件后 7 天内，成交价格也必须加入 Property Price Statement，但部分适用豁免的情况除外。

对买家而言，实际效果就是：在拍卖日之前，他们可以获得一个清晰得多的价格信号。

这是否意味着墨尔本的低报价格现象将彻底结束？

不会。

新规确实让交易过程中的一个重要部分更加透明，但它并不会告诉你一套房产真正值多少钱。

拍卖保留价是卖家表示愿意在拍卖中出售物业的最低价格。它并不是房产估值，也不一定等于最终成交价。激烈的买家竞争仍然可能把最终成交价格推高至远高于保留价。

Consumer Affairs Victoria（维多利亚州消费者事务部）也特别指出，一套物业最终售价高于广告价格，并不能自动证明存在低报价格行为。买家之间真实的竞价竞争，本身就可能推高最终成交价。

因此，买家仍然需要区分三个不同的数字：

广告价格或指导售价、公开的拍卖保留价，以及该房产经过独立分析后的市场价值。

这三个数字可能非常接近，也可能存在很大差异。

Forge 此前已经解释过，为什么在墨尔本相对疲软的市场环境下，买家应将价格指导视为研究的起点，而不是价格上限。如何在墨尔本疲软的房地产市场中聪明买房

新的保留价披露制度为买家提供了另一个非常有用的数据点，但它并不能取代对市场证据的分析。

最重要的数字，可能仍然是你自己的数字

假设一套物业在销售期间的广告价格约为 $900,000。

拍卖前 7 天，卖家公布的保留价为 $960,000。

对于买家而言，这立即提供了非常有价值的信息。你不再需要在拍卖当天早上猜测卖家是否暗中希望卖到 $1 million，而是已经知道公开的最低成交门槛。

但接下来真正应该问的问题并不是：

“我能不能负担 $960,000？”

而应该是：

“近期可比成交是否支持 $960,000 这个价格？”

理性的买家应该研究近期真正具有可比性的成交物业，而不是简单挑出市场上 3 套价格最低的房产作为参考。

Consumer Affairs Victoria 在 2025 年底进一步加强了有关可比物业的指导。在其 Underquoting Taskforce（低报价格专项调查组）发现部分案例中，中介在估算售价时使用了可比性较低、价格较低的物业后，相关要求得到进一步明确。中介在选择可比成交时，应考虑地点、房屋状况、物业标准以及成交日期等因素。

这也是独立买方顾问（buyer advocate）能够发挥重要价值的地方。

专业买方顾问不会简单地把新公布的墨尔本拍卖保留价当作答案，而是会将其与近期成交、楼宇质量、户型、朝向、土地价值占比、房屋状况以及当地供应情况进行比较，从而在竞价开始前，为买家制定一个有数据依据的最高离场价格。

价格透明并不能取代物业尽职调查

买家还需要避免另一个陷阱。

价格更加透明，并不代表房产本身也同样透明。

隐藏房间、无法进入的储物空间、被遮挡的窗户、水渍、异常改建或建筑缺陷等问题，与低报价格法规是完全不同的事情。

在参加无条件的房产拍卖之前，买家应该对任何无法充分检查的地方进行调查。

这可以包括审阅销售合同和产权文件、检查平面图及地役权（easements）、要求进入上锁或被遮挡的区域，以及在适当情况下安排独立的建筑检查（building inspection）。

这一点在拍卖中尤其重要，因为维多利亚州的拍卖合同通常是无条件合同。买家不能在成功竞得物业之后，再把交易附加上“贷款获批”或“建筑检查结果满意”等条件，同时拍卖购房通常也没有冷静期。

物业是否适合购买，也可能涉及传统建筑缺陷以外的问题。有当前或未来无障碍需求的买家，可能需要评估入口、浴室以及室内通道是否能够合理改造。墨尔本服务商 Mobility Access Modifications 展示了包括坡道、加宽门口以及浴室改造等案例，可以帮助理解部分住宅未来可能需要进行哪些调整。

更广泛的原则其实很简单：不要把重要的未知因素留到你已经作出无条件出价之后才处理。

新规下，更合理的拍卖前准备流程

新的保留价制度为买家提供了一个非常有价值的 7 天窗口，让他们可以在拍卖日前重新评估物业。

实用的拍卖前检查应包括：

将公开的保留价与近期真正具有可比性的成交记录进行比较。

重新计算自己的最高购买价格，而不是直接采用卖家的保留价作为预算。

审阅合同、产权、平面图、相关 Owners Corporation（业主委员会）资料，以及任何已知的地役权或限制。

在竞价前完成所有必要的建筑检查或专业检查。

保存销售期间的广告、价格声明以及中介提供的书面陈述。

在拍卖开始前确定自己的最高离场价格。

Forge 的墨尔本拍卖竞价策略指南也进一步解释了，如何通过提前准备、落实融资以及预先确定最高价格，降低拍卖当天因情绪影响而过度竞价的风险。如何在墨尔本约 60% 清盘率环境下赢得房产拍卖

如果物业流拍，会发生什么？

公开的保留价也让买家更容易理解拍卖后的局面。

如果竞价没有达到保留价，物业可以被宣布流拍（passed in）。

根据维多利亚州的拍卖规则，如果物业在低于保留价的情况下流拍，最高出价者必须获得与卖家优先谈判的机会，然后物业才能提供给其他竞买人继续协商。即使最后一次出价是 vendor bid（卖家出价），这一规则仍然适用。

但这并不意味着最高出价者必须接受卖家的还价。

之前所做的估值分析仍然有效。

如果你的分析认为物业价值为 $950,000，而卖家在流拍后坚持要求 $1 million，那么即使你拥有优先谈判机会，也不会突然让这套物业多值 $50,000。

Forge 对物业流拍后的处理方式，以及合法 vendor bid 与非法 dummy bidding（虚假竞价）之间的区别，也有更详细的说明。了解墨尔本拍卖中的低报价格、虚假竞价以及买家权利

如果你怀疑存在低报价格行为怎么办？

保存证据。

Consumer Affairs Victoria 要求举报疑似低报价格行为的买家尽可能提供相关资料，例如物业地址、中介资料、广告截图、相关价格声明、书面陈述，以及说明为什么相关营销信息可能具有误导性。

单纯出现一个令人意外的拍卖成交结果，并不一定能够证明存在低报价格。

更有意义的证据，通常是一个有文件记录的行为模式，能够显示广告价格没有反映销售活动期间中介已经掌握的信息。

Consumer Affairs Victoria 目前仍设有 Underquoting Taskforce，并表示在调查相关行为时，可以检查中介的预计售价、指导价格以及中介所选择的可比成交物业。

新的保留价规定对墨尔本买家意味着什么？

10 月实施的新规并不会消除拍卖竞争，也无法保证最终成交价准确反映房产价值，更不能取代买家自己的独立物业研究。

它真正做到的，是消除一个重要的不确定因素。

对于 2026 年 10 月 16 日起举行的相关拍卖，买家通常不应该再在拍卖当天早上到场时，仍然不知道卖家公开的保留价。这让买家有时间把这个数字与近期成交进行比较、完成最后阶段的尽职调查，并在竞价压力出现之前明确决定自己的止步价格。

因此，使用新规则最明智的方法，并不是把公开的保留价直接当成你的新预算。

而是把它当作一项证据。

然后，再将这项证据与物业状况、可比成交以及你自己对物业价值的判断进行比较。

这正是“知道卖家想要多少钱”与“真正知道这套物业对你而言值多少钱”之间的区别。

维州新的拍卖保留价制度将提高墨尔本房产交易的价格透明度，但公开保留价并不等于真实市场价值。买家仍应结合可比成交、物业状况、合同文件及建筑检查，提前制定自己的最高出价，并在拍卖前完成必要的尽职调查。

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