墨尔本房价在跌，但并不是你想的那样：逐区市场真相

如果你只看新闻标题里的整体数据，墨尔本似乎正处于一轮广泛的房地产下行周期。

但如果把市场拆到一个个 suburb 来看，情况其实没有那么夸张——而且对买家来说，这种分析方式要有用得多。

Cotality 最新数据显示，本轮调整实际上高度集中在高价住宅市场。截至2026年9月，墨尔本高价位住宅价值已经较高点下降10.5%，而价格较低的住宅和公寓则表现得明显更有韧性。Cotality 2026年9月住宅市场分析

这个区别非常重要。

一个正在寻找 $4 million Toorak 独立屋的买家，面对的墨尔本房地产市场，与一个预算 $750,000 购买 townhouse 的家庭，或者正在竞争地段优质公寓的首次置业者，几乎完全不同。

所以，当有人问：

“墨尔本房价是不是正在崩盘？”

更有意义的问题其实是：

“你说的是墨尔本哪个 suburb、哪一种物业，以及哪个价格区间？”

墨尔本房价并不是全面同步下跌

澳大利亚的搜索数据也反映了市场上的这种困惑。

SEMrush 数据显示，像 “Melbourne house prices” 和 “Melbourne property prices” 这样的广泛关键词，其搜索需求明显高于“Melbourne property crash”这类更具体的词组。

但一个全墨尔本的房价中位数，很容易掩盖市场内部真正发生的变化。

Cotality 的9月 Housing Chart Pack 显示，墨尔本和悉尼跌幅最大的主要是高价位独立屋。价格相对亲民的住宅表现更稳定，而公寓整体上也比独立屋更有韧性，因为较低的进入门槛使更多买家仍然能够负担。Cotality Housing Chart Pack — September 2026

不过，整体销售环境确实已经转弱。

从全国来看，物业平均上市时间已经增加至 39天，而一年前只有28天；首府城市卖家的平均议价折扣扩大至 4.2%，是2023年1月以来的最高水平。

这里有一个非常重要的区别：

房价不需要“崩盘”，买家同样可以获得更强的议价能力。

有时候，所谓的市场转弱，只是意味着房子变得更容易买到了。

第一层：墨尔本高端市场——跌幅确实非常明显

墨尔本最明显的价格下跌，反复出现在一些全市最昂贵的 suburb。

Domain 数据显示，Toorak、South Yarra、Armadale、Prahran 和 Brighton 等地区的独立屋价格曾出现明显的年度跌幅。

其中一组数据显示，Toorak 独立屋中位价下降 17.1%，South Yarra 下降 15.4%。在其他统计周期中，一些 suburb 的中位价波动甚至更大，因为少量超高价住宅的成交，就可能显著改变整个 suburb 的中位数。Domain 关于墨尔本内城区房价下跌的分析

但这并不意味着 Toorak 的每一套房产都贬值了17%。

高端 suburb 的中位价本身就更容易出现较大波动。

如果某一年成交了多套超过 $10 million 的顶级豪宅，而下一年的成交更多集中在相对普通的房产，那么整体中位价可能出现明显下跌，即使真正同类型物业之间的价格变化远没有那么大。

因此，买家绝不能简单看到某个 suburb 中位价下跌15%，就直接从一套具体房产的挂牌价中减去15%。

真正应该比较的是：

类似的土地面积、类似的街道、类似的房屋状况、类似的户型配置，以及在 suburb 内类似的位置。

为什么墨尔本高端市场受到的影响更大？

高端住宅市场出现更大幅度调整，其实有相对清晰的逻辑。

价格越高的房产，通常需要更强的借贷能力、更高的首付，以及更高的绝对还款金额。

当利率上升、借贷能力下降时，一些非刚需型买家完全可以选择暂时不买。

竞争因此下降。

与此同时，高端住宅之间的质量差异本身也更大。同一个 suburb 内的两套四房住宅，价格可能因为土地面积、建筑设计、装修水平、学区位置或街道档次的差异而相差数百万澳元。

因此，目前的市场调整确实创造了买入机会，但也让 suburb 中位数变得更难直接使用。

对于正在考虑这些市场的买家，Forge 关于如何在墨尔本走软的房地产市场中谈价的指南解释了，为什么卖家动机、可比成交和挂牌时间，往往比一个 suburb 的整体中位价更有参考价值。

第二层：600,000–1 million 市场可能完全是另一回事

如果把预算区间往下移动，市场的故事就完全不同了。

Cotality 当前数据显示，较低价位住宅因为可负担性更高，因此受到高端独立屋大幅下跌的影响相对较小。

这其实很合理。

当借贷能力下降时，很多买家并不会完全退出市场，而是降低预算。

一个原本能花 $1.2 million 的买家，可能开始寻找 $1 million 左右的房产。

原本考虑独立屋的人，可能转向 townhouse。

原本考虑 townhouse 的人，可能改看公寓。

这就为墨尔本相对可负担的价格区间形成了一层新的需求支撑。

因此，一个 suburb 可以身处整体下跌的墨尔本市场，但其中价格相对亲民、质量不错的房产依然竞争激烈。

这也是为什么很多买家会感到意外：明明新闻都在说 墨尔本房价下跌，为什么某些房产还是卖得很强？

其实这两件事并不矛盾。

它们衡量的是完全不同的市场层面。

“为什么 Bentleigh East 比 Bentleigh 便宜？”

这恰恰是买家应该提出的问题。

两个相邻的 suburb，在 Google Maps 上看起来几乎没有区别，但实际成交价格却可能明显不同。

这并不自动意味着“便宜的那个 suburb 有问题”。

Bentleigh 和 Bentleigh East 就是一个很好的例子。

Bentleigh 拥有直接铁路连接，同时 Centre Road 和 Bentleigh Station 周边形成了比较集中的购物和餐饮商业带。

Bentleigh East 的地域范围则大得多，而且有相当一部分区域距离火车线更远。

这意味着，同样标注为“Bentleigh East”的两套房产，在交通、学校、购物以及周边配套方面的实际便利程度可能完全不同。

房屋类型也会影响 suburb 中位价。

如果一个 suburb 有更多 townhouse、分地项目或位于次级道路上的房产，那么它的整体中位价可能会低于旁边一个以独立屋和优质住宅街道为主的 suburb。

学区也可能形成非常明显的价格分界。

有时候只差几条街，就可能决定一套物业是否位于热门公立学校的招生范围内。因此，买家应该查询最新的官方学区地图，而不能假设同一个 suburb 的所有房产都享有相同的学校资源。

所以真正的问题不应该只是：

“为什么 Bentleigh East 更便宜？”

而应该是：

“针对这条具体街道，我为了这个价格差距究竟牺牲了什么？”

如果答案只是多开5分钟车，或者 postcode 没那么热门，那么这种价差可能确实代表价值。

但如果答案是交通明显更差、物业位于繁忙主干道、学区吸引力较弱，同时未来转售需求也更弱，那么较低的价格可能只是合理反映这些缺点。

Hampton East 也体现了同样的“相邻 suburb 价差”现象

Hampton East 是另一个很典型的例子。

它紧邻一些价格明显更高的 Bayside 市场，但历史上相较于部分周边地区一直存在一定折价。

同样，这并不意味着 Hampton East 自动被低估。

买家必须真正理解这个折价究竟来自哪里。

一条 suburb 边界，可能刚好把物业分成不同的火车站步行距离、商业中心便利度、海滩距离、学校招生范围或优质住宅片区。

真正的机会，往往出现在：

对你个人来说，价格差距明显大于生活方式上的实际差距。

例如，一个平时主要开车出行的家庭，可能并不太在意是否距离火车站近5分钟。

但对于每天乘火车进入 CBD 上班的家庭来说，这5分钟可能值得支付明显更高的价格。

这就是为什么“墨尔本东南区最具性价比的 suburb”不能简单理解成“找旁边最便宜的 postcode”。

价值取决于你为了这个折扣实际获得了什么，又牺牲了什么。

第三层：转售亏损陷阱

Suburb 中位价下跌很容易吸引注意。

但有时候，一个更值得警惕的信号其实出现在具体物业层面：

同一套房产再次出售时，业主的卖出价格低于原来的买入价格。

Cotality 的季度 Pain & Gain 研究持续追踪澳大利亚盈利和亏损转售案例，也反映出物业类型与位置对转售表现的重要影响。Cotality Pain & Gain research

当买家考虑公寓高度集中、投资型开发项目较多，或者存在大量相似 townhouse 的区域时，这一点尤其值得关注。

一套物业可以位于一个完全不错的 suburb，但其自身转售表现仍然可能很差。

举个例子。

假设一个项目中存在10套几乎一模一样的两房公寓。

如果同时有3个业主需要出售，买家就有多个替代选择。

卖家的稀缺性会明显下降。

再对比一套位于成交稀少优质街道、已经翻新完成的家庭住宅，类似房源可能几个月才出现一套。

两种物业甚至可能拥有完全相同的 postcode。

但它们的转售逻辑却完全不同。

因此，像 Clayton 一些物业出现亏损转售时，更合理的做法是把这些案例视为进一步调查的信号，而不是直接得出 “Clayton 是一个差 suburb” 的结论。

真正应该问的是：到底是什么物业亏钱了？

是 house？

Townhouse？

学生型公寓？

高密度开发项目？

原来的买家是不是以较高的 Off-the-plan 价格购买？

持有了多久？

再次出售时是否存在财务压力？

这些细节比 postcode 本身更有价值。

一个 suburb 可以很强，但一栋楼仍然可以很弱

这一点在墨尔本公寓市场尤其重要。

你完全可能拥有：

一个不错的 suburb，

一条受欢迎的街道，

优秀的公共交通，

强劲的租赁需求，

但同时持有一套转售前景较弱的公寓。

为什么？

因为建筑本身的因素非常重要。

这些因素可能包括：

较高的 Owners Corporation 费用，

不理想的户型，

大量几乎完全相同的公寓，

建筑缺陷，

Special Levy，

自然采光有限，

同一项目内供应过剩，

或者户型主要吸引投资者、而非自住买家。

Forge 的墨尔本公寓尽职调查指南对这些风险进行了更详细的分析。

对于计划长期持有和居住的买家来说，房产的可适应性同样值得考虑。能够随着未来行动能力变化进行调整的住宅，往往拥有更长的使用周期。像 Mobility Access Modifications 这样的维州专业服务商，可以提供坡道、浴室改造以及其他住宅无障碍工程。

如何判断一个正在下跌的 suburb 是否真的代表价值？

Suburb 中位价下降，并不自动意味着这是一个买入信号。

在把某个区域定义为“便宜”之前，至少应该看四件事。

1. 到底是什么在跌？

先把 house 和 unit 分开。

然后再把翻新后的独立屋与开发地块分开，把家庭型 townhouse 与投资型公寓分开，把优质街道和次级位置分开。

一个 suburb 整体数据，可能混合了完全不同的市场。

2. 真正可比的物业是否确实卖得更便宜了？

寻找重复出现的真实成交证据。

如果去年5套类似住宅都能卖到约 $1.3 million，而今年类似房产持续在 $1.18 million 左右成交，那么这比某一套异常低价成交更能证明市场确实发生了调整。

3. 供应是否正在增加？

挂牌数量增加通常意味着买家拥有更强的议价能力。

Cotality 2026年9月分析显示，全国挂牌数量同比增加 18.1%，同时销售周期也有所延长。

但供应情况必须在当地市场层面进行分析。

一个 neighbourhood 可能同时有60套公寓出售，但只有2套优质家庭住宅。

这两个市场完全不同。

4. 为什么这套房产更便宜？

这是最重要的问题。

如果折价来自整体市场情绪，这可能创造机会。

但如果折价来自位置不理想、户型差、建筑问题或结构性较弱的转售需求，那么这种折价可能会长期伴随这套物业。

10月新的成交价披露规定将如何帮助买家？

从 2026年10月1日 起，维州住宅物业在合同转为无条件成交后，将适用新的成交价披露规定。

中介必须在成交转为无条件后的7天内，在新的 Property Price Statement 中更新最终成交价；除少数豁免情况外，这些信息还必须至少公开18个月。Consumer Affairs Victoria — 新的房产价格透明度规定

对于10月16日起举行的拍卖和固定日期销售，新的声明还将提供更多物业本身以及中介所使用可比成交房产的信息。

随着时间推移，这应该能够让买家更容易追踪类似物业真正的成交价格，而不是只依赖 suburb 中位数。

Forge 关于维州新的保留价及 Property Price Statement 规定的指南对这些变化进行了更详细的解释。

更合理地理解墨尔本房地产市场

与其简单问“墨尔本房价是涨还是跌”，不如把市场分成不同层次来看。

高端独立屋： 本轮调整是真实存在的，而且在部分 suburb 幅度相当明显。相比市场高点时期，买家通常拥有更明显的议价空间。

中端家庭住宅： 表现更加分化。优质街道和热门学区中的好房子，即使整个墨尔本市场走弱，也依然可能保持竞争。

可负担型住宅及 townhouse： 借贷能力下降可能把一部分需求推向这些价格区间，因此它们的表现相对更有韧性。

公寓： 较低的进入价格可以支撑需求，但具体楼盘的供应量和物业质量影响非常大。

相邻高性价比 suburb： 如果与邻近高价 suburb 之间的价格差距，大于实际生活便利度上的差距，那么可能具有吸引力——但仍然需要检查交通、学校、街道质量及房屋类型。

这才是2026年买家真正面对的墨尔本房地产市场。

不是一次统一的崩盘。

也不是一次统一的复苏。

更不是一个中位价就能解释全部。

最终结论

“墨尔本房价正在下跌”这个说法，从整体趋势来看基本成立。

但认为全墨尔本各个区域都以差不多的幅度同步下跌，则并不准确。

Cotality 最新数据表明，本轮调整主要由 墨尔本高价位独立屋 领跌，高价四分位目前已经较高点下降超过10%，而价格较低的住宅和公寓表现则更加有韧性。

这给买家带来了两种完全相反的风险。

第一种是：在一个相对抗跌的细分市场里付得太高，因为你误以为整个墨尔本都很弱，从而低估了真正存在的买家竞争。

第二种是：把大幅折价误认为高性价比，但实际上某个 suburb、开发项目或具体物业本身存在结构性的转售问题。

更合理的方法，是从最小单位向上分析：

先看具体物业，

再看街道，

再看真正的可比成交，

然后看 suburb，

最后才把墨尔本整体市场趋势纳入考虑。

这也是 Buyer Advocacy 在这种市场环境中更能发挥价值的地方。Suburb 中位数可以告诉你大方向发生了什么，但详细的可比成交分析，才能帮助你判断眼前这套物业究竟是不是真的便宜，以及你应该把自己的最高离场价格设在哪里。

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au