维多利亚州（Victoria）2026 租赁改革如何改变租客权利与房东义务

维州于2025年11月25日开始实施的新一轮租赁改革，取消了固定期限租约到期时的“无理由驱逐”，要求房东终止租约必须提供明确的法定理由；将租金上涨的最低通知期从60天延长至90天；全面禁止“租房竞价”（潜在租客出价高于广告租金）；并要求出租房源在发布广告前必须达到租赁最低标准（包括供暖、窗帘或百叶、通风、结构安全与防风雨能力等）。改革显著增强了租客的居住稳定性，同时提高房东合规义务，包括强制每年进行烟雾报警器检查，以及对租房申请信息进行更严格的隐私保护处理。2026年3月的修订将自2026年3月31日起引入标准化租房申请表，限制可收集的信息范围，并要求删除未成功申请者的数据：修订内容提到在作出决定后14天内删除，而维州消费者事务主管部门同时给出“30天内”完成删除的处理时限，以降低隐私风险并减少申请多套房源的行政负担。

取消“无理由驱逐”
此前法律允许房东在固定期限租约到期时发出搬离通知，无需提供任何理由，导致租客在首个固定期限结束后可能因任何原因或无原因被终止租约。（维州消费者事务主管部门）

新的终止要求：房东必须明确写明法定终止理由，包括租客违约（如欠租、造成房屋损坏、从事违法活动）、房东拟自住、房屋出售给自住买家且合同要求空置交割、或需要空置交付才能进行的重大翻修。仅因偏好更换租客或希望提高租金等原因，已不能作为终止依据。（维州消费者事务主管部门）

通知期要求：多数终止理由需至少提前90天通知（由此前的60天提高）。与出售相关的终止，在合同明确要求空置交割的情况下可适用60天；同时，主管部门也列示出售相关通知期为90天（此前为60天）。涉及违法活动或严重财产损害的紧急终止，仍保留更短时限。（维州消费者事务主管部门）

对租客安全感的影响：对按时付租并妥善维护房屋的合规租客而言，这些改革带来更强的居住保障。租客不再在首个固定期限结束后面临任意终止，从而更容易获得长期居住稳定性并融入社区。（维州消费者事务主管部门）

对房东的影响：房东无法在缺乏正当法定理由的情况下轻易退出出租或通过“换租客”追求更高租金。若房东计划未来自住，需要更审慎地规划租约结构与终止时间安排。（维州消费者事务主管部门）

禁止租房竞价
所谓“租房竞价”，即潜在租客为争取房源而提出高于广告租金的报价，现已在任何情况下均被禁止。（维州消费者事务主管部门）

被禁止的做法：租客不得提出高于广告租金的报价；房东和中介不得索取、鼓励或接受高于广告租金的出价。广告租金即为初始租期可收取的最高租金，任何高于广告租金的租金都构成违规。（维州消费者事务主管部门）

执法与处罚：对违反住宅租赁相关法律的行为，主管部门可依法处以处罚。若租客被施压要求出价高于广告租金，应就已发布广告的出租房源问题进行举报。（维州消费者事务主管部门）

市场影响：禁令可能促使部分房东提高初始挂牌租金，因为无法再通过竞价突破广告价上限。但禁令能减少不公平结果，避免“出价最高者”而非“最合适租客”获得房源。（维州消费者事务主管部门）

出租广告挂牌前的最低标准
对外发布出租广告的房源必须在挂牌前就达到最低标准，从源头上避免存在重大缺陷的房屋进入出租市场。（维州消费者事务主管部门）

必备标准：主要起居空间需要固定式供暖设备；卧室与起居空间需要窗帘或百叶等遮光与隐私设施；房屋结构必须安全稳固并具备防风雨能力；浴室与厨房必须有可正常运作的通风设施。未达标的房源在完成整改前不得合法发布出租广告。（维州消费者事务主管部门）

房东合规义务：若房屋需升级才能达标，必须在挂牌前完成相关工程。不合规的挂牌可能面临下架要求与潜在处罚。房东应在发布广告前进行合规检查，识别并完成必要整改。（维州消费者事务主管部门）

豁免条款：部分历史保护建筑或特殊住宅，如在不损害建筑风貌或安全的情况下确实无法满足标准，可能获得豁免。豁免需正式申请并提供支持性证据。（维州消费者事务主管部门）

延长租金上涨通知期
租金上涨的最低通知期由60天延长至90天，使租客有更多时间为涨租做预算安排，或在涨幅超出承受范围时寻找替代住房。（维州消费者事务主管部门）

通知要求：房东必须在租金上涨生效前至少90天提供书面通知。若通知期不足，涨租在补足合规通知前无效。（维州消费者事务主管部门）

涨租频率限制：租金上涨仍限制为每12个月最多一次。（维州消费者事务主管部门）

应对过高涨租：若租客认为涨幅相对市场水平过高，可申请免费的租金上涨评估，并可通过租赁纠纷调解机制或仲裁机构进一步处理争议。（维州消费者事务主管部门）

2026年3月租房申请规则：标准化表格与隐私保护
2026年3月的改革将自2026年3月31日起引入标准化租房申请表，限制房东与中介可向潜在租客索取的信息范围。（维州消费者事务主管部门）

允许索取的信息：申请表仅可要求为评估租客适配性、核实身份、以及确认其有能力支付广告租金所必需的信息。（维州消费者事务主管部门）

数据与隐私保护：房东与中介必须在作出租赁决定后删除未成功申请者的信息。修订内容写明14天内删除；主管部门同时给出未成功申请“30天内”完成删除的处理时限，以避免敏感个人信息被无限期保留。申请者可要求对方确认已完成数据删除。（维州消费者事务主管部门）

申请费禁令：收取申请费仍被禁止。所有申请处理成本必须由房东或中介承担，不得转嫁给潜在租客。自2026年3月31日起，第三方机构也将被禁止对租房申请或租金支付收取费用。（维州消费者事务主管部门）

押金缴存与管理
租赁押金必须在收取后10个工作日内通过官方在线系统缴存，不得由房东或中介自行持有。（维州消费者事务主管部门）

缴存合规：逾期缴存或未通过官方系统持有押金均属违规。租客应通过官方确认信息核实押金是否已缴存；若未缴存，可向主管部门举报。（维州消费者事务主管部门）

争议处理：房东与租客就押金退还产生争议时，可通过官方押金申领流程推进；必要时可将争议升级至仲裁机构或租赁纠纷调解机制。（维州消费者事务主管部门）

业主委员会缺陷整改
改革鼓励更快完成业主委员会的缺陷整改，防止因公共区域维护不善导致出租房源低于最低标准。

业主委员会管理人员资质要求：通过继续专业发展与更严格的执业要求，提升管理人员的专业性与响应效率，更及时处理影响出租合规的维护问题。

房东的救济路径：当业主委员会的拖延导致房源不合规时，房东可推动紧急决议，或向仲裁机构申请命令强制维修，以保障对租赁最低标准的合规。（维州消费者事务主管部门）

Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。

📞 电话 (Phone)：(03) 91003633

✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au

🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au