如何读懂墨尔本走软的房产市场并成功压低价格？

直接结论

从多项可量化指标来看，墨尔本房产市场正在向买方更有利的方向转变。最新可获得的 2026 年 6 月墨尔本数据表明，卖方成交折价幅度中位数约为 3.5%，高于一年前的 3.1%；与此同时，Real Estate Institute of Victoria 报告称，墨尔本私人出售房产的成交周期中位数达到 42 天，高于一年前的 39 天。近期拍卖数据也较为疲软：Domain 记录显示，截至 2026 年 8 月 1 日当周，墨尔本的拍卖清盘率为 59%，而去年同期为 66%。

对于买家而言，机会并不在于简单地按照挂牌价固定砍掉某个百分比。更有效的策略，是综合房产的上市天数、历次价格调整、可比成交记录以及当前竞争情况，判断卖方实际可能接受的价格，然后以数据和证据为基础进行墨尔本房价谈判，而不是只围绕广告中的价格指南出价。

“墨尔本房产市场走软”实际上是什么样？

判断市场是否走软，最好结合多个指标，而不是只看一个醒目的整体数据。

卖方折价幅度正在扩大

卖方折价（vendor discounting）指房产最初广告价格与最终成交价格之间的差额。根据 OpenAgent 引用的 Cotality 数据，墨尔本的卖方折价中位数从一年前的 3.1% 扩大至 2026 年 6 月约 3.5%。

折价幅度变大，并不意味着每套墨尔本房产都应该以低于价格指南 3.5% 的金额成交。它意味着从整体市场来看，卖方正在接受比原先预期更低的成交价格——这可以作为一个有用信号，说明与一年前相比，买家的议价空间普遍有所增加。

房产需要更长时间才能售出

Real Estate Institute of Victoria 报告称，2026 年 6 月墨尔本私人出售房产的成交周期中位数为 42 天，而一个月前和一年前均为 39 天。

销售周期延长之所以重要，是因为时间本身会给卖方带来压力。Consumer Affairs Victoria 也特别提醒卖家，让房产长期停留在市场上可能会降低最终可能实现的售价。

对于买家而言，这意味着长期未售出的房源值得进一步调查。可以询问销售活动何时开始、价格指南是否调整过、之前是否有合同失败，以及卖方是否拒绝过其他报价。

拍卖结果同样在走软

墨尔本的拍卖清盘率也有所下降。Domain 记录显示，截至 2026 年 8 月 1 日当周，墨尔本拍卖清盘率为 59%，低于 2025 年同期的 66%。

清盘率低于往年水平，说明市场竞争没有以前那么稳定，但这并不意味着剩余 41% 的房产都只是因为完全找不到买家而未能售出。拍卖统计还包括撤拍以及拍卖流拍后再通过议价成交的房产。

对买家来说，更有价值的信号是某一套具体房产之后发生了什么。如果房产在拍卖中流拍，Consumer Affairs Victoria 确认，最高出价者通常会率先获得与卖方进行谈判的机会。

更高利率对墨尔本买家意味着什么？

市场走软的同时，购房者也正面临明显更加收紧的借贷环境。

2026 年 8 月 11 日，澳大利亚储备银行将现金利率维持在 4.35%。RBA 在 2026 年内已三次上调现金利率，累计加息 75 个基点，并表示目前货币环境已处于一定程度的限制性状态。

RBA 的 2026 年 8 月《货币政策声明》还指出，住房价格已经明显下跌，而且今年加息的全部影响仍在继续向整体经济传导。

更高利率会降低买家能够借到或愿意借出的金额。这并不意味着每个卖方都会自动愿意降价，但对于定价过高、存在明显缺陷，或比可比房产在市场上停留更久的房源而言，潜在买家的竞争深度可能因此下降。

墨尔本究竟哪里在走软——哪里没有？

市场放缓并不均匀，而且 REIV 的最新数据并不支持“只有墨尔本内城区才更容易捡到便宜房产”这一观点。

事实上，REIV 的 2026 年 6 月分析发现，墨尔本外城区房产的上市天数最长，而且与一年前相比增幅最大。中环地区房产的销售速度反而比一年前更快，而墨尔本内城区销售时间的增长相对有限。

Regional Victoria 在多个指标上的表现也优于墨尔本，这与当地较低的房价、更高的租金回报率以及相对较低的房源供应有关。

实际意义在于，“墨尔本市场很弱”这种笼统说法，本身并不足以成为有效的房产议价理由。不同城区、房产类型、价格区间，甚至不同街道之间的市场状况都可能存在明显差异。

在出价前，应将目标房产与近期真正具备可比性的成交记录进行比较，包括土地面积、卧室数量、房屋状况、学区、停车条件和具体位置。Consumer Affairs Victoria 提供了一份可供买家研究近期成交价格和房产估值的数据来源清单。

如何把墨尔本房产价格谈下来？

1. 弄清楚房产实际上已经卖了多久

不要只看当前线上房源的发布日期。

查找更早的销售活动、是否换过中介、是否曾撤拍，或广告是否曾重新上架。一套在网上看起来“刚上市”的房产，实际上可能已经在市场上出售了相当长时间。

然后，将它的销售周期与同一区域、同一价格区间内的类似房产进行比较。45 天在某个小区域可能意味着卖方已经出现疲态，但在另一个区域也可能完全属于正常水平。

2. 跟踪每一次挂牌价格调整

降价之所以有价值，是因为它表明卖方原先的价格预期已经发生变化。

如果一套房产最初挂牌 $1,000,000，现在降至 $950,000，不要自动认为还能再砍 5% 或 10%。更重要的是，应先判断可比成交记录是否本身就支持 $950,000 这一价格。

最有说服力的议价立场是：

“这些可比房产分别以 X、Y 和 Z 的价格成交，而这套房产的上市时间已经超过当地正常水平。”

这比单纯说“市场正在下跌”更具说服力。

3. 区分挂牌价与市场价值

挂牌价只是卖方的初始谈判立场，并不是独立的房产估值。

Consumer Affairs Victoria 建议，在评估保留价或挂牌价时，应研究当地近期成交的类似房产。

买家也应采用相同的方法。相较于其他仍在出售的当前房源，应更加重视已经完成交易的可比成交记录，因为另一个尚未卖出的卖方所设定的挂牌价，并不能证明买家实际上愿意支付这个价格。

4. 找出卖方真正的压力点

价格只是房产谈判的一部分。

卖方可能更重视某个特定的交割日期、无条件报价，或者交易能够顺利完成的确定性。Consumer Affairs Victoria 指出，卖方可能会拒绝金额更高的报价，转而接受条款更具吸引力的另一个报价。

这就为买家创造了议价空间。如果买家能够配合卖方理想的交割周期，有时就可以在价格上保持更强硬的立场。

不过，不应只是为了让报价更具吸引力，就轻易取消贷款审批、建筑检查或其他保护性条件，而应先充分了解相关法律与财务后果。

5. 提出一个有依据的首次报价

在较为疲软的墨尔本房产市场中，买家可能有空间从低于广告价格的位置开始谈判，但这个折价幅度应来自具体证据。

例如，如果可比成交数据显示房产价值大约为 $900,000，而一套长期未售出的房源仍挂牌 $950,000，那么低于 $900,000 的首次报价可能既能为后续谈判保留空间，同时又不会完全失去可信度。

但如果可比成交证据本身就支持 $950,000，那么仅仅因为墨尔本整体卖方折价中位数只有几个百分点，就直接出价 $850,000，并不能说明这套具体房产真正值多少钱。

6. 给报价设置有效期限

Consumer Affairs Victoria 建议，买家在私人出售房产中出价时，应注明该报价失效的日期。

设置有效期限可以避免报价长期处于开放状态，同时被中介拿来刺激其他潜在买家参与竞争。

不过，这个期限仍应合理。时间过短，反而可能让卖方直接拒绝报价，而不是继续与你谈判。

7. 做好随时放弃的准备

如果中介知道无论如何你都会付出必要的价格来买下这套房产，你的谈判筹码也就消失了。

应根据可比成交、借贷能力、预计购房成本，以及房屋未来需要进行的工程设定明确的最高价。如果无障碍需求也是购房决策的一部分，这一点尤其重要。

一套看似价格便宜的房子，可能需要投入大量资金，才能让入口、浴室或室内通行空间适合行动不便人士使用。计划居家养老（ageing in place）或需要无障碍设施的买家，可以在把全部预算投入购房价格之前，向墨尔本当地的 Mobility Access Modifications 咨询坡道、门洞改造和无障碍浴室等工程的可行性。

如果房产在拍卖中流拍怎么办？

在较为疲软的市场中，流拍房产往往会创造最明确的房价谈判机会之一。

如果你是最高出价者，Consumer Affairs Victoria 表示，你通常拥有与卖方进行谈判的优先权。此时卖方的保留价可能仍高于你的最终竞价，因此不要默认自己必须立刻补足全部价格差距。

询问中介卖方希望达到的价格，再回到你的可比成交证据，并以受控的小幅度逐步提高报价。

如果最终无法达成一致，也要准备离开。之后该房产可能转为私人出售，届时卖方在有时间消化拍卖结果后，可能会重新调整价格预期。

现在是购买墨尔本房产的好时机吗？

这个问题不存在适用于所有买家的统一答案。

目前的数据确实显示，与一年前相比，墨尔本房产市场正在经历更长的销售周期、更大的卖方折价，以及更低的拍卖清盘率，同时更高的利率也正在限制购房者的借贷能力。这些条件能够为准备充分的买家提供更大的墨尔本买房议价空间。

但整个城市市场走软，并不意味着每一套优质房产都会打折。具备稀缺特点、位置优越或定价合理的房屋，仍然可能吸引多名买家竞争。

与其试图准确判断墨尔本房产市场何时触底，不如专注于某一套具体房产是否能在你可轻松负担的价格范围内提供合理价值。

在较为疲软的市场中买房，优势并不只是价格可能更低。更重要的是，你通常拥有更多时间分析数据、评估房产，并在价格不合理时选择离开。

墨尔本房产市场正出现销售周期拉长、卖方折价扩大及拍卖清盘率下降等走软迹象。买家若能结合上市时间、价格调整、可比成交和卖方条件制定报价，通常能获得更有依据的议价空间。

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