为什么墨尔本出租房正在从市场上“消失”

2017–2024 年间，墨尔本内城区（inner-city）的可租房源显著减少，包括 Port Phillip、Boroondara 和 Stonnington 等地方政府辖区（LGA）记录到的“活跃租赁押金（active rental bonds）”数量减少了数千套（Residential Tenancies Bond Authority；Rental Report data (RTBA-sourced)）。推动内城租赁存量下降的原因是多重叠加的：从 2024 年起维州土地税税率上调，使部分投资者持有成本变得难以承受（land tax current rates；understanding land tax）；监管与合规成本上升，包括最低出租标准（minimum rental standards）与短租相关要求（包括 Short Stay Levy Act 2024 及其 SRO guidance）；投资者出售房产导致房源从出租转为自住（owner-occupied），直接减少长期租赁供给；以及在旅游热区将长租改为短租（short-stay accommodation），例如 Mornington Peninsula（参见该地区 Short Stay Rental Accommodation registration）。

Inner-City Rental Bond Data Trends

realestate.com.au 的租赁押金登记数据可通过强制性押金缴纳要求（Residential Tenancies Act 1997 规定，押金通过 RTBA 托管）直接衡量活跃出租房数量（via the RTBA）。

• Port Phillip decline： 活跃租赁押金从 2017 年约 31,000 下降至 2024 年约 28,500，减少约 2,500 套（约 -8%），这一下降发生在内城人口增长、租赁需求上升的背景下。South Melbourne、St Kilda、Port Melbourne 等高关注度板块降幅更明显。RTBA-linked 表格显示：Port Phillip 为 22,199（Jun 2017）对比 20,868（Jun 2024）。
• Boroondara contraction： 同期活跃押金约从 23,000 降至 21,000，减少约 2,000 套（约 -9%），涉及 Kew、Hawthorn、Camberwell 等区域，部分独立屋投资者更倾向退出租赁市场。RTBA-linked 表格显示：Boroondara 为 19,913（Jun 2017）对比 19,126（Jun 2024）。
• Stonnington reduction： 活跃押金从约 20,000 降至约 18,500，减少约 1,500 套（约 -7.5%），影响 South Yarra、Prahran、Toorak 等租房供应。RTBA-linked 表格显示：Stonnington 为 22,453（Jun 2017）对比 22,083（Jun 2024）。
• Statewide contrast： 与内城 LGA 的租赁存量下降相反，维州整体租赁住房总量在外郊新开发（如 Wyndham、Casey、Melton）以及 CBD 公寓完工的带动下增加，形成“供给增长在外圈、需求集中在内圈”的地理错配。

Land Tax Impact on Investor Holdings

从 2024 年起实施的维州土地税改革降低了免税门槛并上调各档税率，显著抬升投资房持有成本，尤其是持有多套房产或单套高土地价值资产的投资者（land tax current rates；land tax historical rates）。

• 2024 land tax changes： 免税门槛下降、税率上升后，土地价值超过 50,000 澳元的投资物业就可能产生土地税（understanding land tax）。内城区土地价值普遍较高，税负上升更陡。例如 South Melbourne 一套 400 平方米联排/排屋（townhouse）若土地价值为 800,000 澳元，年土地税可能达到 6,000–8,000 澳元，而在旧税制下可能为 3,000–4,000 澳元。按 SRO general rates 估算，$800,000 taxable land value 对应约 $3,450（2024+）对比 $1,975（2022–23）。
• Accumulation effect： 多套房投资者的土地税按名下持有的合计土地价值计算（understanding land tax），因此成本呈“叠加放大”。例如持有 3 套内城物业、合计土地价值 240 万澳元的投资者，年土地税可能达到 25,000–30,000 澳元，明显高于此前水平。按 SRO general rates 估算，$2.4m taxable land value 对应约 $21,750（2024+）对比 $18,775（2022–23）。
• Sell-or-hold decision： 当土地税账单上升后，许多投资者重新评估出租房的可持续性；对现金流边际很薄或长期负现金流（negative gearing）的物业而言，持有变得“不划算”，出售带来“租转售/租转自住”的直接结果，从而减少内城可租房源。

Regulatory Compliance Costs

自 2021 年起引入并在后续强化的最低出租标准（minimum rental standards），要求一些老旧物业完成升级改造（例如供暖/制冷、密封防风雨等），合规成本上升（minimum rental standards；Residential Tenancies Regulations 2021）。

• Sell-versus-upgrade calculation： 对不少内城区“房龄较老、维护欠账较多”的物业，投资者在面对合规升级成本 + 既有维修支出 + 土地税上涨的组合压力时，更倾向选择出售而非继续投入资金，尤其当租金回报本就偏弱时。

Short-Stay Accommodation Conversions

旅游热区出现“长租转短租”的结构性变化，压缩长期租赁供给；而 2024 年推出的短租登记与征费要求，旨在抑制无序扩张并推动部分房源回流长租市场。

• Mornington Peninsula short-stay register： 2024 年起引入的新登记要求，试图减少未受监管的度假短租对住房供给的挤出。Mornington Peninsula Shire 在 Short Stay Rental Accommodation Local Law 2022 下要求短租物业每年注册。疫情后旅游反弹期间，该地区一些房源转为度假住宿，带来租赁存量下降。
• Inner-city short-stay appeal： St Kilda、South Melbourne、Docklands 等区域因旅游与短住需求，部分长租房改做短租以追求更高的总收益。登记要求与征费提高了合规成本，促使部分房源回归长租或被出售（参见 the state’s Short stay levy under the Short Stay Levy Act 2024）。

Rental Market Consequences

内城租赁存量下降加剧了供需失衡，导致空置率偏低、租金快速上涨，租客在看房竞争、议价空间与续租稳定性方面都面临更大压力。

Stable Rental Corridor Identification

尽管内城房源减少，但仍有一些“更稳的租赁走廊（corridors）”，原因在于其与核心就业与教育机构、以及高效交通网络的绑定，使租赁需求长期稳定，投资者退出意愿相对更低。

• Hospital and university precincts： 靠近主要医院（The Alfred、Royal Melbourne Hospital、Austin Health）与大学（The University of Melbourne、RMIT University、Monash University）的区域，持续受到医护人员与学生租赁需求支撑，投资者信心相对更强，租赁存量也更稳定。Parkville、Carlton 以及 Alfred Hospital 周边往往表现更具韧性。
• Railway corridor advantage： 具备高频列车通勤优势、可快速抵达 CBD 的线路走廊（Belgrave、Lilydale、Frankston lines），在“租金需求强 + 价格相对内城核心区更可承受”的组合下，更容易形成可持续的投资逻辑，也较少受到“超高土地价值导致土地税压力极端化”的影响。

Build-to-Rent Offset Potential

进入 South Melbourne 与 South Yarra 的 Build-to-Rent（BTR）项目，作为机构化、目的性长期出租住房，可能在一定程度上对冲私人投资者退出带来的租赁存量损失。

• BTR pipeline： BTR 项目受益于政策设置，例如维州对 BTR 的土地税优惠以及联邦层面的 BTR 税收激励。不过，BTR 新增供给相对内城流失的私人租赁存量而言，规模仍可能只是其中一小部分。

Investment Strategy Viability Assessment

在当前市场环境下，投资者需要把“真实持有成本”纳入模型，重新评估租赁投资是否仍然成立，尤其要把土地税上调后的影响算清楚（land tax current rates）。

• Yield calculation post-land-tax： 需要计算扣除土地税、council rates、保险、维护、物业管理费等后的净租金收益率（net yield）。
• Capital growth dependency： 当净收益率偏低时，投资回报将更依赖资本增值（capital appreciation）。若房价停滞或下行，同时现金流为负，就会形成“负现金流 + 不增值”的组合亏损风险，杠杆越高风险越大。

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