维州双单元分地、共享车道与“名存实亡”业主委员会：你有哪些权利？
維州雙單元分地中，分地註冊後即自動成立業主委員會，共享車道屬公共區域，不可被私人長期佔用。當鄰居阻塞通行或製造干擾時，你可透過書面投訴、調解及向 VCAT 申請裁決來保障自身權益。
在维多利亚州（Victoria）的双单元（two-lot）分地项目中，只要分地规划图完成注册，两个业主就自动成为业主委员会（Owners Corporation, OC）的成员，并共同管理公共区域（common property）。
（参见 Subdivision Act 1988 (Vic) 第 28 条。）
即使没有召开会议、没有聘请物业经理，OC 仍然依法存在。默认的“model rules”对公共区域的使用有明确限制——特别是关于停车阻塞共享车道、制造不合理噪音或干扰等行为。
如果私下沟通无效，你可以按照 Consumer Affairs Victoria 说明的争议解决路径升级处理，必要时向 Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT）提出业主委员会纠纷申请。
了解双单元分地中的业主委员会（Owners Corporation）
许多墨尔本买家误以为“body corporate”只适用于大型公寓楼。事实上，只要在维州进行分地并产生独立产权 + 共享土地（例如共享车道、垃圾区或公共设施地役权），就可能自动成立 OC。
相关法律依据包括：
- Owners Corporations Act 2006 (Vic)
- Subdivision Act 1988 (Vic) 第 27A 条与第 28 条
对于 2-lot 分地：
- OC 成员仅为两位业主
- 属于“tier five”类别（见 Owners Corporations Act 2006 第 7(6)(a)）
- 不需要聘请 strata manager
- 不需要像大型 OC 那样召开复杂会议
但这并不意味着 OC 不存在。
根据 Subdivision Act 1988 第 28(1) 条，OC 在分地注册时即依法成立。
同时，第 7A 条规定，2-lot OC 豁免部分行政义务，但法律实体依然存在，日常规则仍具法律效力。
公共区域规则与邻居义务
在双单元分地中，常见公共区域包括：
- 共享车道地面
- 边界围栏（视分地规划而定）
- 规划图中标示的绿化或公共设施
未经 OC 同意通常禁止的行为包括：
🚗 在共享车道上停车或停放拖车/船只，若影响通行
（参见 model rules 中关于车辆与停车的规定）
📦 在公共区域堆放个人物品、建材或垃圾，若影响他人合法使用
（参见 model rules 关于阻碍公共区域及废弃物处理）
🔧 未经书面批准擅自安装大门、路桩或结构改造
（参见 model rule 关于公共财产损坏或改动）
🔊 制造不合理噪音或妨碍他人安宁使用物业
（参见行为与噪音控制规则）
如果邻居在共享车道长期停车或堆放物品，导致你无法正常进出，可能已经违反 model rules。
当你的业主委员会“名存实亡”时怎么办？
“Inactive OC”通常只是指没有人正式管理。
但法律框架仍然适用，因为 OC 自注册之日起就已成立。
实际可行的第一步：
1️⃣ 记录证据
- 拍照记录阻塞情况
- 记录噪音时间与频率
- 保存短信或邮件沟通记录
（记录保存是 Consumer Affairs Victoria 建议的争议处理步骤之一。）
2️⃣ 书面提出投诉
- 明确指出违反的 model rule
- 说明你希望对方采取的行动
Consumer Affairs Victoria 提供内部投诉流程说明及投诉通知样本。
3️⃣ 尝试达成书面协议
例如：
“共享车道不得用于长期停车或储物，仅允许短时间装卸。”
在 2-lot OC 中，“特别决议”或“一致决议”实际上都需要两位业主同意（参见 Owners Corporations Act 2006 第 7A(2) 条）。
升级处理：调解与 VCAT
如果内部沟通无效，你并非无计可施。
第一步：Dispute Settlement Centre of Victoria（DSCV）
可通过争议调解中心申请调解，但通常需要双方同意参与。
（参见 Consumer Affairs Victoria 关于 DSCV 的说明。）
第二步：向 VCAT 申请
如果调解失败或不适用，你可以向 VCAT 的 Owners Corporations 管辖范围申请裁决。
VCAT 有权：
- 要求某人采取或停止某行为
- 裁定赔偿金额
- 任命或撤换相关职务人员（视案件而定）
具体费用与申请表格需查询 VCAT 官方网站（费用定期更新）。
关键结论
在维州的双单元分地中：
- 业主委员会自动成立
- 即使“没有运作”，法律仍然生效
- 共享车道属于公共区域，不能被私人占用
- 你有权通过正式流程维护自己的使用权
如果邻居持续阻塞或干扰，你可以：
- 书面投诉
- 调解
- 向 VCAT 申请裁决
维州双单元分地业主权利并不因为 OC 没有会议或管理人而消失。理解法律框架，是保护自己权益的第一步。
Forge Real Estate Melbourne 可以协助您规划未来，找到完美的蓝筹物业，让您的生活需求和投资目标完美融合。我们提供专业咨询，并可使用普通话和粤语提供服务。
📞 电话 (Phone)：(03) 91003633
✉️ 电子邮件 (Email)：info@forgeproperty.com.au
🌐网站 (Website)：www.forgerealestate.com.au