2026 年空置土地税与新增征费如何影响墨尔本房产投资者

从 2026 年起，维多利亚州（Victoria）的房产投资者将面临多项税费上调与新征费叠加影响，包括：Vacant Residential Land Tax（VRLT）扩围——当房产在一年中空置超过六个月时，按资本改良价值（Capital Improved Value, CIV）对空置住宅征收年度税，首年通常为 1%（且对连续纳税年度采用 1% / 2% / 3% 的递进税率）；土地税（land tax）税率与免税门槛调整；Short Stay Levy（短租征费）在全州范围对短租住宿的总收入（总预订费用）按 7.5%征收（该征费自 2025 年 1 月 1 日起适用）；Congestion Levy（拥堵税）在指定墨尔本内城区域每个停车位的年度税额上调（SRO 公布的 2026 年拥堵税费率为每个车位 $3,030（Category 1）与 $2,150（Category 2））；以及通过市政费征收的 Emergency Services and Volunteers Fund（ESVF）（固定费用 + 基于 CIV 的可变费率）。
以墨尔本 CBD 一套 $900,000 的空置公寓为例，若符合 VRLT 条件，首年 VRLT 约为 $9,000（$900,000 × 1%），并仍需缴纳常规土地税；而同一房产若长期出租可避免 VRLT，但会承担上调后的土地税。再例如，短租经营者若一年 Airbnb 等短租收入为 $40,000，按 7.5% 计算 Short Stay Levy 约为 $3,000（7.5% × $40,000 = $3,000），这可能使长期出租在净收益对比中更具吸引力（取决于租金回报率与成本结构）。

Vacant Residential Land Tax Expansion
Vacant Residential Land Tax（VRLT）扩围与适用范围

What triggers VRLT:
VRLT 触发条件：在任何一个日历年内空置超过六个月的住宅物业，将按其资本改良价值（CIV，土地+建筑的综合价值）征收 VRLT，税率通常为 1%。空置包括：无人居住且并未真实对外出租或出售的房产；没有适当许可的装修导致长期未入住；以及业主偶尔使用的度假屋等情形。在维州，若房产在上一年度有 6 个月未被居住，即可能被视为“vacant”；仅仅挂牌出租或出售并不足够——必须证明该房产实际上被居住使用。

Tax calculation:
税额计算：一套 $900,000 的公寓若空置 7 个月，VRLT 约为 $9,000。与仅按土地价值计算的土地税不同，VRLT 基于总物业价值（CIV），因此对高价值房产的成本冲击更大。VRLT 以 CIV 计征，并且（自 2025 年起）对连续纳税年度采用递进税率 1% / 2% / 3%。

Exemptions that matter:
关键豁免：在空置开始后 30 天内以市场价格真实对外出租或出售，并保持持续挂牌，可在符合条件时避免 VRLT；若进行实质性翻修并具备有效 building permits 且施工持续进行，也通常可维持豁免；业主或家庭成员每年实际居住超过 6 个月的房产通常可豁免。VRLT 的主要豁免情形包括（但不限于）度假屋、新业主、近期建造/翻修，以及其他法定情形。

2026 compliance changes:
2026 年合规变化：投资者需更主动申报空置状态，而不是等待 State Revenue Office（SRO）查询。VRLT 通知通常需在每年 2 月 15 日前提交，逾期可能产生罚税。

Melbourne impact:
对墨尔本的影响：CBD 与 Docklands 公寓在换租空档、装修期，或业主延迟重新出租时更容易触发 VRLT 风险。即便业主“打算出租”，若空置超过六个月，仍可能产生税负；例如等待装修审批或寻找租客超过六个月也可能触发责任。自 2026 年 1 月 1 日起，VRLT 也适用于墨尔本都会区内某些具住宅开发潜力但已连续 5 年以上未开发的土地。

General Land Tax Rate Increases
土地税（Land Tax）普遍上调

2026 rate structure:
2026 年税率结构：土地税门槛与税率已大幅调整。投资物业的合并应税土地价值超过 $300,000 将适用更高的递进税率。SRO 汇总了自 2024 land tax year 起适用的土地税变化，包括门槛与附加费变化，对许多应税持有者产生影响。

Multiple property accumulation:
多套物业的叠加效应：投资者持有多套物业时，土地税按所有投资持有的应税土地价值合并计算。比如三套内城公寓的土地价值分别为 $600,000、$700,000、$800,000（合计 $2.1 million），土地税将按合计价值计征，通常显著高于逐套单独“直觉”估算。土地税依据全部应税持有的总价值评估，适用税率表由 SRO 公布。

Principal residence exemption:
自住房豁免：自住（principal residence）通常不缴土地税，无论价值高低。投资者若自住一套、出租其他物业，仅需对投资物业的土地价值缴税，自住房通常不计入。

Trust structures:
信托结构：以信托持有的物业通常适用更高土地税税率且门槛更低。使用信托进行资产保护的投资者，应将信托附加税率与门槛纳入成本收益分析。SRO 对公司与信托的土地税处理、信托附加设置与门槛有明确说明。

Short Stay Levy Introduction
Short Stay Levy（短租征费）推出

7.5 percent revenue levy:
7.5% 收入征费：所有短租住宿经营者——Airbnb、Stayz 等平台及其他短租渠道——需按总收入（客人支付总额，未扣除任何费用前）缴纳 7.5% 的 Short Stay Levy。若物业一年短租收入为 $40,000，征费约为 $3,000。在维州，该征费按每笔短租的 total booking fee 计征（可能包含清洁费与 GST 等项目），并自 2025 年 1 月 1 日起适用。

Registration requirements:
登记要求：经营者需在州级短租登记系统注册房源，提供地址、所有权信息与收入申报。未登记可能面临处罚，甚至导致平台下架。通过非平台渠道（直接接单）的业主/承租人也需登记；平台（如 Airbnb/Stayz/Booking.com）同样需要登记，并负责对平台订单收取并申报征费。

Platform withholding:
平台代扣代缴：主要平台（如 Airbnb）通常会自动代扣并代缴征费。采用直接预订方式的经营者则需自行核算并按季度缴纳。SRO 说明：平台订单由 booking platform 负责缴纳；直接接单则由 owner/tenant 负责缴纳。

Yield comparison:
收益对比：短租经营者应以“净收益”对比，而不仅看总收入——将 7.5% 征费、清洁成本、更高空置率与运营成本纳入后，再与长期出租的稳定现金流比较。对于不少 CBD/Docklands 房源，考虑所有成本（包括征费）后，长期出租可能比短租更具优势。Short stay levy 按每笔短租的 total booking fee 的 7.5% 计算。

Congestion Levy Rate Increases and Zone Expansion
Congestion Levy（拥堵税）费率上调与区域扩展

Rate doubling:
费率大幅上调：每个停车位的拥堵税从 2024 年的 $950 上调至 2026 年的 $1,850（文中示例为约 95% 上升），影响所有指定区域内的物业。SRO 公布的 2026 年拥堵税实际费率为每个车位 $3,030（Category 1）与 $2,150（Category 2）。

Expanded zones:
适用范围扩大：新增区域包括 Chapel Street 以东的 South Yarra、Cremorne 工业区、Dandenong Road 以北的 Windsor，以及此前可能豁免的 Richmond/Prahran 东部部分区域。拥堵税适用范围包含 Category 1（CBD）与 Category 2（内城）边界，具体以 SRO 官方地图为准。

Property impact:
对物业成本的影响：例如 South Yarra 一套两房公寓若配有两个车位，除物业费（body corporate fees）、市政费（council rates）与土地税外，还可能额外承担年度拥堵税。按 SRO 的 2026 年费率，两车位在 Category 2 为 $4,300（或在 Category 1 为 $6,060）。

Investment strategy implications:
对投资策略的含义：投资者可考虑选择拥有类似配套但不在拥堵税区域的郊区，降低额外持有成本；或在征税区域内优先选择无车位或单车位物业，以减少拥堵税负担。

Emergency Services Levy Increases
紧急服务相关征费上调（ESVF）

Emergency services levy:
紧急服务征费：2026 年预算背景下，反映紧急服务成本与保险理赔增加，相关征费提高。许多墨尔本投资公寓的相关费用呈逐年上升趋势。在维州，Emergency Services and Volunteers Fund（ESVF）自 2025 年 7 月 1 日起取代 Fire Services Property Levy，并通过市政费形式收取（固定费用 + 按 CIV 计的可变费率）；SRO 公布固定收费与可变费率表。

Combined with insurance:
与保险费用叠加：投资物业保险费已受施工成本与极端天气事件等因素推动上涨；叠加 ESVF 上调，墨尔本投资房的整体保险相关成本在两年内进一步增加。

Holding Cost Comparison: Vacant Versus Rented
持有成本对比：空置 vs 出租

Vacant property annual costs (900k CBD apartment example):
空置物业年度成本（以 $900,000 的 CBD 公寓为例）：
VRLT: 9,000 dollars first-year VRLT is 1% of CIV (higher if liable in consecutive years)

• VRLT：$9,000（首年通常为 CIV 的 1%；若连续年度承担责任，税率更高）
  Land tax: (depends on taxable site value and ownership structure) rates set by SRO
• 土地税：（取决于应税土地价值与持有结构）税率由 SRO 设定

Rented property annual costs (same apartment at 450/week rent):
出租物业年度成本（同一公寓按 $450/周出租）：
VRLT: 0 dollars (exempt when rented) a property isn’t “vacant” if lived in under a genuine lease for 6+ months of the prior year

• VRLT：$0（出租通常可豁免；若上一年度在真实租约下被居住满 6 个月以上，一般不视为“vacant”）
  Land tax: (depends on taxable site value and ownership structure) rates set by SRO
• 土地税：（取决于应税土地价值与持有结构）税率由 SRO 设定

Vacancy creates a large negative swing compared to rented scenario once VRLT and foregone rent are considered.
一旦将 VRLT 与“空置损失的租金”纳入，空置情形相较出租将造成显著的年度现金流负向冲击。

Practical Strategies to Reduce Tax Exposure
降低税费暴露的实用策略

Minimize vacancy periods:
尽量缩短空置期：聘请专业物业管理、加快寻租流程可显著降低触发 VRLT 的风险。建议在换租时将空置期控制在 4–6 周以内，通过主动营销、合理定价与高效审核来减少空置。

Strategic renovation timing:
优化装修时间：尽量在已有租约期间规划重大翻修，或在空置开始后迅速取得许可并立刻开工，以维持可能的豁免资格。拖延装修、没有实质进展，可能失去豁免条件。SRO 对施工/翻修期间 VRLT 的适用（包括 building-permit 关联与时间门槛）及可用豁免有说明。

Long-term versus short-stay analysis:
长期出租 vs 短租的净收益测算：将短租总收入扣除 7.5% 征费、清洁成本与更高空置率，再与长期出租的净收入比较。对不少 CBD/Docklands 房源，尽管短租总收入可能更高，但综合所有成本后，长期出租的净回报可能更优。短租征费按每笔 short stay 的 total booking fee 的 7.5% 计算。

Portfolio land tax management:
组合土地税管理：可考虑将多套小额持有整合为更少的物业，或更多配置到自住升级，而不是持续扩张投资组合，因为新增物业会在合并计税下推高递进税负。土地税按全部应税持有总价值评估，税率为递进结构。

Suburb selection:
区域选择：优先选择不在拥堵税区域的郊区，或在拥堵税区域内选择无车位/单车位物业以降低成本。中环区域（距离 CBD 约 15–25 公里）可能在租金收益与税费负担之间提供更平衡的选择，避免内城额外征费压力。

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