如何从文件中识别分层公寓的建筑缺陷与合规风险？买前必读指南

要从文件中识别分层公寓（strata property）的建筑缺陷与合规风险，不能只看房屋内部状态，而要系统审查：

• Section 32 卖方声明（Vendor Statement）；
• 业主公司 / 业委会（Owners Corporation）会议记录与财务资料；
• 建筑合规证书（building compliance certificates）与工程/结构报告；

重点关注四大风险类别：

1. 防火等级不合规（fire rating non-compliance）；
2. 可燃外墙板（combustible cladding）；
3. 渗水与水侵入（water ingress）；
4. 结构性缺陷及相关诉讼、特别征费（special levies）。

严重防火缺陷与可燃外墙板往往涉及 每户 5,000–50,000 澳元不等的特别征费，水侵入则常引发责任与保险 excess 争议。

一、Section 32 卖方声明：披露哪些重要风险信息？

在维州，Section 32 卖方声明是法律规定的 信息披露文件，用于让买家了解影响房产价值和责任的核心事项（其他州可能在合约中以不同形式呈现）。

1. 关键必备披露内容

买家应重点查找并核对：

• 业主公司费用（OC fees）与特别征费（special levies）：金额、用途及是否已通过；
• 业主公司欠款与法律程序：是否存在诉讼或执法行动；
• 已知建筑缺陷：包括防火问题、渗水、结构缺陷等；
• 政府部门的合规通知 / 建筑整改令（building orders）；
• 保险信息：保额类型、公共责任、建筑保险、以及 excess（金额自负部分）；
• 近期业主公司会议记录摘要（通常为近 12 个月）。

2. 防火等级与可燃外墙板披露

如大楼存在有关：

• 防火等级不合规（fire-rating non-compliance）；
• 可燃外墙板（combustible cladding）；

且已经收到市政/监管机构的建筑整改令或合规通知，通常必须在 Section 32 中披露。

• 未披露已知建筑令，可能构成严重违约，给买家带来解约或索赔依据；
• 但实际披露质量差异很大：
• 有的会附上详尽工程报告和费用估算；
• 有的只写“合规调查进行中”，信息含糊。

3. 特别征费的关键信息

需要关注：

• 当前及已通过的 特别征费金额与用途（例如：防火升级、外墙板更换、渗水修复）；
• 这些金额是 全部整改成本 还是仅为“第一阶段”评估费/临时措施；
• 是否预期未来还会有额外征费。

4. Section 32 的局限性

• 卖方及业主公司只需披露自己 已知的缺陷；
• 未经检测的潜在缺陷（latent defects）不会出现在文件里；
• 因此，Section 32 是识别已知风险的基础，但 不等于“缺陷清零证明”，仍需结合独立验楼和进一步问询。

二、防火等级不合规：最昂贵也最关键的风险之一

建筑防火等级（fire rating）通常要求墙体、楼板、穿透点、门扇等在火灾中达到 60、90 或 120 分钟 的耐火时间，具体取决于建筑高度、用途和建成时间。

1. 常见防火缺陷类型

• 外墙未达到要求的 90 分钟耐火等级（FRL）；
• 管道、电缆、空调管穿过防火墙或楼板处 未正确封堵（fire-stopping）；
• 防火门未安装膨胀密封条或自动闭门器；
• 墙体或楼板采用了 不符合规范的材料或施工方法。

2. 建筑整改令与法律责任

市政建筑监管人员（municipal building surveyor）发现问题后，可发出建筑令（building order），要求在 6–24 个月 内完成整改。若不按时执行，可能面临：

• 罚款；
• 使用限制（如封闭部分区域）；
• 极端情况下，可能涉及强制出售资产以筹集维修资金。

3. 升级方案与费用区间

常见整改方式包括：

• 增加防火石膏板或防火板系统；
• 使用防火涂料或加装防火包覆层；
• 重新做穿透点的防火封堵；
• 严重时需重建部分结构。

费用因楼宇规模和问题程度差异极大：

• 小楼：总成本约 50,000–150,000 澳元；
• 大型公寓：可达数百万澳元，对每一户业主的特别征费可能在 20,000–50,000 澳元 甚至更高。

部分情况下，可通过增设 喷淋系统（sprinklers） 作为替代或辅助方案，但必须经建筑监管机构逐案审批。

三、可燃外墙板（Cladding）的风险与成本

可燃外墙板尤其是 带聚乙烯芯的铝塑板（ACP） 引起全球关注，2017 年伦敦 Grenfell 火灾后，澳洲也开展了大规模审查。

1. 风险类型与监管背景

• 维州建筑管理局（VBA）审查发现大量建筑存在 不合规可燃外墙板；
• 多个市政向业主公司发出 拆除或整治的建筑令；
• 主要风险包括：
• 火灾时外墙快速垂直蔓延；
• 合规整改的法律义务；
• 保险难以承保或保费大幅上升；
• 楼宇与单元价值受压。

2. 整改成本与资金来源

• 外墙板拆除与更换通常按面积计价，约 每平方米 500–2,000 澳元；
• 外墙覆盖面积大时，总成本可达 数百万澳元；
• 资金来源可能包括：
• 州政府的 Cladding Rectification Agreements 贷款；
• 业主公司特别征费；
• 保险索赔（若保单涵盖相关缺陷）；
• 对开发商、建筑商、认证人员等提起法律追责。

3. 买家尽职调查的要点

买家应主动索取：

• 任何外墙板审计报告；
• 市政建筑令或合规通知；
• 工程师对火灾风险的评估；
• 业主公司会议记录中对整改方案和资金安排的讨论。

如已收建筑令但 缺乏清晰整改方案和资金计划，潜在财务风险极高，应格外谨慎。

四、渗水与后果损失：责任边界与保险争议

水侵入（water ingress）是分层建筑最常见也是最棘手的缺陷之一，常见成因包括屋面、外墙、防水层或公共管道失效。

1. 共用部分 vs. 结果损害（resultant damage）

责任通常按以下逻辑划分：

• 共用部分缺陷（屋顶、外立面、公共管道）导致的源头问题，一般由 业主公司负责修复；
• 但水进入单元内部后造成的 内部装修损坏，很多业主公司会称之为 “resultant damage”，要求 各单元业主自行负责。

结果是：

• 业主公司保险多只覆盖公共部分修复，
• 单元内部墙面、地板、柜体等损坏，需业主通过自家保险或自掏腰包，承担 excess（如 500–2,000 澳元或以上）。

2. 常见争议模式

有些业主反馈：

• 即便明确是屋顶或外墙等公共部分漏水，业主公司仍坚持认为“损坏发生在私有单元内部，所以不是公共财产损失”；
• 这会把大部分维护成本和保险 excess 压在个体业主身上，业主公司避免了为结果损害征收特别费用。

3. 渗水调查与证据记录

发现渗水时，建议业主立即：

• 书面通知业主公司或管理公司，附上照片/视频；
• 尽可能请专业人员进行检查（湿度测试、内窥摄像、外墙检查）；
• 留存报告作为证据，证明问题来源于共用部分缺陷。

这些文件在后续索赔、谈判甚至纠纷解决中都是关键证据。

五、特别征费（Special Levies）与资金安排：如何读取金额背后的故事？

特别征费是业主公司除了日常管理费之外，向业主一次性或分阶段征收的额外费用，通常用于：

• 大型维修或升级工程；
• 防火升级、外墙板整治、重大渗水问题修复；
• 超出现有沉淀基金（sinking fund）能力的支出。

1. 征收流程

• 通过业主大会决议（普通或特别决议，视金额和规则而定）；
• 通过后即成为业主的 法定债务，按各自 lot entitlement（产权份额）比例支付；
• 可一次性缴付，也可分期或通过业主公司贷款分年偿还。

2. 对买家的财务含义

买家应明确：

• 已通过的特别征费金额、用途和付款时间表；
• 该征费是否覆盖 全部工程费用，还是仅某一阶段；
• 若有已知重大缺陷但尚未有清晰征费决议，意味着未来存在 未知金额 的潜在义务。

简单说：

有问题又没钱修，比“问题+已知费用+明确计划”更不确定。

六、买前尽职调查清单：不要只读文件摘要

真正有效的尽职调查需要比 Section 32 更主动：

1. 向业主公司索取/询问的内容

• 近几年的 工程师报告、专项检测报告；
• 近期或仍在进行的 建筑合规证书（compliance certificates）；
• 所有现有或历史 建筑令、合规通知 的副本；
• 重大保险索赔记录，特别是涉及渗水、火灾或结构问题；
• 委员会成员或楼宇经理的联系方式，方便针对性提问。

2. 业主公司会议记录：比摘要更有价值

• 建议要求查看 至少 24–36 个月 的会议记录，而不仅是 Section 32 中附的“过去 12 个月摘要”；
• 重点留意：
• 渗水报告是否反复出现；
• 是否有长期未解决的合规调查；
• 大规模维修是否反复被推迟或否决。

3. 独立验楼的作用与局限

• 专业验楼可检查：室内明显缺陷、可见建筑外壳问题、渗水痕迹、明显安全风险；
• 但对 整栋建筑的系统性问题 存在局限：
• 通常无法深入检查共用设施和其他单元；
• 无法在未获批准情况下进行破拆或侵入性检测；
• 对防火等级等“隐蔽工程”多只限于表面判断。

因此，验楼报告应被视为 补充证据，与文件审查、工程报告和业主公司信息结合使用。

七、买后产生纠纷怎么办？（以维州为例）

如果未来在缺陷责任、特别征费或保险责任方面发生争议，在维州通常会进入 VCAT（维州民事与行政仲裁庭） 等法定路径。

1. VCAT 处理范围

包括但不限于：

• 业主公司是否应该负责修复某些共用部分缺陷；
• 特别征费是否合法合理、分摊是否公平；
• 保险索赔和 excess 责任争议；
• 修复工程完成后仍有问题时，对施工质量的争议。

2. 证据准备的重要性

成功维权需要系统证据，包括：

• 缺陷照片、视频和时间记录；
• 专业验楼或工程师报告；
• 与业主公司往来邮件、书面通知及其回复；
• 业主公司会议记录证明其对问题的知情程度；
• 修复报价和相关费用证明。

文档越完整、时间线越清晰，越有利于在仲裁中证明责任和损失。

八、综合评估：买分层公寓前要建立的心态

从风险角度看，分层公寓的重大隐形成本往往不在室内装修，而在：

• 防火合规与外墙板；
• 渗水与建筑外壳；
• 业主公司管理质量与资金安排；
• 已知缺陷对应的特别征费与潜在额外费用。

Section 32 和业主公司文件是识别这些问题的基础，但买家需要：

1. 主动追问：不要满足于“正在评估/合规调查中”这类模糊措辞；
2. 对数字敏感：5,000–50,000 澳元/户的特别征费并不少见，要提前纳入财务规划；
3. 结合专业意见：必要时请律师和工程顾问对关键文件进行解释；
4. 接受不确定性：即使文件“干净”，仍可能存在未被发现的潜在缺陷。

理性买家不是寻找零风险资产，而是知情决策、匹配预算、接受自己选择的风险范围。

D. 关键数据要点

1. 严重防火缺陷或可燃外墙板整改，业主公司特别征费通常约 每户 5,000–50,000 澳元。
2. 可燃外墙板拆除与更换费用一般约为 每平方米 500–2,000 澳元，总成本可达数百万。
3. 防火整改项目总费用，小楼常见区间为 50,000–150,000 澳元，大型公寓可远超此数。
4. 水侵入导致的内部损害，单元业主通常需承担 约 500–2,000 澳元或以上的保险 excess。
5. Section 32 只能披露已知缺陷，无法排除尚未被发现的潜在缺陷。