澳洲 Help to Buy 共有产权购房计划如何运作？条件、额度与影响全解析

Help to Buy 是澳大利亚联邦政府推出的 共有产权（shared equity） 购房计划，自 2025 年 12 月起实施，每年提供 10,000 个名额，共四年 40,000 个名额。
对符合条件的 首次购房者 而言：

• 新房：最低首付可低至 2％，政府出资最高 40％ 作为产权份额；
• 二手房：政府出资最高 30％，买家同样可以 2％ 首付入市；
• 买家只需为自己贷款部分付息，本金与利息都明显低于传统贷款；
• 但未来出售或主动回购时，需按政府持股比例与政府 共同分担房价涨跌。

收入、房价和自住要求等条件限制，使该计划主要面向储蓄有限但收入稳定的中低至中等收入首次购房者。

一、资格条件：谁可以申请 Help to Buy？

该计划通过收入、购房身份、房价上限和自住要求，对申请人进行筛选，重点扶持无法通过传统贷款模式买房的人群。

1. 收入门槛

上一财年的应税收入（taxable income）需符合：

• 单人申请：不超过 100,000 澳元/年；
• 夫妻或联合申请：不超过 160,000 澳元/年。

收入包括工资薪金、个体或生意收入、投资收益以及其他应税来源。
根据计划规则：

• 购房后若连续 两年 超过收入门槛，可能触发需开始回购政府份额的要求（具体触发与回购机制依赖官方指南约定）。

2. 首次购房者身份

• 申请人必须符合 首次购房者（first home buyer） 定义；
• 过去在澳洲曾经拥有任何类型的房产（包括投资房）都会失去资格，即使目前已不持有。

这一标准与其他联邦或州级援助计划（如 First Home Loan Deposit Scheme、印花税减免等）所采用的“首次购房者”定义一致。

3. 公民与居留身份

• 澳大利亚公民 或 永久居民（PR） 可申请；
• 临时签证持有人不符合资格。

4. 自住要求

• 购入房产必须用作 自住房（principal place of residence），不得用作纯投资房；
• 购房完成后需在 12 个月内入住；
• 在享受共有产权的整个期间，一般需保持为主要居住地址，违规改为投资用途可能触发回购政府份额等条款。

二、各地房价上限：超过一元也不行的“硬门槛”

Help to Buy 为不同城市和地区设定了 最高购房价上限，超过上限 一澳元 也无法参加计划。

1. 2025–2026 年首府城市房价上限

• 悉尼：1,300,000 澳元
• 墨尔本：950,000 澳元
• 布里斯班：1,000,000 澳元
• 珀斯：850,000 澳元
• 阿德莱德：700,000 澳元
• 霍巴特：700,000 澳元
• 达尔文：700,000 澳元
• 堪培拉：900,000 澳元

2. 主要区域城市/地区房价上限

• NSW 区域：1,300,000 澳元（与悉尼相同）；
• VIC 区域：950,000 澳元（与墨尔本相同）；
• QLD 区域：1,000,000 澳元（与布里斯班相同）；
• WA 区域：850,000 澳元（与珀斯相同）；
• SA 区域：600,000 澳元；
• TAS 区域：600,000 澳元；
• NT 区域：700,000 澳元；
• ACT 区域：900,000 澳元。

注意：

• 上限是指 最终成交价，包括拍卖溢价及合同中计入价格的相关费用；
• 只要成交价 不超过上限，即可用于该计划；
• 一旦高出上限任何金额，即完全不符合资格，不能部分享受补贴。

例如：

• 墨尔本上限为 950,000 澳元，该额度更倾向于覆盖联排、外郊独立屋和部分优质公寓，而非内城大部分独立房；
• 悉尼 1,300,000 澳元的上限，则使部分内城联排或小面积独立屋也有机会纳入范围，但港景或东区高端房源仍远超门槛。

三、政府出资结构：新房 40％，二手房 30％

Help to Buy 通过政府作为“无息合伙人”的方式，降低买家的贷款额度和首付门槛，同时通过差别比例鼓励 新房建设。

1. 新建房产：政府最高出资 40％

• 适用于在过去 12 个月内完工且从未被占用的 全新房产；
• 政府最高可持有 40％ 的产权份额；
• 最低组合结构示例：
• 买家首付：2％
• 政府份额：40％
• 银行贷款：58％

买家如果有更高首付，也可以减少贷款比例，但政府持股比例最高仍为 40％。

示例：90 万新房

• 购房总价：900,000 澳元
• 买家首付 2％：18,000 澳元
• 政府出资 40％：360,000 澳元
• 银行贷款 58％：522,000 澳元

对比传统模式：

• 10％ 首付（90,000 澳元）+ 90％ 贷款：810,000 澳元贷款；
• 20％ 首付（180,000 澳元）+ 80％ 贷款：720,000 澳元贷款。

Help to Buy 明显降低了贷款本金和每月还款压力。

2. 既有房产：政府最高出资 30％

• 适用于竣工超过 12 个月或已被居住过的 二手房/既有房；
• 政府最高可持股 30％；
• 典型结构示例：
• 买家首付：2％
• 政府份额：30％
• 银行贷款：68％

相比新房，二手房政府出资比例更低，但仍明显减少了买家的贷款负担。

四、名额限制与“先到先得”：并非所有符合条件者都能上车

该计划在全国范围内实行 名额制：

• 每年名额：10,000 个；
• 计划周期：4 年，总共 40,000 个名额；
• 名额按照人口占比在各州和领地之间分配，大州获得的份额更多。

1. 先到先得（first-come-first-served）

• 名额按照 申请通过的时间顺序 分配，而非抽签或评分；
• 实际含义是：
• 符合条件并不等于一定能获得帮助；
• 申请时机和审批速度 会直接影响能否拿到当年的配额。

2. 需求远大于供给

在澳洲房价与租金压力普遍较高的背景下：

• 每年 10,000 个名额很可能不足以覆盖大量符合条件的租客群体；
• 在悉尼、墨尔本等高需求地区，配额可能很快被用完，部分符合条件的申请人需要等待下一财年的名额。

因此，Help to Buy 更像是 有限机会型政策，而不是面向所有符合条件人群的普惠权益。

五、合作银行与申请流程：目前以直连银行为主

在计划初期，参与贷款的银行数量有限，且以 直连银行申请 为主。

1. 初始合作银行

• 计划启动时，参与银行包括：
• Commonwealth Bank of Australia（CBA）
• Bank Australia
• 未来可能有更多银行加入，但需要等待政府进一步发布信息。

2. 初期阶段对贷款中介的限制

根据业界信息：

• 至少在起步阶段，部分主要银行（如 CBA）不通过 贷款经纪（mortgage broker） 渠道受理 Help to Buy 申请；
• 申请人需要 直接通过银行网点或线上渠道 办理；
• 这意味着：
• 买家难以像以往一样，通过中介获得多家银行产品对比和申请协助；
• 需要自己理解产品条款、对比利率与费用，并自行确保材料完整。

3. 申请所需资料

除标准住房贷款资料外，还需满足 Help to Buy 特定要求。

标准贷款资料包括：

• 收入证明（工资单、税单等）；
• 就业证明、信用记录、资产与负债明细；
• 购房合同等。

Help to Buy 额外资料包括：

• 首次购房者声明；
• 澳洲公民或 PR 证明；
• 房价与所在地的上限核对证明，确保成交价在对应地区上限之内。

六、价格上限附近的市场效应：门槛附近的“悬崖定价”

价格上限带来显著的 “悬崖效应（cliff edge）”：

1. 阈值附近的房源定价行为

• 在上限之下：
• 这类房源可以同时吸引传统贷款买家和 Help to Buy 申请人，买家池明显更大；
• 高出上限一点点：
• 即便只是多出几千或几万，也会完全失去 Help to Buy 买家群体。

因此：

• 卖家和中介有强烈动力，把房源价格定在例如墨尔本的 949,000 澳元 或悉尼的 1,299,000 澳元，以保留更多潜在买家；
• 原本市场价值略高于上限的房产，可能出现向下调价以“挤进”上限范围；
• 而远低于上限的房源，则可能因买家竞争增强，价格向上靠近上限。

2. 竞争加剧与可负担性的张力

• Help to Buy 让只需 2％ 首付 的买家进入原本需要 10–20％ 首付的市场；
• 更多储蓄较少但收入合格的买家加入竞价，可能会抬高 上限以下房源 的成交价；
• 这种“额外需求”有时会抵消部分政策原本希望带来的价格压力缓解效果。

七、政府持股的回购与退出机制：怎样“散伙”？

政府作为共有产权持有人，一定会在某个时间点退出。退出路径主要有三种：

1. 出售房产：按比例分账

当房产出售时：

• 政府按持股比例分配 销售价格；
• 若当初 90 万购入时政府持股 40％，后来以 120 万卖出：
• 政府可收回 40％ × 1,200,000 ＝ 480,000 澳元；
• 其中包含最初 360,000 出资 + 40％ 资本增值（300,000 × 40％ ＝ 120,000）；
• 若卖出价低于购买价，政府也按同一比例 共同承担亏损。

2. 自愿回购：按当前市值买回政府份额

业主可以在持有期间任何时间选择回购政府份额：

• 回购金额按 回购当时的市场估值 计算，而不是按原始购买价；
• 若房价上涨，回购成本会高于政府最初出资额；
• 回购可分批或一次性完成，具体安排视计划规则与贷款机构操作而定。

3. 触发式回购：不再符合条件时的安排

部分事件可能触发回购要求，例如：

• 连续两年收入超过计划设定的门槛；
• 把房产从自住房转为投资房；
• 其他违反协议条款的行为。

具体触发条件、时间表和回购方式在购房时签署的计划协议中会有详细说明。

八、与传统购房路径对比：换首付与贷款轻松，还是换未来收益？

Help to Buy 与传统购房或其他政府援助计划相比，有明显优势，也有约束和代价。

1. 优势：首付与贷款压力明显下降

• 首付门槛：
• 仅需 2％ 首付，远低于 5％（部分联邦计划）、10％ 或 20％ 传统要求；
• 贷款本金降低：
• 以 90 万房为例，Help to Buy 模式下贷款约为 522,000 澳元；
• 10％ 首付传统模式下贷款为 810,000 澳元，
• 20％ 首付模式下贷款为 720,000 澳元；
• 贷款越低，长期利息总额和每月还款压力越小，对现金流的缓解越明显。

2. 代价：需与政府共享资本增值

• 在传统购房下，全部房价上涨属于业主；
• 在 Help to Buy 下，房价上涨需与政府按持股比例分享；
• 对于长期涨幅较大的区域，最终“还给政府”的金额会相当可观，这可视为：
• 用未来部分增值，交换当下更低首付和更小贷款压力。

3. 约束：用途与灵活性降低

• 必须作为自住房使用，想改为投资房可能触发回购义务；
• 收入增加或生活规划改变时，需要考虑与政府拆分资产的条款；
• 某些策略（如频繁转租、短租运营等）可能与计划要求存在冲突。

九、综合评估：适合哪一类买家？

从政策设计与运行机制来看，Help to Buy 更适合：

• 储蓄有限但收入稳定 的首次购房家庭或个人；
• 短中期（例如 5–10 年）更重视“尽早上车”而非“最大化长周期资本增值”的人群；
• 认同与政府分享上涨收益，并愿意接受使用与回购条款约束的买家。

需要注意的是：

• 该计划名额有限，申请时间与审批速度会影响结果；
• 价格上限附近房源的竞争可能更加激烈；
• 每个人的收入稳定性、职业规划、家庭计划和风险承受能力不同，是否选择此路径，应结合个人财务规划和专业建议进行综合判断。

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