拍卖前 7 天必做清单：维州“底价公开”时代买家实战指南

底价公开后，拍卖前 7 天要做什么？

在维州强制 拍卖底价公开（reserve price disclosure） 的新规下，拍卖前 7 天不再是猜价游戏，而是买家进行 预算校准、尽职调查和竞价策略设计 的关键冲刺期。
核心做法是：

1. 把公开底价视为“法律硬底线”，而不是成交价；
2. 用历史“底价－成交价差”估算真实可能成交价；
3. 在底价公开后再开始花钱做尽调，降低浪费；
4. 提前与贷款方、律师和中介沟通好资金与条款；
5. 写下自己的“离场价”，拍卖当天严格执行。

一、背景：从“盲猜底价”到“有硬底线”的 7 天

在新规下，卖方必须在拍卖前至少 7 天公开拍卖底价（reserve price，拍卖保留价），并更新到：

• 在线广告与房源页面；
• 信息说明文件（Statement of Information）；
• 合同与法定文件中。

这 7 天，是买家用新信息重组策略的时间窗口：

• 之前：不知道底价，尽调和预算决策带有很大不确定性；
• 现在：可以把公开底价当成法律意义上的 “硬地板价（hard floor）”，在此基础上往上做预算测算和策略设计。

二、第 7 天：底价“硬地板”的揭晓

1. 核实官方底价，而不是听口头说法

• 不要只听中介“口头更新”；
• 直接在 房源页面 查看，或索取最新的 Statement of Information（信息说明文件）；
• 这一数字现在是具有法律效力的 拍卖底价，是拍卖的最低成交门槛。

2. 重新校准预算：底价到底在你哪一条线？

• 把公开底价与自己的最高预算做直接对比；
• 经验法则：
• 如果底价已经等于你的 绝对上限，建议此时就考虑退出——
• 在墨尔本这样的竞争市场，房子很少刚好以底价成交，通常会高于底价。

3. 计算“价差”：用最近 3 宗交易推演真实成交区间

• 查同一条街或同一区域最近 3 宗拍卖成交：
• 实际成交价比当时的公开底价高了 5％、10％ 还是 20％？
• 把这个 “区域溢价百分比（suburb premium）” 套用到当前底价：
• 例如：过去几套房都比底价高 15％，
• 这次底价为 1,000,000 澳元，则合理的心理预期是约 1,150,000 澳元。

这样，你看到的不只是底价，而是更接近真实市场成交区间的数字。

三、第 6–5 天：尽职调查（“绿灯期”）

底价公开后，你知道了价格地板，这时才真正值得花钱做尽调。

1. 启动验房：在“已知底价”的基础上花这笔钱

• 尽快预约 建筑和虫害检查（building & pest inspection）；
• 新规前：你可能先花 600 澳元以上 验房，结果拍卖当天发现底价比你预算高 20 万澳元；
• 新规后：只有当底价在你可接受范围内时才启动验房，减少无谓支出。

2. 合同审查：确认没有“临门一脚”改条款

• 把 Section 32 卖方声明 和 Contract of Sale（买卖合同） 发给律师或代书；
• 请他们确认：
• 底价公开后，卖方是否在附加条款中悄悄加入了不利条款；
• 是否有与底价或价格结构相关的特殊条款。

3. 公寓/联排的业委会与物业检查

• 对于公寓或联排别墅：
• 订购 业主委员会/Strata 报告；
• 重点查看沉淀基金（sinking fund）、已知结构问题、即将征收的特别维修 levy 等。
• 这些都可能在你加价前，实质性影响房产的“性价比”。

四、第 4–3 天：贷款、缓冲与条款策略

1. 计算“舒适缓冲区”

• 与贷款经纪或银行沟通：
• 如果底价是 1,200,000 澳元，
• 你的正式审批额度是否能到 1,350,000 澳元？
• 这个差额，就是你在“情绪竞价阶段”可以动用的 缓冲空间。

2. 存款与支付方式确认

• 确认你能在拍卖当天支付通常的 10％ 定金；
• 提前问清中介：
• 是否接受 digital deposit bond（数字押金保函）；
• 是否接受 DEFT/EFT 电子转账，还是必须用银行支票。

3. 需要变更条款的，必须提前谈妥

• 若你需要：
• 5％ 定金（而不是 10％）；
• 60/90 天结算期；
• 任何特别条件；
• 一定要在拍卖前以书面形式取得卖方或中介确认，
• 不要指望拍卖当天“临时协商”。

五、第 2–1 天：进入心理战与市场温度评估期

1. 写下你的“离场价”，而不是只盯底价

• “离场价（walk-away number）” ≠ 底价；
• 它是 对你而言，这套房已不再划算的价格；
• 把这个数字写下来，而不是只在脑子里想一想。

2. 看一场“热身拍卖”：感受当下市场气氛

• 选择同一区或附近地段，参加一场其他房产的拍卖；
• 观察：
• 竞价是否激烈？
• 买家加价节奏是快还是慢？
• 现场气氛是“抢得很凶”，还是相对犹豫？
• 这能帮助你调整对自己那场拍卖的心理预期与准备。

3. 与中介做最后一次信息确认

• 拨打中介电话，直接问：
• “目前有没有收到高于公开底价的预拍卖出价？”
• 如果对方暗示已经有买家在底价之上出价，说明场内可能已经有一位或多位“强势竞争者”，你需要更谨慎评估自己的位置。

六、拍卖当天：执行你的“剧本”，而不是临场即兴

1. 站位：看得见拍卖师，也看得见竞争对手

• 尽量站在能清楚看见 拍卖师和主要竞买人 的位置；
• 不要刻意躲在角落，因为你需要及时捕捉出价节奏和竞价情绪变化。

2. 开盘价策略：两种思路

策略 A：主动在底价开盘

• 如果现场没有人抢先出价，你可以直接按公开底价出价；
• 因为底价已公开，这通常会立即让房产 “on the market”（进入必卖状态）。

策略 B：让别人先把价格推到底价

• 选择等待其他买家慢慢把价格推到公开底价；
• 一旦拍卖师宣布房产“on the market”，你再用相对有力的加价介入；
• 这种做法可以在一定程度上观察对手实力和意愿。

3. 最关键一步：价格到达“离场价”时立刻停手

• 一旦出价触及或超过你事先写下的 “离场价”：
• 立即停止出价，不再跟进；
• 底价公开制度的意义之一，就是帮助你更清晰地做出 “买还是不买” 的理性决策；
• 拍卖现场的紧张与情绪很容易让人忘记预算，
  沿着你写下的数字行事，是保护自己的最后防线。

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