墨尔本 CBD 公寓投资：该继续持有还是出售？

决定是否继续持有或出售墨尔本CBD及Docklands公寓投资，不是凭感觉，而是看三件事：现金流是否扛得住、卖出后的税务成本有多大、卖掉资金能否去更“会赚钱”的地方。如果房子现金流为正或仅轻微为负（税后每周缺口低于约100澳元），租赁需求稳定、楼宇（Owners Corporation）没有雷点，一般更适合继续持有。相反，若长期亏损明显（税后每周缺口超过约150澳元）、空置风险上升，或大楼可能出现特别征费/缺陷整改，往往更应该认真考虑卖出，把权益重新部署到更高回报资产或用于降债。

现金流分析框架：先算清“每年真实要贴多少钱”

判断“持有值不值”，先把账算到年：

1）年租金收入
用“周租 × 52 × 0.95”估算（预留2–3周空置）。

2）年成本支出（常见项目）

• 贷款利息
• Owners Corporation（业主委员会费用）
• Council rates（市政费）
• 水费（如适用）
• 房东保险
• 物业管理费（通常为租金的5%–7%）
• 维护/小修预留（通常每年1,000–2,000澳元）

3）年净现金流
年收入 − 年成本 = 年现金流（正数=赚钱，负数=需要持续补贴）

示例：CBD一房（典型口径示意）

• 周租：500澳元
• 年收入：500 × 52 × 0.95 = 24,700澳元
• 成本（示例）：
• 利息：18,000（35万贷款，6.5%）
• OC费：5,000
• rates+水费：2,000
• 保险：1,500
• 管理费：1,600
• 维护：1,500
• 合计：29,600
• 年净现金流：24,700 − 29,600 = -4,900澳元（约每周-94澳元）

负扣税（Negative Gearing）把“真实出血”打下来

如果你有工资等应税收入，投资亏损可抵扣应税收入。
以边际税率37%为例：

• 4,900澳元亏损 × 37% ≈ 1,813澳元税务回补
• 税后实际支出约：4,900 − 1,813 = 3,087澳元/年（约每周59澳元）

经验阈值（用于快速判断）

• 税后每周缺口 50–100澳元：很多投资者可接受（当作“供楼攒权益”）
• 税后每周缺口 >150澳元：压力明显，需要非常强的增值预期才值得继续扛

卖出前先看CGT：税务可能“吃掉”一大块增值

投资房卖出通常涉及资本利得税（CGT）。若持有超过12个月，常见规则是资本增值的50%计入当年应税收入（具体仍以个人税务情况为准）。

简化例子

• 45万买入，55万卖出
• 增值10万，其中50%计入应税收入=5万
• 若边际税率37%，税负约：5万 × 37% = 18,500澳元

这就是为什么很多人卖房后觉得“钱没想象中多”：增值并不等于可自由支配的净收益。

可能的优化方向（需要结合个人情况）

• 自住房（PPOR）相关豁免：若你曾自住后转出租，可能有部分期间的豁免/折算空间
• 资本亏损抵扣：若其他投资有资本亏损，可用于抵扣资本增值，降低税负
  （建议与注册会计师/税务顾问核算，避免误判。）

回报结构：CBD公寓常见是“低收益+靠周期吃增值”

CBD公寓典型毛租金回报可能在**3.5%–4.5%**区间，通常不如部分外圈或区域城市的高收益型资产。它的优势往往来自：在市场上行周期里，位置与需求带来的增值弹性。

但问题在于：如果处在下行或横盘期，你可能同时遭遇：

• 租金回报不高
• 现金流为负
• 房价增值停滞甚至回撤
  这会让总回报变得很难看，尤其对高位买入者更不友好。

“卖了换更高收益”的对比思路

如果你卖掉一套50万、毛租4%的CBD公寓，转去买一套40万、毛租5.5%的资产：

• 租金结构可能更好
• 同时释放10万权益，可用于降债或做更高效投资
  这种“资金效率”提升，往往是卖出的核心理由之一。

Owners Corporation是关键变量：特别征费能直接改变答案

很多CBD/Docklands投资的最大风险，不是租金，而是大楼本身：

重点看三件事：
1）Sinking Fund（维修基金）是否健康
基金充足意味着日常维护更可能“在预算内”。基金枯竭通常预示未来可能加收特别征费。

2）是否有特别征费（Special Levy）在途
外墙、消防、结构、管线、电梯等大修可能让每户承担1万–5万澳元甚至更高。
一旦市场知道要征费，买家通常会直接压价或绕开。

3）是否存在缺陷/整改命令
可燃外墙、消防不合规、结构问题等，会同时影响融资、估值与转售需求。

如果你的大楼“问题多、费用高、风险不透明”，就算租金还行，也可能更适合尽快退出。

空置风险：供给过剩时，现金流会变得更差

当某些片区新公寓供应集中、竞争激烈时，你会看到：

• 租金更难涨，甚至需要降价
• 换租空置拉长
• 新楼盘更新、能效更好，老房更吃亏

一个很实用的信号是：如果你每次换租要空 4–6周，而不是 1–2周，现金流很容易从“轻微亏”变成“明显亏”，这会直接推动“卖”的结论。

专业物业管理能把“边缘项目”拉回可持有区间

对现金流接近盈亏平衡的房子，物业管理的价值常常被低估：

• 租客筛选更稳，减少拖欠与损耗
• 租金定价更贴市场，减少空置
• 维护更及时，防小病变大修

如果每年能把空置减少2–3周、并控制维护超支，很多“快扛不住”的项目，可能就变成“还能持有”的项目。

什么时候更适合“持有”？

符合越多项，越偏向持有：

• 税后每周缺口 ≤100澳元（或已接近盈亏平衡）
• 租赁需求强、空置少
• 大楼财务健康、无特别征费风险
• 你对未来周期增值更有信心
• 卖出会触发较高CGT，且卖后没有明显更优替代方案

什么时候更适合“出售”？

符合越多项，越偏向出售：

• 税后每周缺口 >150澳元，长期拖累预算
• 空置风险高、租金被压、换租周期拉长
• 大楼存在缺陷/整改风险，或特别征费在途
• 价格增值预期偏弱，甚至还在回撤
• 卖出后资金可明显更高效：降债、换高收益资产、优化资产组合

如果你决定卖：三点让净回款更高

1）择时：上行周期、买家竞争强时更容易拿到好价格
2）呈现：小修小补+软装+专业摄影，往往能带来明显溢价
3）定价：贴近市场证据的定价更容易形成有效竞争，避免“挂太高拖太久”

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