维州2026年税务变化如何影响房产持有成本

维多利亚州（Victoria）房产税改革（通过2025年11月修订并在2026年持续生效）显著改变了房产持有成本，核心变化包括：空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax，VRLT）扩大适用范围并调整豁免条件、合规申报期限更严格；拥堵征费（congestion levy）年度费率从950澳元提高到1,850澳元（上涨95%），并将适用区域扩展到South Yarra、Cremorne、Windsor，以及Richmond和Prahran的部分区域；以及商业与工业物业税（Commercial and Industrial Property Tax，CIPT）的口径澄清，影响混合用途物业与土地税过渡规则。这些变化可能为受影响物业带来每年约900–2,000澳元的额外成本，促使投资者重新评估持有成本可行性，也要求买家在购入前核实具体税务暴露。尤其是新纳入拥堵征费区域的物业影响更大——例如一套South Yarra公寓配有两个车位，过去可能无需缴纳征费，如今将每年产生3,700澳元成本，显著压缩净租金收益与投资回报。

空置住宅土地税（VRLT）变化

VRLT适用于在任一日历年度内空置超过六个月的住宅用地，旨在鼓励物业被有效使用，而非长期囤地或闲置。

• 豁免条件调整： 2025年11月修订收紧了部分豁免，同时新增更明确的救济条款。进行重大翻修的物业仅在具备市政批准的建筑许可（building permit）且施工持续推进的情况下才能维持豁免；若翻修不完整或工程延误，可能失去豁免资格。若物业在规定时限内真实挂牌出售或出租（例如在空置开始后30天内挂牌，并持续维持挂牌），在满足“以市场价格真实营销”等条件下可保留豁免。
• 合规申报期限： 更严格的申报要求规定，每年必须在1月15日前提交空置状态声明。逾期申报或信息不准确将触发500–2,000澳元罚款，并可能追缴税款与相关责任。年中购入物业的业主，也需按持有时段就“部分年度”申报空置状态。
• 税率： 在墨尔本内城与中环部分市政区，VRLT通常按物业资本改良价值（Capital Improved Value）计征1%。例如一套资本改良价值为900,000澳元的物业，若空置且不符合豁免条件，可能产生9,000澳元VRLT——这一成本会强烈推动业主尽快出租、入住或出售。
• 对投资的影响： 计划翻修、出售或换租的投资者需严控时间表，确保满足豁免条件并按时合规申报，否则可能面临显著税负。尤其在大规模翻新期间，或换租导致空置超过六个月（并不罕见）时，更需要主动管理豁免路径与材料留存。

拥堵征费扩围与费率上涨

拥堵征费按“车位（car parking space）”计征，适用于墨尔本内城特定区域，用于交通基础设施并抑制高密度区域对私家车的依赖。

• 费率上涨： 每个车位的年度征费从（2024年的）950澳元提高到（2026年的）1,850澳元，上涨95%，带来显著的持有成本跃升。拥有两个车位的物业现在每年需缴纳3,700澳元，而此前为1,900澳元。
• 区域扩展： 新增征费区域包括South Yarra（Chapel Street以东）、Cremorne（工业片区）、Windsor（Dandenong Road以北），以及Richmond与Prahran的东部区域——这些过去多为免征区域。扩围将影响大量高配套、热门居住区内原本“停车成本为零/较低”的物业。
• 物业影响测算： 例如South Yarra一套两房公寓带两个车位，购入价850,000澳元，年租金42,500澳元（5%毛租金收益）。新增/上调后的拥堵征费为3,700澳元/年，将净收益率拉低约0.44个百分点。叠加物业管理费（body corporate）、市政费（rates）等成本后，现金流压力会更明显。
• 投资策略含义： 以收益为导向的投资者应重点核查是否处于征费区域。位于中外环、免征区域的物业可完全避开该成本，横向对比回报更具优势。或者在征费区域内优先选择无车位或仅单车位的物业，以降低征费冲击。

商业与工业物业税（CIPT）口径澄清

CIPT改革推动商业与工业物业从土地税（land tax）逐步过渡到新的物业税体系。2025年11月修订进一步澄清了混合用途物业的处理方式与过渡机制。

• 混合用途物业规则： 对同时包含住宅与商业用途的物业（例如底层商铺、上层住宅公寓），现在有更清晰的分摊与计税口径：商业部分适用CIPT，住宅部分仍按标准土地税体系处理——这通常需要进行估值拆分并分别评估。
• 过渡时间表： 物业在2024–2028年间逐步从土地税过渡至CIPT，并伴随年度调整。不同物业在过渡期的成本变化方向可能不同：有的上升，有的下降，取决于土地价值与含改良价值（总价值口径）之间的结构差异（CIPT以包含改良的总价值为基础）。
• 小企业豁免： 修订也确认部分小型商业物业业主（在特定门槛以下）仍可享受某些豁免或减免，从而相对降低小业主受到的CIPT影响，相比大型商业持有组合更为友好。

持有成本建模与投资筛选

上述税务变化要求在购入前和持有期内进行更系统的持有成本核算与复盘。

• 逐套核验税务暴露： 买家应核查具体物业是否适用拥堵征费（位置是否在征费区、车位数量）、VRLT风险（翻修或换租期间的空置概率、豁免条件是否可满足）、以及CIPT暴露（是否含商业/混合用途属性）。
• 重算净收益率： 投资者需把新增税费纳入净收益率模型。原本看似3.5%的净收益，可能在税费上调后降至3.0–3.2%，从而使其他投资选择更具吸引力。
• 区域选择策略： 拥堵征费扩围会让过去“性价比更高”的部分内城板块（如South Yarra、Cremorne）在税后回报上相对变弱，投资者可对比周边免征区域，在相似配套下优化税后收益。

服务说明

Forge Real Estate 提供结合维州税务变化的持有成本建模服务，包括：逐套核验拥堵征费适用性、基于空置概率与豁免条件的VRLT风险评估、以及将全部州税纳入的净收益率测算。买方代理服务还包括合同审查以在签约前核实税务暴露、将投资筛选导向更税务优化的区域与物业类型，并通过合规日历管理确保按时满足豁免与申报节点。欢迎联系获取面向墨尔本市场的税后投资分析与选房支持。

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