澳大利亚城市与地区房价如何变化？疫情后“由区返城”的新趋势解析

最新数据表明，澳大利亚房市正从疫情期间的“向地区外迁、地区领涨”，逐步转向 首府城市重新领跑 的格局。以 2025 年 8 月为例，墨尔本房价 单月上涨 1.8％，而维州地区仅上涨 0.9％；悉尼的月度涨幅也约为新州地区的 4 倍。
这一反转与三个关键因素相关：城市向地区的净迁移降至 2019 年末以来最低水平；部分首府城市相对负担能力有所改善；在居家办公比例下降的背景下，靠近就业与城市配套的需求重新抬头。

当前市场背景与核心数据：首府城市加速回暖

在澳大利亚东部各州，首府城市市场正在重新获得价格动能：

• 悉尼：2025 年 8 月的月度涨幅约为新州地区的 4 倍；
• 墨尔本：同月都市区涨幅为 1.8％，而维州地区为 0.9％，城市与地区的增速差约为 2:1。

这种“城市加速、地区放缓”的格局，伴随以下市场特征：

• 首府城市的 拍卖成交率 较高，买卖价差（bid-ask spread）收窄；
• 上市天数（days on market） 较地区缩短，成交节奏更快；
• 随着买方信心恢复、信贷条件趋于稳定，首府城市的交易量出现回升。

从整体来看，疫情期间地区市场的超额表现正在被更均衡、甚至向城市倾斜的增长所取代。

迁移模式变化：从“Tree-Change”回到“都市导向”

疫情期的地区迁移潮正在减弱

疫情期间，“逃离城市、迁往地区”的 tree-change 现象显著推高了许多地区市场的需求和房价。然而，到 2025 年中：

• 从首府城市迁往地区的 净迁移 已降至自 2019 年末以来的最低季度水平；
• 虽然地区仍然吸引多于外流的人口，但 净流入速度明显放缓。

为什么迁移潮开始降温？

原文指出，几类因素正在改变家庭的选址计算方式：

• 利率上升 降低了购房贷款能力，促使买家重新权衡“地区便宜”与“城市配套”的取舍；
• 油价与通勤时间成本 上升，使长距离通勤的隐性成本更被重视；
• 完全远程工作的机会减少，更多工作场所转向 混合办公或回到办公室；
• 对于部分职业而言，接近 专业就业机会、大学、医疗和文化配套 的城市位置重新变得重要。

总体上，迁移模式从“只看空间和价格”回到更加综合考虑工作、教育、健康与生活便利度的决策逻辑。

城市可负担性改善：为何墨尔本重新具有吸引力？

以墨尔本为例，原文提供了一个关键指标：房价收入比（price-to-income ratio）。

• 2022 年峰值时，墨尔本的房价收入比约为 7.1；
• 到 2025 年，该比例降至 6.4，相对可负担性改善约 10％。

造成这一变化的因素主要包括：

• 2023 年出现的 温和价格调整；
• 同期 工资增速略高于房价增速。

对于首置者和之前被排除在首府市场之外的家庭来说，这种比例改善代表着更容易进入城市市场。结合：

• 密集的 就业机会；
• 完整的 交通与基础设施配套；

这些因素共同推动需求重新转向首府城市。

州际差异：不同地区市场的“冷热不均”

区域市场并非整体同步放缓，各州表现存在明显分化：

• 昆士兰地区（Regional QLD）与西澳地区（Regional WA）
  仍保持相对强劲的增长轨迹，年涨幅约 4％–5％，高于全国首府城市年均 3.2％ 左右；
• 西澳地区 受益于资源产业与农业加工等就业稳定性；
• 昆士兰地区 则因跨州迁移持续、沿海生活型城市房源有限，保持较高需求。

相比之下：

• 维州与新州的地区市场 出现更明显的降温，增速低于各自的首府城市；
• 尤其是 维州地区，由于经济对墨尔本的依赖度更高、资源型就业中心较少，地区房价对首府经济节奏更为敏感。

这意味着，讨论“地区市场”时，必须区分不同州与不同产业结构，而不能视作一个统一整体。

案例分析：吉朗（Geelong）从高增长走向“温和期”

疫情高峰期的明星区域

吉朗曾是疫情时期的代表性高增长地区市场之一，受益于：

• 靠近墨尔本但房价相对更低；
• 沿海与生活方式型配套；
• 远程或混合办公群体的迁入需求。

当前表现：增速放缓但仍在增长

根据原文数据，目前：

• 吉朗独立房月度涨幅约为 1.2％；
• 而墨尔本外环郊区的月度涨幅约为 2.5％。

这表明，吉朗仍在增长，但节奏已明显低于部分城市外圈区域。其背后反映：

• 峰值期间以 高度加杠杆 方式入市的买家对利率变化更加敏感；
• 一部分家庭开始“迁回墨尔本”，以更接近城市就业与教育资源。

同时，吉朗内部也在分化：

• 靠近海滨、配套成熟的优质街区仍保持较稳健需求；
• 外围新开发片区的需求则更容易受到利率与情绪变化影响。

高表现地区市场：收益率与成长的“局部亮点”

尽管整体增速降温，部分地区市场仍显示出 强劲的价格与租金表现，包括：

• 西澳中西部（Midwest WA）与 Albany；
• 昆士兰中部的 Biloela 与 Central Highlands；
• 新州 Lower Murray 区域。

这些地区的共同特征包括：

• 租赁空置率低于 2％，租房市场非常紧张；
• 有持续的基础设施投资，如交通升级和公共设施扩建；
• 经济基础多与 医疗、教育、资源加工等刚性需求行业 相关，而非单一依赖旅游或可选消费。

在这些市场中：

• 年度 租金回报率超过 6％，明显高于首府城市约 5.2％ 的平均水平；
• 同时，流动性相对较低、成交周期较长，是高收益与高波动并存的典型地区市场特征。

区域 VS 城市：关键比较指标

原文对比了地区与城市市场的几类核心指标，有助于理解二者的结构性差异。

1. 价格增速（Price Growth Velocity）

• 都市单元房：月度涨幅约 1.8％–2.0％；
• 地区单元房：月度涨幅约 0.9％–1.5％。

2. 租金收益率（Rental Yield）

• 首府城市毛租金回报：约 4.8％–5.2％/年；
• 地区市场毛租金回报：约 6.0％–7.5％/年，且人口越小、越远离首府，收益率往往越高。

3. 市场流动性（Market Liquidity）

• 城市市场 成交频率更高，中位上市天数通常比地区短 20％–30％；
• 拍卖机制在首府城市更普遍，提高价格发现的透明度。

4. 价格波动（Price Volatility）

• 地区市场在上涨和调整阶段的波动幅度通常更大；
• 城市市场由于成交量更大、买家结构更分散，价格走势更偏向 稳定与渐进。

经济与政策环境：是什么在驱动这轮“市区回归”？

多重宏观因素共同推动了“从地区回到城市”的再平衡：

• 货币政策：澳洲央行（RBA）在 2022–2024 年间多次加息，降低了可贷额度，使购房者更重视通勤成本和配套缺失的隐性代价；
• 劳动力市场：专业服务、科技与高技能岗位仍高度集中在首府城市，混合办公趋势趋于稳定而非无限扩张，限制了远程迁往地区的可行性；
• 基础设施投资：大型交通项目、医疗设施扩建、教育机构发展更多地集中在首府城市及其周边，进一步强化城市的长期吸引力。

这些因素共同作用，使城市与地区的吸引力对比从疫情时期的“地区偏强”，逐渐回到更平衡甚至“城市稍强”的状态。

证据性结论：不是“二选一”，而是取决于优先级

综合原文观点，可以得出几个关键结论：

1. 市场正在从地区超额表现回归到城市主导增长，这更像是对疫情特殊时期的修正，而非全然新结构。
2. 地区市场仍具备 较高租金回报、更低入场价格与特定生活方式优势，对退休者、部分远程工作者或重视空间的家庭依然有吸引力。
3. 首府城市则在 就业集中、市场流动性、基础设施与相对负担能力改善 的支持下，重新成为追求资本增长与灵活性的买家的重点区域。
4. 因此，无论是城市还是地区，都不存在对所有人“更好”的单一答案；不同家庭在收益率与增长、流动性与价格、配套与空间之间的权重选择，决定了适合自己的区域类型。

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