澳大利亚审慎监管局的负债收入比上限与当前利率如何影响墨尔本购房者

澳大利亚审慎监管局自2026年2月1日起实施的负债收入比贷款限制，要求各贷款机构对“负债收入比达到或超过年收入6倍”的贷款，将其在新增放贷规模中的占比控制在不超过20%，并且自住与投资两类分别单独计算。与此同时，澳大利亚储备银行现金利率为3.60%（自2025年6月以来维持不变，资料显示该利率自2025年8月13日起为3.60%），带动住房贷款实际利率处于较高区间，标准自住浮动房贷利率约在6.30%至6.70%左右；而公开的“新发放贷款”平均利率数据显示，2025年11月自住贷款约为5.48%、投资贷款约为5.66%（涵盖浮动与固定）。在这两项因素叠加下，高收入单人买家与投资者在购买高价物业时的借款能力会显著受限。以年收入15万澳元为例，按6倍负债收入比计算的贷款规模约为90万澳元；但需要注意，这并非对单个借款人的绝对禁令，而是对贷款机构层面的“护栏”，即限制高负债收入比贷款在新增放贷中的占比。墨尔本竞拍与购房策略应相应调整：在负债收入比约束下设定更现实的预算与目标价格；更重视预批时点，确保在季度额度尚充足时锁定贷款机会；并在房源选择上避免高度依赖高负债收入比买家的高端细分市场，因为该上限会人为缩小有效买家池。

理解负债收入比上限的运作机制
6倍收入阈值：负债收入比通常以“贷款总额÷年总收入（税前）”计算。年收入15万澳元的人申请90万澳元贷款，对应负债收入比为6.0。负债收入比达到或超过6倍的贷款会触发该上限管理；低于6倍的贷款不受此项占比限制。（审慎监管局将负债收入比达到或超过6倍归为高负债收入比）

20%组合占比上限：每家贷款机构在新增放贷中，可用于高负债收入比贷款的比例最高为20%，通常按季度衡量。一旦机构接近季度上限，即使借款人资质良好、还款能力充足，高负债收入比申请也可能被收紧或拒绝。（审慎监管局关于负债收入比上限的实施说明）

自住与投资分别计算：自住贷款与投资贷款各自独立计算20%上限。贷款机构不能用“自住低负债收入比贷款的充足空间”去抵消“投资高负债收入比贷款的超额”，两类都必须分别控制在20%以内。（上限分别适用于自住与投资放贷组合）

季度重置：高负债收入比额度通常按季度重新计算。大型机构一般按季度衡量；非大型机构可能采用滚动年度口径衡量。

当前利率环境
现金利率为3.60%（截至2025年12月的表述口径）使得标准自住本息同还的浮动房贷利率大致处于6.30%至6.70%区间。公开的“新发放贷款”平均利率数据显示，2025年11月自住本息同还约为5.42%，投资本息同还约为5.59%（涵盖浮动与固定）。投资贷款通常会比自住房贷高出约0.15%至0.40%，使实际利率可能达到6.45%至7.10%左右。

服务能力评估利率：贷款机构在评估借款能力时，通常会在实际利率基础上再上浮3个百分点作为缓冲，即使实际利率接近6.50%，评估利率也可能达到约9.30%至9.70%。该3个百分点缓冲旨在确保借款人在未来利率上行时仍具备还款能力。（审慎监管局维持3个百分点按揭评估缓冲）

借款能力计算的变化：即便借款人在高评估利率下仍显示可承受更高贷款额，负债收入比上限仍可能成为更强约束，使可获批的贷款规模在实践中被压回到接近“年收入6倍”的区间。（该上限为机构层面的高负债收入比占比限制）

对墨尔本不同购房群体的影响
高收入单人买家：年收入12万至18万澳元、瞄准内城与高价房段的个人买家，较容易受到负债收入比上限的直接约束。

双收入家庭：合并年收入20万至30万澳元的家庭，对应6倍负债收入比上限为120万至180万澳元，仍具备进入更高价位市场的能力；在负债收入比制度下，双收入家庭相对单人买家更具竞争优势。

投资者：投资放贷同样受到负债收入比上限约束，且投资贷款利率通常更高、服务能力审核更严。年收入18万澳元的投资者，按6倍上限对应总负债约108万澳元；若已持有其他按揭，新增可借额度将被进一步压缩，从而更难在高端投资物业中扩张。（上限对自住与投资分别适用）

预批策略与时点
尽早申请预批：优先在季度初申请预批（例如1至3月、4至6月），因为机构的高负债收入比额度通常更充足。临近季度末（例如3月、6月、9月、12月）申请，可能遇到额度趋紧或已用尽的情况。

多机构策略：可同时向多家机构申请，以提高至少一家机构仍有额度可用的概率。不同机构的客户结构不同，额度耗用速度也不同。

预批刷新与维护：在市场与个人情况变化时及时更新材料与预批结论，避免因时间延误错过可用额度窗口。

预留缓冲：建议将目标借款额控制在上限之下预留5%至10%的空间。例如年收入15万澳元，不以90万澳元作为刚性目标，而是将借款目标设在85万至87万澳元附近，为估值偏差、费用上升或审批口径变化留余地，降低触发高负债收入比管控的概率。

竞拍与出价策略调整
价格纪律框架：将最高出价设定在明显落在负债收入比可承受范围内的水平，而非依赖“理论上的服务能力上限”。例如若借款大致受限于90万澳元，可将可成交总价更务实地控制在约98万至100万澳元（以8万至10万澳元首付举例）而非把价格推到需要更高贷款的区间。

避开投资者拥挤板块：部分传统投资者密集的房型与区域在新规下可能因借款受限而竞争减弱，自住买家在这些细分市场中可能更容易遇到相对温和的竞价环境。

考虑拍卖前报价：当房源定价处于“刚好需要高负债收入比借款”的边缘区间时，合格竞拍者数量可能减少，从而出现流拍或谈判空间。基于证据的拍卖前报价，可能在买家池缩小时提高成交效率。

投资者专项考量
既有负债的影响：负债收入比计算通常会纳入借款人名下全部现有按揭负债。若投资者年收入18万澳元、既有投资贷款50万澳元，则在6倍上限下可承受的总负债约为108万澳元，新增可借空间约为58万澳元，明显限制继续扩张。（审慎监管局关于负债口径与上报定义）

服务能力与负债收入比的先后关系：过去部分投资者可能依靠较强现金流与租金收入，在服务能力评估中获得高于6至8倍收入的借款空间；在新框架下，即便服务能力表现良好，也更容易受到高负债收入比占比上限的限制，因此策略需要转向更低负债、更高首付或更慢节奏的扩张方式。

组合节奏安排：计划多次购入的投资者需更重视购入顺序与负债控制，可能需要在下一次购入前通过降杠杆、增加首付或拉长积累周期，使新增贷款保持在较低负债收入比区间。

房源选择优化
优先锁定低于上限的价格带：将找房目标聚焦在“所需借款低于年收入6倍”的总价范围内。以年收入15万澳元为例，若借款目标控制在90万澳元以内，则更应把总价目标放在“借款额加上可用首付”的现实区间，而不是把目标拉到需要明显超过上限借款的价位。

中环性价比定位：内城房源更容易需要较高负债收入比借款；距离市中心约15至25公里的中环区域往往能在可负担价位与生活配套之间取得更平衡，更利于在制度约束下完成购房。

权衡取舍：在负债收入比与利率双重约束下，买家可能需要在面积、地段或房型上做取舍。建议先明确不可妥协的需求，再对次要偏好保持弹性，以提高成交概率与长期可负担性。

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