2026年墨尔本购买期房印花税优惠值得吗？

维州的期房印花税优惠（off-the-plan stamp duty concession）——已延长至2026年10月，要求合同必须在2024年10月21日到2026年10月20日之间签署——对价格在**$1,000,000以下的新公寓与联排别墅，可能为买家节省$20,000–$40,000**。这项临时优惠没有价值门槛（no value threshold），其计算方式是从应税价值（dutiable value）中扣除符合条件的建筑成本（eligible construction costs），因此节省金额会随项目所处阶段而变化。对在内环供应受限、租赁需求强的区域购买自住或首置房的买家而言，这项优惠具有真实价值；但对在CBD或Docklands购买高层公寓、面临供应过剩风险的投资者来说，印花税节省往往不足以抵消资本增值疲弱与结算估值不足（settlement valuation shortfalls）带来的损失。

How the Off-the-Plan Stamp Duty Concession Works in Victoria

该优惠在一些表述中被描述为：对符合条件的期房新房或“重大翻新”（substantially renovated）物业，若在2026年10月前签约且应税价值不超过$1,000,000，可将印花税降至**$7,000的“固定额（flat）”。但在实际执行中，这项优惠通常是通过降低应税价值来减少应付印花税（一般做法是排除合同签署日之后发生的建筑成本），而2024年10月21日至2026年10月20日的临时优惠又没有价值门槛**，因此实际应付印花税并非固定金额。该优惠适用于自住者与投资者购买的分层产权（strata）公寓、联排别墅或在合同签署日后才进行分割（subdivided after the contract date）的土地住宅。

该临时优惠适用于符合条件的、位于含公共区域（common property）的分层地契（strata subdivision）中的公寓、单元房与联排别墅（units and townhouses），但不适用于非分层（non-strata）的house-and-land packages。

以墨尔本买家在Brunswick或Footscray购买一套**$750,000的期房公寓为例，正常情况下印花税可能约为$40,000**（duty rates；你也可以用 SRO duty calculator 估算）。在优惠下，买家只需支付**$7,000**，节省约**$33,000**。由于该优惠是通过扣除符合条件的建筑成本来降低应税价值（而不是设置固定税额），实际应付税额会变化——维州政府示例中提到，一套约**$620,000的期房公寓若在开工前购买，印花税可能从约$32,000降至约$4,000**。

不过，如果物业在完工时的估值低于合同价（在公寓市场走弱时较常见），买家仍必须按合同价完成购买，但可能难以获得足额融资，导致需要增加首付，或选择违约并损失订金（通常为10%）。(Consumer Affairs Victoria: off-the-plan deposits are required to be no more than 10%.)

Off-the-Plan Versus Established Apartments: Real Melbourne Numbers

以一对拥有**$150,000**首付、在墨尔本内西区看房的伴侣为例，比较两个情境：

Scenario A: 期房两居室公寓（Footscray）
合同价：$700,000 | 印花税：$7,000 | 前期总成本：$157,000 | 18个月后交割 | 预计租金：$500/周 | 风险：市场走弱；若交割估值为$670,000，意味着第一天就“亏”$30,000权益。

Scenario B: 现房两居室公寓（Footscray）
成交价：$680,000 | 印花税：$36,000 | 前期总成本：$186,000 | 立即交割 | 当前租金：$480/周 | 优势：房屋状态已知、立刻获得租金收入、无施工或日落条款风险。

Scenario A 在前期成本上节省**$29,000**，但暴露在估值风险、收入延后以及仅在交房时才发现的施工缺陷风险之下。Scenario B 虽然前期成本更高，但带来更高确定性与即时租金收益。对于储蓄有限、依靠该优惠进入市场的首置房买家来说，这**$29,000**的差距可能决定是否买得起；但对更重视现金流与资本稳定性的投资者而言，即使印花税更高，现房公寓往往表现更好。

Who Actually Benefits from the Stamp Duty Concession?

该优惠真正能帮助的是：在期房供给有限、开发商定价具有竞争力的区域购房的首置房买家——通常是一些成熟中环区域，例如 Coburg、Reservoir 或 Bentleigh，这类区域的联排别墅开发往往替代单一住宅，并与现有存量房直接竞争。在这些市场里，印花税节省可以转化为真实可负担性提升，而不会明显被价格“吃掉”。

相反，购买CBD或Docklands高层公寓的投资者，经常会发现优惠被以下因素抵消：开发商通过提高基价来吸收印花税节省、供应过剩压低租金与资本价值，以及交割估值低于合同价。举例来说，一套Docklands公寓在2024年以**$800,000期房合同买入、印花税仅$7,000**，到2026年交割时若估值仅**$750,000**，印花税节省很可能被完全抹平，买家从第一天就陷入负权益（negative equity）。

Hidden Risks: Sunset Clauses and Valuation Shortfalls

期房合同通常包含日落条款（sunset clauses），允许开发商在指定日期前未完工时取消合同，该期限常见为签约后24到36个月。如果施工期间房价上涨，开发商可能通过拖延完工来触发日落条款，退还订金并以更高价格重新出售。维州法律已对日落条款取消做出限制，但买家仍应在签约前让律师核对条款细节（Sale of Land Amendment Act 2019 reforms explained by Consumer Affairs Victoria; see also the statutory mechanism on AustLII）。

交割估值不足（settlement valuation shortfalls）发生在银行对完工后的房产估值低于合同价时。若买家合同价为$850,000，但银行估值为**$800,000**，贷款方通常只会按估值的80%放款，即**$640,000**（80% × $800,000），而不是按合同价的80%放款（$680,000）。买家必须额外补足**$40,000**现金，或与开发商协商——否则可能面临违约并损失订金的风险。（关于估值如何影响贷款价值比 LVR，可参见 MoneySmart’s LVR explainer，以及 MoneySmart’s LMI definition 中对常见80%阈值的背景说明。）

Getting Independent Advice: Benchmarking Deals and Understanding Real Costs

开发商及其指定销售代理天然有推广期房库存的利益，因此独立分析非常关键。作为买方代理（buyer’s advocate）的房地产专业人士可以将开发商定价与同区域可比现房公寓进行对标，评估更现实的租金回报，并审视历史资本增长数据，以判断印花税优惠是否足以补偿期房风险。

这种“并排对比”的分析能帮助买家识别：哪些墨尔本区域（例如内西区联排别墅项目）在优惠下确有价值，哪些区域（例如CBD高层公寓）可能只是“把印花税节省补贴给开发商利润”。虽然中介不能提供法律或财务建议，但他们可以提示常见合同风险，并建议买家在交换合同（exchanging contracts）前聘请律师与独立估价师进行审查。

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